اجاره یكی از مهمترین عقود عین است. امروزه رابطه بین مالك و مستأجر تنها یك رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی در آن هدف اصلی باشد. دو گروه مؤجر و مستأجر همچون دو طبقه اجتماعی ممتاز در برابر هم قرار گرفته‌اند و تنظیم روابط آنان چندان اهمیت یافته است كه دولت خود ناگزیر از دخالت در آن می‌بیند و ناچار است كه روز به روز بر میانجیگری خود بیفزاید و گاه نیز نقش رهبر و مدیر را ایفا كند.
در حقوق كنونی عقد اجاره بویژه در مورد حل كسب و پیشه از حیث امری شدن قواعد حاكم بر آن و بی‌اثر بودن حاكمیت اراده در بسیاری موارد بصورت سازمان حقوقی مستقل درآمده است. سازمانی كه بوسیله قوانین اداره می‌شود قالب آماده‌ای كه مالك و مستأجر فقط می‌توانند به تراضی خود را درون آن جای دهد بی‌آنكه بر سرنوشت آینده روابط خود حاكم باشند برای مثال در قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 مؤجر از طرف قانونگذار ملزم به تجدید اجاره می‌شود و بی‌آنكه خود بخواهد طرف عقدی قرار می‌گیرد كه وضع پیشین بر او تحمیل كرده است. پس از سپری شدن مدت اجاره رابطه قانونی بین او و مستأجر قطع نمی‌شود.
مستأجر می‌تواند تا وقتی كه با حسن نیت مورد اجاره را در تصرف دارد و اجاره را می‌پردازد رابطه گذشته را ادامه دهد طرفین می‌توانند به استناد ترقی یا تنازل هزینه زندگی از دادگاه درخواست تعدیل اجاره را كنند. بطور خلاصه در این عقد هیچ چیز طبیعی و تابع حاكمیت اراده به نظر نمی‌رسد.
بررسی كل تعهدات مستأجر و وجوه اشتراك آن در اماكن تجاری و مسكونی
قانون مدنی در ماده 490 تكالیفی را بطور كلی برای مستأجر برشمرده است. مطابق این ماده «مستأجر اولاً باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار كرده و تفریط نكند، ثانیاً عین مستأجره برای همان مصرفی كه در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید. ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی كه بین طرفین مقرر است تادیه كند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد» این تعهدات علی‌الاصول در تمامی عقود اجاره چه جهت مسكونی، چه جهت تجاری وجود دارد.
علاوه بر این تعهدات دیگری نیز از قبیل تخلیه عین مستأجره و یا پرداخت سرقفلی در بدو انعقاد عقد اجاره در مواد دیگری از قانون مدنی و قوانین موجر و مستأجر ذكر شده كه ما آنها را به علت برخی اختلافات بین اماكن مسكونی و تجاری در فصل دیگر بررسی می‌كنیم بنابراین در این فصل به سه تعهد عمده مستأجر یعنی تادیه مال‌الاجاره، عدم تعدی و تفریط و استعمال عین مستأجره برای مصرف مقرر شده در عقد می‌پردازیم.
تعریف موضوع و بیان مفاهیم آن
اولین اصطلاح واژه تعهد میباشد كه در تعریف آن گفته شده است: «
الف- عبارت است از یك رابطه حقوقی كه به موجب آن شخص یا اشخاص معین نظر به اقتضا عقد یا شبه عقد یا جرم و شبه جرم یا به حكم قانون ملزم به دادن چیزی یا مكلف به فعل یا ترك فعل معین به نفع شخص یا اشخاص معین شود.
ب- حق ذمی را نسبت به كسی كه حق علیه اوست تعهد گویند در همین معنی دین و التزام نیز استعمال شده است.
ج- عمل بر ذمه گرفتن حتی به نفع غیر در فقه اسلام به جای تعهد غالباً لفظ «شرط» (خواه ضمن عقد باشد كه آنرا شرط ضمن عقد گویند و خواه ضمن عقد نباشد كه آنرا شرط بنایی و شرط ابتدایی به حسب اختلاف موارد گفته‌اند) بكار رفته است. لفظ التزام را نیز به همین معنی به كار برده‌اند. در یك قرن اخیر لفظ تعهد را در همین معنی به كار می‌برند كه ظاهراً از كتب عربی قرن اخیر استفاده كرده‌اند. بحث تعهدات فقه در دو مورد جمع شده است یكی در شرط ضمن عقد و دیگری در عقد صلح و تا اندازه‌ای در عقد بیع.»
اصطلاح دیگری كه معنای قریب به این مفهوم دارد واژه تكلیف میباشد كه در خصوص معنای آن گفته شده «فقه اوامر و نواهی قانون را گویند كه در عبارت دیگر آنها را الزامات قانونی می‌نامند .» ایجاد تكلیف را جزء ذات و جوهر هر تعهد دانسته‌اند كه چنین مفهومی با اختیار قابل جمع نمی‌باشد چرا كه شخصی كه در انجام كاری آزاد است نمی‌توان او را متعهد پنداشت.
در برابر هر حقی تكلیفی معین شده است. گاهی اوقات این تكلیف ناظر به اجرای موضوع حق است و شخص باید كاری را كه صاحب حق می‌خواهد انجام دهد. هرگاه كاری كه باید انجام دهد مربوط به امور مالی باشد او را مدیون یا متعهد یا ملتزم می‌نامند. بنابراین اگر شخص حق داشته باشد كه از دیگری مقداری پول یا انتقال زمین یا ساختن بنایی را بخواهد كسی كه این تكلیف بر اوست متعهد است.
در كتب لغت نیز از واژه تعهد با معانی به گردن گرفتن كاری به عهده گرفتن، عهد بستن، پیمان بستن یاد شده است.
بین اصطلاح تعهد و عقد نیز مشابهاتی وجود دارد و حتی قانون مدنی این دو مفهوم را به جای یكدیگر به كار برده است. ولی نكته مهم این است كه «عقد اخص از تعهد است. هر عقدی تعهد است اما هر تعهدی عقد نیست، مانند الف- تعهد ناشی از ایفاع مانند اخذ به شفعه، ایفاع است.
در فقه امامیه این حدیث دیده می‌شود (العقد العهد) عقد تعهد است. نظریه كلی تعهدات در عقد از همین حدیث ناشی شده است و فقه امامی سخت به آن پایبند است.» بررسی تعهدات مستأجر در عقد اجاره به نحوی بررسی حقوق مؤجر میباشد و همانگونه كه گفته شد «از تكالیف متوجه به كسی هم می‌توان به حقوق دیگری یا دیگران پی برد چراكه تكلیف لازم خاص و ناشی از حقوق خاص میباشد بنابراین بین حقوق و تكالیف ملازمه وجود دارد.
منظور از تعهدات مستأجر نیز مجموعه تكالیفی است كه در عقد اجاره بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد كه تمامی این تعهدات جنبه قراردادی دارند و نتیجه تراضی طرفین برای ایجاد التزام می‌باشند خواه بدین اعتبار كه اراده طرفین عقد آنها را آفریده است یا به این جهت كه قانون بر توافق اشخاص چنین اثری را بار می‌كند به عنوان مثال تعهد به پرداخت اجاره‌بها كه قانوناً در هر عقد اجاره‌ای بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد و تعهد به عدم انتقال منافع اماكن مسكونی كه اصل بر خلاف آن محتاج به تصریح در عقد میباشد. هر دو تعهدی قراردادی می‌باشند.
از سوی دیگر این تعهدات علاوه بر اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی را نیز ملتزم می‌نماید چرا كه وفق م 558 قانون تجارت اشخاص حقوقی نیز می‌توانند دارای كلیه حقوق و تكالیف اشخاص حقیقی شوند مگر حقوق و تكالیفی كه بالطبیعه مخصوص انسان است.
اماكن تجاری نیز محلهایی هستند كه شخص تاجر در آن به كسب و كار می‌پردازد. ماده 1 قانون تجارت در تعریف تاجر می‌گوید: تاجر كسی است كه شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار دهد. البته با این تعریف نمی‌توان مرز مشخصی را بین اماكن تجاری و غیرتجاری ترسیم نمود و بدین جهت همیشه اختلافات بسیاری در زمینه بعضی از مشاغل خاص از قبیل وكالت، سردفتری وجود داشته است.
خصایص تعهدات در عقد اجاره
م 466 قانون مدنی در تعریف عقد اجاره مقرر می‌دارد «اجاره عقدی است كه به موجب آن مستأجر مالك عین منافع مستأجره می‌شود اجاره دهنده را مؤجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند. صاحبنظران تعریف مذكور را دارای ایراداتی دانسته‌اند و ازجمله اینكه به معوض بودن عقد اجاره اشاره‌ای نشده است و همچنین به موقت بودن آن. در رد ایرادات مذكور گفته شده: «واضعین قانون در اغلب موضوعات معاملات همین رویه را در پی گرفته‌اند و تعریفاتی كه برای معاملات شده معرفی در مقام بیان حد تام و ذكر حقیقت آنها بطوریكه جامع و مانع باشد نبوده و فقط در صدر بوده‌اند.
اولین خصیصه مهم تعهد موجود در عقد اجاره استمرار آن است. در تعریف تعهد مستمر گفته شده است: «تعهدی است كه عامل زمان از عناصر سازنده آن است مانند تعهد ناشی از اجاره و عقد بیمه و نكاح، در برابر تعهد آنی به كار می‌رود. تعهدات مستمر آثار مخصوص دارند كه درخصوص هر عقد مستمر جداگانه باید مورد بررسی قرار گیرد. »
در خصوص وجوه اختلاف تعهدات مستمر و آنی مواردی به شرح ذیل برشمرده شده است:
«الف- اگر در تعهد مستمر متعلق موضوع تعهد، عیب پیدا كند و این عیب بعد از قبض مال مورد تعهد پدید آید برای متعهدله، خیار عیب پیدا می‌شود (ماده 478 و 480 ق.م). اما در مورد تعهد آنی (مانند بیع) موقعی عیب، باعث خیار عیب است كه قبل از تعهد یا دست‌كم قبل از قبض مورد تعهد، حادث شود. اگر عیب، پس از قبض حادث شود، موجب خیار نیست.
ب- اگر در تعهد مستمر، عیبی كه در متعلق موضوع تعهد، پدید آمده طوری باشد كه آنرا از قابلیت انتفاع خارج كند و رفع عیب میسر نشود تعهد، از تاریخ بروز این عیب منحل می‌شود (ماده 481 ق.م).
ج- تلف متعلق موضوع تعهد در اثناء مدت عقد مستمر (مانند اجاره) موجب انحلال عقد اجاره می‌شود و این نیز یكی از خصایص تعهد مستمر میباشد. (ماده 483 و 496 ق.م).
د- هرگاه قسمتی از مورد تعهد مستمر تلف شود به ملاك ماده 483 ق.م متعهدله، نسبت به بقیه، خیار فسخ دارد. این همان خیار تبعض صفقه است. نیز متعهدله ممكن است تقلیل نسبی عوض را بخواهد این قاعده، در اجاره گفته شده است ولی در تعهدات مستمر، علی‌الاصول قابل اجرا میباشد.»
دومین خصیصه تعهدات عقد اجاره لازم بودن آن است در تعریف تعهد لازم گفته شده است: «تعهدی است كه نمی‌تواند آنرا از بین ببرد مگر اینكه به یكی از چهار چیز 1- خیار، 2- اقاله، 3- حق رجوع، 4- حكم خاص قانون، تعهد لازم بودن مشمول ماده 954 ق.م نیست.
سومین خصیصه تعهدات ناشی از عقد اجاره موقتی بودن آن است بدین معنی كه شرط دوام در عقد اجاره مبطل عقد است چراكه به موجب ماده 468 قانون مدنی «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» اجاره دائم تا زمان بقای عین مستأجره تداوم می‌یابد و چون این زمان مشخص نیست لذا اجاره باطل خواهد بود.
«از تبصره یك ماده 1 قانون جدید مستأجر و مالك (قانون مصوب 1339) كه تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره را حاكی از تشكیل عقد اجاره دانسته است. چنین استنباط می‌شود كه برخلاف صراحت ماده 468 قانون مدنی در صورتی كه اجاره مشمول قانون جدید مالك و مستأجر باشد عدم تعیین مدت مبطل اجاره نخواهد بود. چراكه به موجب ماده 26 این قانون و هم به مناسبت تأخر این قانون نسبت به قانون مدنی، تبصره 1 قانون جدید مالك و مستأجر (كه در آن تعیین مدت شرط صحت اجاره نیست) در قلمرو خود ماده 468 قانون مدنی (كه در آن عدم تعیین مدت مبطل اجاره است) را نسخ می‌كند. البته این نسخ محدود به عدم تعیین مدت بوده و شرط دوام حتی در عقد اجاره‌ایكه مشمول قانون جدید مالك و مستأجر باشد مبطل عقد خواهد بود.»
نظر فوق‌الذكر در خصوص قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز صادق است چراكه ماده یك این قانون هم، تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره را مشمول مقررات این قانون دانسته است.
چهارمین خصیصه، معوض بودن تعهدات در عقد اجاره میباشد، تعهد معوض هر تعهدی است كه متقابلاً طرف هم در عوض آن، تعهدی كرده باشد، مانند عقد بیمه و بیع و اجاره خدمات.
لذا در اجاره وجود عوض، مانند منافع مورد تملیك، از عناصر اصلی عقد اجاره است و به همین جهت عدم تعیین اجاره‌بها، یا توافق درباره بی‌عوض بودن اجاره، عقد را باطل می‌كند، به بیان دیگر، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی‌توان این وصف را از اجاره گرفت.
پنجمین خصوصیت عقد اجاره رضایی بودن آن است. تعهد رضایی تعهدی است كه: اولاً، ناشی از قصد نتیجه است یعنی بوسیله عقد یا ایقاع حاصل می‌شود، ثانیاً، برای وجود آن تشریفاتی مخصوص لازم نیست نقطه مقابل تعهد رضایی تشریفاتی است و آن تعهدی است: اولاً، ناشی از قصد نتیجه است ثانیاً، نوعی از نتشریفات در آن اعمال می‌شود.
عقد اجاره نیز علی‌الاصول از عقود رضایی است و پس از توافق طرفین به صرف ایجاب و قبول عقد منعقد می‌شود ولی استثنائاً در مواردی برای اینكه عقد اجاره منعقده مشمول قانون خاصی قرار گردد و از مزایای آن قانون بهره‌مند گردد رعایت پاره‌ای از تشریفات الزامی است و از جمله این موارد تشریفاتی است كه در ماده 2 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 تعیین گردیده این ماده مقرر می‌دارد: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مؤجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.»
عدم رعایت شرایط مقرر در این قانون عقد اجاره را مشمول قواعد قانون مدنی و توافق طرفین می‌گرداند.
وجوه تمایز اماكن مسكونی از تجاری در قوانین موضوعه
صرفنظر از شباهتهای زیادی كه از نظر احكام حاكم بر اماكن مسكونی و تجاری در قوانین مربوطه به روابط مؤجر و مستأجر وجود دارد، اختلافات قابل توجهی نیز در این زمینه وجود دارد به عنوان مثال تخلیه عین مستأجره در اماكن تجاری و مسكونی شرایط خاص خود را دارد و یا مسأله تغییر شغا و سرقفلی تنها در اماكن تجاری مطرح می‌گردد. این اختلافات در قانونگذاری نیز مؤثر واقع شده‌اند تا آنجا كه بعضی از قوانین مؤجر و مستأجر مانند قانون مصوب سال 1362 تنها اختصاص به اماكن مسكونی دارد و خود این قانون نیز سبب گردید قانون مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز به اماكن تجاری و غیرمسكونی اختصاص یابد. بدین لحاظ شناخت هریك از اماكن مسكونی و تجاری و تمایز آنها حائز اهمیت است كه برخلاف آنچه در بادی امر به نظر می‌رسد به سادگی قابل تشخیص نمی‌باشند. ذیلاً در دو بخش جداگانه به بررسی این مباحث می‌پردازیم.
بند اول- اماكن مسكونی
در هیچیك از متون قانونی تعریف خاصی از اماكن مسكونی صورت نگرفته است. در نوشته‌های حقوقی در خصوص اماكن مسكونی گفته شده: «كلیه واحدهایی كه به منظور اسكان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می‌شوند و از نظر تركیب بنا، دارای سیمای خاص (اتاق، آشپزخانه، سرویس و…) هستند واحدهای مسكونی نامیده می‌شوند، قصد سازنده و نحوه بهره‌برداری فعلی از اركان تعریف نیست.»
البته مسائل و موضوعاتی كه در عمل پیش می‌آید تنها با ملاكهای بیان شده در نظر فوق یعنی، قصد اسكان یا نوع ساخت بنا یا حتی تصریح به قصد طرفین در عقد اجاره قابل حل نمی‌باشد. حال به شرح این مباحث می‌پردازیم.
تبصره 2 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 56 بیان داشته «در صورتیكه مورد اجاره به منظوری غیر از كسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكنی خواهد بود» از عبارت ماده مذكور چنین برمی‌آید كه قانونگذار به هدف مؤجر و مستأجر در زمان انعقاد عقد توجه نموده است. كاربرد چنین معیاری گرچه ممكن است در عقود اجاره‌ای كه مكتوب گردیده به سادگی امكانپذیر باشد ولی در عقود اجاره شفاهی احراز قصد طرفین در مورد استفاده تجاری یا مسكونی در تمامی موارد حلال مشكل نخواهد بود. چراكه در برخی از مشاغل از قبیل وكالت، طبابت و سردفتری، در اینكه آیا نفس این مشاغل تجاری میباشد یا نه اختلاف وجود دارد.
در خصوص مطب پزشكان پس از مدتها اختلاف رویه، نهایتاً هیأت عمومی دیوان عالی كشور در تاریخ 25/7/1371 چنین اظهارنظر نمود: «اماكن استیجاری مطب پزشكان كه برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشكی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می‌شود محل كسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی‌گردد تا حق كسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه این اماكن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 13 اردیبهشت 62 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است…»
پس از صدور این رأی و اعتراضات گسترده پزشكان، در تاریخ 24/11/1372 ماده واحدهای در خصوص مطب پزشكان به تصویب رسید كه تحت شرایطی حق كسب و پیشه و تجارت را برای اطباء به رسمیت شناخت صدر ماده واحده مقرر می‌داشت: «بند زیر به عنوان بند ج با دو تبصره به ماده دو قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1362 اضافه می‌گردد.» بند ج نیز محل كار پزشكان را تابع قرارداد فیمابین قرار داده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی دانسته است، تبصره بند مذكور نیز مقرر داشته است: «وصول هرنوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطبهای استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی كه در متن قرارداد بین مؤجر و مستأجر ذكر نشده باشد ممنوع است.»
در خصوص دفتر وكلاء نیز چنین مناقشاتی وجود داشت كه نهایتاً منجر به صدور رأی وحدت رویه از سوی هیأت عمومی دیوان عالی كشور گردید، این رأی مقرر می‌دارد: «نظر به اینكه شغل وكالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آیین‌نامه مقررات مربوط به خود، دفتر آن محلی است برای پذیرایی موكلین و تنظیم امور وكالتی، كه در واقع به اعتبار شخص وكیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل كار و نیز در زمره هیچیك از مشاغل احصاء شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/59 شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی میباشد لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وكالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل كسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 56 دانست بلكه مشمول عمومات ق.م و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 62 میباشد…»
كلیت رأی مذكور و تسری آن به تمام موارد چندان قابل قبول نیست چراكه در مواردی كه دفاتر وكالت به صورت مؤسسه حقوقی و با همكاری تعدادی از وكلا اداره می‌شود، خود مكان فعالیت نیز می‌تواند واجد اعتبار باشد و افرادی به تبع آن مراجعه نمایند كه تفصیل این مطلب مجال دیگری را می‌طلبد، ولی بعنوان قاعده كلی می‌توان گفت، عملاً ممكن نیست مرز دقیق و مشخص را بین اماكن مسكونی و تجاری ترسیم نمود بلكه باید با تعیین خطوط كلی تشخیص مصادیق آن را به عهده دادگاه گذاشت.
بند دوم- اماكن تجاری
برای شناخت اماكن تجاری محتاج به تعریف تاجر می‌باشیم، ماده 1 قانون تجارت در این راستا مقرر می‌دارد:
«تاجر كسی است كه شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار دهد.» مواد 2 و 3 و 4 قانون تجارت نیز معاملات تجاری را به تفصیل بیان نموده‌اند، لذا اماكن تجاری علی‌الاصول محلهایی هستند كه تجار یا كسبه جزء در آنها به فعالیت تجاری اشتغال دارند.
مطابق دستورالعمل شماره 3/1/24150- مورخ 30/11/1369 وزارت كشور نیز واحد تجاری عبارت است از كلیه ساختمانهایی كه برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها به منظور استفاده كسب و پیشه و تجارت احداث گردیده یا در آنها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشند.
براساس همین دستورالعمل واحدهای اداری عبارتند از كلیه ساختمان های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی. بدیهی است كه سایر ساختمانهایی كه از شمول ساختمانهای تجاری- مسكونی و صنعتی خارج باشند مشمول تعریف «واحد اداری» می‌شوند.
تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری نیز مقرر داشته است: »شهرداری در شهرهایی كه نقشه جامع شهر تهیه شده است مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید كند…» ذیل این تبصره نیز بیان می‌دارد؛ دایر كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.
قسمت آخر تبصره فوق‌الذكر با ذكر عبارت «از نظر این قانون» این مفهوم را به ذهن متبادر می‌كند كه این مشاغل فی نفسه تجاری هستند ولی تنها از نظر این قانون تصدی آنها بوسیله مالك استفاده تجاری محسوب نمی‌شود، كه البته بسیار بعید است كه قانونگذار چنین هدفی داشته باشد، بلكه به نظر می‌رسد، صرفنظر از مناقشات احتمالی می‌خواهد بگوید در محدوده این قانون و تنها از نظر این قانون تصدی به این مشاغل توسط مالك تجاری محسوب نمی‌شود، و با تصدی آنها به وسیله غیر مالك استفاده تجاری محسوب می‌گردد.
بهرحال در خصوص اماكن تجاری نیز همچون اماكن مسكونی نمی‌توان محدوده مشخصی را ترسیم نمود لذا امروزه بسیاری از مشاغل وجود دارند كه در چهارچوب قوانین تجارب به مفهوم صرف آن نمی‌گنجد و اگر انتظار داشته باشیم قانونگذار ضوابط كلی و فراگیری برای تشخیص امكنه تجاری و محل كسب تعیین نماید نیز توقع محالی است و با فهرست بی‌پایان از انواع مشاغل روبرو می‌شویم كه در هرحال و در هر زمان در معرض تغییر خواهد بود. باید ملاك تشخیص را به عهده دادگاه گذاشت و از طرفی توجه داشت هر محلی را كه مستأجر در آن ساكن نباشد، و به منظور محل كار مورد استفاده قرار گیرد، باید محل تجاری به شمار آورد.
ممكن است گفته شود این فرض كلی به ضرر موجرینی است كه به واقع قصد داشته‌اند مستأجر از محل مورد اجاره برابر سند اجاره استفاده مسكونی بنماید اما مستأجر برخلاف قصد اولیه به امر تجارت مشغول گشته است، ولی اگر در ماههای اول، موجر اقامه دعوی بنماید و مخالفت خود را بر تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره به طرق مختلفه عنوان نماید، حق قانونی و شرعی خود را مطالبه نموده و دادگاه نیز به این اعتراض رسیدگی می‌كند.
البته با توجه به اینكه قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 76 پرداخت سرقفلی به مستأجر را منوط به دریافت آن كرده است. و دیگر مانند گذشته نیست كه موجری كه سرقفلی نگرفته باشد هنگام تخلیه ملزم به پرداخت آن باشد بحث كاربری از مسكونی به تجاری دیگر اهمیت گذشته را ندارد، و تنها در خصوص اماكن تجاری مشمول قانون 1356 می‌تواند حائز اهمیت باشد. وانگهی ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 76 با بیان این امر كه هرگاه مالك ملك تجاری خود را به اجاه واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت دارد. این مفهوم را می‌رساند كه مجوز دریافت سرقفلی كاربری تجاری ملك است. لذا در اجاره ملك مسكونی اگرچه منظور طرفین اشتغال به تجارت خاصی باشد دریافت سرقفلی در چنین موردی وجاهت قانونی ندارد، این مباحث به تفصیل در فصل دوم بیان خواهد شد.
مبحث اول- تعهد به پرداخت اجاره‌بها
وجود عوض در مقابل منافع تملیكی از اركان عقد اجاره میباشد و بدین لحاظ گفته شده: «عدم تعیین اجاره، یا توافق درباره بی‌عوض بودن اجاره، عقد را باطل می‌كند. به بیان دیگر، وجود عرض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی‌توان این وصف را از اجاره گرفت» برخی نیز با قیاس اجاره بی‌اجرت به بیع بی برخی نیز با قیاس اجاره بی‌اجرت به بیع بی‌ثمن آن را باطل پنداشته‌اند.
قانون مدنی در بند سوم ماده 490 مقرر داشته است: «مستأجر باید مال‌الاجاره را در مواعدی كه بین طرفین مقرر است تأدیه كند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد» پرداخت فوری تمام مال الاجاره در بدو انعقاد عقد در صورت عدم تعیین مواعدی خاص ناشی از تملیكی بودن عقد اجاره میباشد كه ماده 466 ق.م به آن اشاره دارد.
فقها نیز اجاره را عقدی تملیكی دانسته و برخی نیز صراحتاً گفته‌اند: «شكی نیست كه به مجرد اجرای صیغه وجه اجاره ملك موجر می‌شود، چنانكه منفعت ملك مستأجر می‌شود.» در توجیه این اشكال كه منافع آینده معدوم است و نمی‌تواند موضوع تملیك قرار گیرد، بعضی گفته‌اند وجود تقدیری دارد. این گفته، اگر نگوییم بازی با الفاظ است، بدین معنی است كه احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیك است؛ امری كه به دشواری در حقوق پذیرفته می‌شود. پس بهتر است كه گفته شود عقد تملیكی می‌تواند سبب تملیك مال آینده نیز قرار گیرد و تحقق تملیك منوط به وجود آن مال شود. فی‌الحال به بررسی موضوعات پیرامون این تعهد مستأجر می‌پردازیم.
تعیین میزان اجاره بها
اصل بر این است كه موجر و مستأجر در تعیین مقدار اجاره بها از آزادی برخوردارند؛ به عبارت دیگر اراده و خواست طرفین حاكم بر مورد میباشد، و این اجاره بها ممكن است در قرارداد میعن و در اجاره نامه قید گردیده باشد و یا اینكه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد كه در فرض اخیر میزان اجاره بها همان است كه بین مؤجر و مستأجر مقرر شده و یا اینكه عملاً رد و بدل گردیده است.
اجاره بهایی را كه مورد توافق طرفین قرارگرفته اصطلاحاً «اجرت‌المسمی» یا «مال‌الاجاره» و گاه «اجرت» می‌نامند. مقدار اجرت‌المسمی تا پایان مدت اجاره ثابت و تغییرناپذیر است و طرفین نمی‌توانند به بهانه كم یا زیاد شدن هزینه زندگی، درخواست تعدیل آن را كنند، لیكن اگر پس از انقضای مدت اجاره مستأجر به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد به لحاظ اینكه در این باره رابطه قراردادی وجود ندارد بناچار مستأجر باید بدل منافعی را كه استیفاء كرده یا از بین برده است به مؤجر بدهد. این بدل بهای واقعی منافع میباشد و چون با ملاحظه اجاره امثال مورد اجاره تعیین می‌گردد «اجرت المثل» یا «بهره نما» نامیده می‌شود.
ماده 494 ق.م نیز در این خصوص تصرفات مستأجر پس از انقضای مدت اجاره مقرر می‌دارد: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالك مدتی در تصرف خود نگاه دارد مؤجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد كه استیفاء منفعت كرده باشد مگر اینكه مالك اجاره داده كه مجاناً استفاده نماید.»
با وجود این، هرگاه مستأجر با رضای مؤجر به تصرف خود پس از پایان اجاره نیز ادامه دهد، ظاهر این است كه طرفین خواسته‌اند «اجرت المثل» برابر با «اجرت المسمی» باشد: یعنی اجاره به همان بهای پیشین ادامه یابد (مستفاد از ماده 501 ق.م) پس، تا زمانیكه یكی از آن دو اراده خود را درباره فسخ این رابطه اعلام نكرده است، طرفین به این پیمان ضمنی پایبند هستند. بند 4 ماده 6 قانون مالك و مستأجر مصوب 1339 و روابط خصوص افراد گردیده و این مداخله نیز بیشتر در جهت حمایت از قشر عظیم اجاره نشین و تثبیت اجاره بها بوده است.
در ایران اولین قانونی كه به منظور تعدیل مال‌الاجاره به تصویب رسیده قانون مصوب اول دیماه 1317 به نام قانون «تعدیل مال الاجاره» بود. كه ماده 3 آن مقرر می‌داشت: «مأخذ مال‌الاجاره املاك نامبرده در ماده اول هرچند كه از مدت اجاره آنها سه سال یا بیشتر باقی مانده باشد در مدت 3 سال از تاریخ اجرا این قانون بیش از حداكثر مال الاجاره آنها در ماه مهر هزار و سیصد و پانزده نخواهد بود.» دكتر میلسپو نیز با استفاده از اختیارات تفویضی مقرراتی را در خصوص تعدیل مال الاجاره‌ها در سال 1322 به تصویب رساند و قانون روابط مالك و مستأجر مصوب سال 1339 نیز در ماده 3 مقرراتی را در خصوص تعدیل مال‌الاجاره در برداشت. قانون مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز كه در بسیاری از شهرها بر روابط استیجاری حاكم بوده مقرراتی را در خصوص تعدیل مال‌الاجاره دربردارد. كه این مقررات به نوبه خود موانعی در جهت جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها بوده است.
بعد از انقلاب اسلامی بعضی از مواد این قانون از جمله ماده 4 آن كه در خصوص تعدیل اجاره‌بها بود تغییر پیدا كرد ماده مذكور كه در سال 58 به تصویب رسید مقرر می‌دارد: «مؤجر و مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها بنماید مشروط به اینكه مدت اجاره مقتضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد كرد…»
لایحه قانونی‌ای نیز به منظور تقلیل اجاره‌بهای اماكن مسكونی در سال 1358 به تصویب شورای انقلاب رسید و در آن اجازه داده شده مستأجرین محلهای مسكونی بتوانند 20 درصد اجاره‌بهایی را كه به مالكین می‌پرداختند كسر و بقیه را به آنان بپردازند.
پس از این تحولات قانون روابط مؤجر و مستأجر در سال 62 در 15 ماده به تصویب رسید، ماده 14 این قانون جهت رفع مشكل مسكن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها در مراكز استانها و شهرهای بزرگ برای مدت 5 سال به وزارت مسكن و شهرسازی اجازه داده بود براساس آیین‌نامه‌ای كه به تصویب وزارتخانه مذكور و وزارت دادگستری می‌رسد اجاره‌بهای واحدهای مسكونی را با توجه به سطح زیربنا و كیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند و چنانچه مؤجر بیش از قیمت اعلام شده از مستأجر وجهی اضافی دریافت می‌داشت به درخواست مستأجر و به حكم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستأجر محكوم می‌گردید.
آیین‌نامه فوق‌الذكر به نام آیین‌نامه نحوه تعدیل و تثبیت اجاره‌بهای واحدهای مسكونی شهر تهران در 6 تیرماه 1363 در جلسه مورخ 6/4/63 هیأت وزیران به تصویب رسید. و مقرر شد حداكثر ظرف شش ماه آیین‌نامه تعدیل و تثبیت اجاره‌بهای واحدهای مسكونی برای كلیه شهرهای مندرج در ماده 14 قانون مذكور تهیه و جهت تصویب به هیأت ارسال گردد. ماده 1 این آیین‌نامه مقرر می‌دارد: «حداكثر مبلغ اجاره‌بهای ماهانه واحد مسكونی نباید از ده برابر مبلغ تعیین شده در قبض عوارض سالیانه نوسازی شهرداری آن ملك در اسفند 62 (قبل از وضع بخشودگی و بدون محاسبه جریمه دیر پرداخت) و با توجه به تبصره 2 این ماده و مبالغ مندرج در ماده 2 آیین‌نامه تجاوز نماید.»
پس از این تحولات در نهایت قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 76 به تصویب رسید این قانون اجاره كلیه اماكن را از تاریخ لازم‌الاجرا شدن مشمول مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌داند، و فاقد هرگونه جنبه حمایتی و یا راهكارهایی جهت تعدیل و تثبیت اجاره‌بها میباشد و همانگونه كه گفته شد با الهام از موازین فقهی با فرض تعادل در توان طرفین عقد اجاره تدوین گردیده است. لذا قانون مذكور بدون هیچگونه تغییر و تحول درمورد تعیین و پرداخت مال‌الاجاره پذیرای مقررات مذكور در قانون مدنی گردیده است.
¬¬گفتار دوم- محل و موعد پرداخت اجاره بها
بند اول- محل پرداخت
در مواد راجع به اجاره در قانون مدنی در مبحث بیع در برگیرنده تمام عقود معاوضی و از جمله اجاره میباشد. ماده 375 ق.م در این خصوص مقرر می‌دارد: «مبیع باید در محلی تسلیم شود كه عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر اینكه عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.» قاعده مذكور همانگونه كه از مفهوم صریح ماده نیز برمی‌آید امری نمی‌باشد و طرفین می‌توانند برخلاف آن توافق نمایند و رسوم تجاری نیز در صورت مغایرت با حكم ماده مقدم بر آن میباشد.
احكام راجع به تسلیم مبیع اصولاً درمورد تأدیه ثمن نیز جاری میباشد بنابراین محل پرداخت ثمن نیز همان محل تسلیم مبیع، یعنی محل انعقاد عقد میباشد؛ حال چه ثمن كلی یا عین معین باشد، اجاره بها چون در بدو عقد اجاره صورت عدم تعیین موعد یا اقساطی معین، باید نقداً و فی‌المجلس پرداخت گردد، لذا با سادگی پرداخت آن در محل انعقاد عقد ممكن است، ولی در صورتی كه جهت پرداخت اجاره بها همانگونه كه امروزه مرسوم است مواعدی تعیین گردیده باشد، پرداخت در محل انعقاد عقد ممكن است در مواردی مستأجر را دچار مشكلاتی نماید و مطلوب طرفین نیز نباشد، كه در چنین مواردی می‌توان به عرف نسبتاً فراگیر موجود در جامعه در حین مواردی می‌توان به عرف نسبتاً موجود در جامعه مبنی بر اینكه مستأجر باید اجاره‌بهای ماهیانه را در محل اقامت مؤجر یا به حساب بانكی وی پرداخت نماید تمسك جست و حكم این عرف مطابق م375 ق.م بر قاعده پرداخت در محل وقوع عقد ارجحیت دارد.
مخارج پرداخت اجاره بها نیز وفق مواد 281 و381 به عهده مستأجر میباشد چراكه مستأجر مدیون میباشد و مطابق قاعده كلی چون ملتزم به انجام عملی گردیده باید نسبت به انجام لوازم و مقدمات آن نیز ملتزم گردد. در فقه اسلامی نیز در خصوص محل تأدیه دین گفته شده نظریه كلی و عامی در مورد موضوع مذكور دیده نمی‌شود ولی با استفاده از بعضی از قواعد و احكام قرض و رد ثمن در بیع می‌توان نظریه اسلامی را استنباط نمود: در عقد قرض پرداخت قرض لازم اس در مكان اقراض باشد ولی اگر مقرض مستقرض را در محل دیگری بیابد و مطالبه قرض را در آن شهر از مستقرض بنماید مئونه حملی برای دین نباشد همانند وجه نقد در این صورت بر مستقرض لازم است كه در محل مطالبه آن را پرداخت كند چراكه پرداخت در هریك از این دو محل فرقی ندارد ولی در همین مثال اگر در مورد قرض از اموالی باشد كه احتیاج به مخارج دارد مستقرض می‌تواند پیشنهاد پرداخت نماید.
بند دوم- موعد پرداخت
بند 3 ماده م 490 ق.م در خصوص زمان پرداخت اجاره بها مقرر می‌دارد: «مستأجر باید مال‌الاجاره را در مواعدی كه بین طرفین مقرر است تأدیه نماید و در صورت عدم تعیین نقداً بپردازد.» در فقه پرداخت فوری تمام مال الاجاره مقتضای اطلاق عقد اجاره دانسته شده است. حقوقدانان نیز این مسأله را به این نحو تحلیل نموده‌اند كه تسلیم عین مستأجره به منزله تسلیم و تملیك منافع است بنابراین همینكه عین مستأجره در اختیار مستأجر قرار گرفت تعهد مستأجر به تملیك و تسلیم منفعت انجام گرفته و هرگاه عوض نیز عین خارجی باشد دفعتاً به مؤجر منتقل می‌شود و اگر ملكی باشد به نفس عقد مستأجر مدیون و موجر دائن می‌گردد می‌تواند آنرا مطالبه كند.
بنابراین استحقاق دریافت كل مال‌الاجاره در بدو انعقاد قرارداد ناشی از خصوصیت ملكی بودن این عقد در قوانین ماست و برخلاف قانون مدنی ایران م 262 قانون تعهدات سوئیس مقرر می‌دارد: 1- مستأجر ملزم به پرداخت اجاره‌بها بر طبق شرایط تعیین شده در قرارداد و یا بوسیله عدف محلی خواهد بود. 2- در صورتیكه هیچ شرطی برای پرداخت معین نشده باشد اجاره‌بها در آخر هر 6 ماه باید پرداخت شود.
اختلاف موجود در قانون ایران و سوئیس ناشی از تفاوت در تملیكی و عهدی بودن عقد اجاره میباشد چراكه ماده 253 قانون تعهدات سوئیس در تعریف اجاره بیان می‌دارد: «اجاره عقدی است كه بوسیله آن مؤجر ملتزم می‌شود استفاده از مالی را در مقابل اجاره بها به مستأجر منتقل كند.» بنابراین در نظام حقوقی سوئیس مؤجر متعهد میباشد كه در طول مدت اجاره شرایط استفاده از منافع را برای مستأجر مهیا كند برخلاف قانون ما كه قائل به تملیك منفعت در ضمن تسلیم عین میباشد از جهت عملی كمتر موردی است كه مؤجر و مستأجر نحوه و مواعد پرداخت اجاره بها را مسكوت بگذارند بلكه معمول و مرسوم چنین است كه پرداخت اجاره بها را ماهیانه تعیین می‌كنند.
قوانین مؤجر و مستأجری كه پس از قانون مدنی به تصویب رسیده‌اند شرایط خاصی را در خصوص مواعد پرداخت اجاره بها در نظر گرفته‌اند و در قاعده پرداخت كل مال‌الاجاره در ابتدای عقد اجاره تغییراتی داده‌اند از جمله این قوانین، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 میباشد كه ماده 6 آن مقرر داشته است: «مستأجر مكلف است درمواعد عین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقصاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه جاری ظرف دو روز به مؤجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی كه بین طرفین مقرر یا عملی شده و در صورتی كه میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغی كه متناسب با اجاره املاك متشابه به تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به مؤجر یا نماینده قانون او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانكی كه از طرف سازمان تعیین می‌شود سپرده.»
تعهدات خاص مستأجر در هریك از اماكن مسكونی و تجاری
اختلاف درنوع استفاده از اماكن تجاری و مسكونی قانونگذار را بر آن داشت در سالهای پس از تصویب قانون مدنی آثار و احكام خاصی را در جهت تنظیم روابط استیجاری در هریك از اماكن پیش‌بینی نماید حال در این فصل به بررسی این تعهدات مختلف و سیر تحول آنها می‌پردازیم.
مبحث اول- تعهدات خاص اماكن مسكونی
نظریه طبیعت و نوع استفاده از اماكن مسكونی در سالهای پس از تصویب قانون مدنی قانونگذار قواعد خاصی را برای آن در نظر گرفته است. اوج این توجه تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1362 بود كه این قانون خاص اماكن مسكونی بود و با تصویب آن قانون 1356 نیز مختص اماكن تجاری و غیر مسكونی گردید ولی در نهایت با تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 بازگشتی به گذشته صورت گرفت و قواعد این دو نوع اماكن به وحدت گرایید. حال در دو گفتار جداگانه قواعد حاكم بر انتقال منافع و تخلیه این اماكن را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
گفتار اول- عدم انتقال مورد اجاره
قانون مدنی در م 474 اصل انتقال پذیری منافع را مورد تأیید قرار داده است چرا كه مستأجر مالك منافع میباشد و هر مالكی می‌تواند در ملك خود هرگونه تصرفی بنماید بدین جهت لزومی ندارد كه فقط كسی كه مالك عین است بتواند آنرا اجاره دهد حتی خود مالك عین نیز از آن جهت كه مالك منفعت میباشد می‌تواند آنرا اجاره دهد. با انتقال منافع توسط مستأجر رابطه استیجاری جدیدی بین مستأجر سابق و جدید ایجاد می‌گردد در اینجا پرداخت اجاره بها به مؤجر مستأجراول میباشد و مستأجر دوم اجاره بها را به مستأجر اول می‌پردازد.
نكته قابل توجه در فرضی است كه مستأجر اول عقد اجاره را منتقل می‌نماید بدین صورت كه پس از انعقاد عقد رابطه استیجاری بین مستأجر جدید و مؤجر برقرار می‌گردد و مستأجر اول دیگر نقشی ندارد در اینگونه انتقال رابطه قراردادی منتقل می‌گردد بنابراین نیاز به رضایت طرف دیگر رابطه یعنی مؤجر وجود دارد. درخصوص نحوه ارتباط مستأجر ثانی با مؤجر آرایی از دیوان كشور صادر گردیده و صاحبنظران نیز به تحلیل این مسأله پرداخته‌اند ولی هیچیك از آرا ماهیت این ارتباط را دقیقاً تحلیل نكردند در این رابطه پرسشی به این مضمون از اداره مشورتی قوه قضائیه صورت گرفته است. اگر مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر مورد اجاره را به دیگری واگذار كند آیا مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر اول است و باید اجاره بها را به مالك بپردازد یا اینكه به مستأجر سابق پرداخت نماید؟
در پاسخ به این سؤال طی نظریه مشورتی 731/7-21/2/62 اعلام گردید «با توجه به ماده 10 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به غیر عین مستأجره را قبل از انقضاء مدت اجاره و برای بقیه مدت كه مالك منافع است به دیگری واگذار نماید رابطه استیجاری مستأجر اول با مستأجر دوم فقط تا انقضاء مدت قرارداد اجاره مستأجر اول با مالك ملك است و در مدت مذكور مستأجر اول مسئول پرداخت اجاره بها به مالك میباشد و پس از انقضاء مدت اجاره همانگونه كه از رأی شماره 260/40-17/3/55 هیأت عمومی دیوان عالی كشور استفاده می‌شود رابطه حقوقی مستأجر اول با مستأجر دوم قطع شده است و بین مستأجر دوم و مالك رابطه استیجاری برقرار می‌شود. بنابراین در موردی كه مستأجر تمام یا بخشی از عین اجاره می‌دهد رابطه قراردادی میان او و مستأجر جدید برقرار می‌شود. او همه حقوق و تكالیف مؤجر را دارد و اجاره بها را بر مبنای عقد اجاره میان خود و مستأجر می‌گیرد در برابر مالك نیز او همچنان مستأجر است و باید اجاره بها را بپردازد برعكس مستأجر جدید و مالك رابطه قراردادی ندارند ولی در انتقال اجاره به دیگری مستأجر جدید جانشین مستأجر سابق می‌شود و با مالك ارتباط پیدا می‌كند و مستأجر نخستین از میدان می‌رود و مستأجرجدید عقد پیشین را ادامه می‌دهد.
پس در شق اول هیچ رابطه قراردادی بین مالك و مستأجر ثانی برقرارنمی‌شود بلكه تنها قانون این حق را به طرفین داده است كه بتواند پس از انقضاء مدت اجاره یا فسخ آن الزام یكدیگر را به تنظیم اجاره نامه درخواست كند (م 10 ق 56) قانون سال 1362 كه تنها در خصوص اماكن مسكونی قابل اجرا بود وتصویب آن در راستای انطباق هرچه بیشتر قوانین با شرع بود در بند الف ماده 8 خود كه در خصوص برشمردن موارد جواز ازاعمال حق فسخ توسط مؤجر میباشد اصل را بر مجاز بودن انتقال منافع قرارداد داده است این امر كه از مفهوم مخالفت این بند فهمیده می‌شود بدین شكل بیان گردیده است الف در مواردی كه مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره راكلاً یا جزئاً به هر صورتی كه باشد به غیر واگذار نموده باشد و یا عملاً از طریق وكالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الكفاله قانونی خود قرار داده باشد» پس در قانون 1362 مستأجر هیچگونه تعهدی به عدم انتقال مورد اجاره نداشت مگر اینكه چنین امری صراحتاً بر مستأجر شرط می‌شد كه در این صورت اگر مستأجر برخلاف شرط مذكور عمل می‌كرد مؤجر حق فسخ اجاره و تقاضای عین مستأجره را پیدا می‌نمود.
در خصوص چگونگی شرط عدم انتقال به غیر فقها معتقدند گاهی بدین نحو شرط می‌شود كه خود مستأجر از مورد اجاره استفاده كند بعبارت دیگر شرط مباشرت می‌شود و هم شرط عدم انتقال كه در این صورت مستأجر هم باید خودش از عین مستأجره استفاده كند و هم اینكه نمی‌تواند آنرا به اجاره دیگری منتقل كند.
سوال: اگر دو نفر به نحو مثاع یك مكان تجاری یا مسكونی را اجاره كنند یكی از آنها قدر سوم خود را بدون حق واگذاری به مستأجر دیگر منتقل نماید آیا مورد انتقال به غیر است یا نه؟ قضات دادگاههای حقوقی و صلح تهران در این خصوص به اتفاق آراء اظهار داشته‌اند «حسب مستفاد از مفهوم بند 2 م 14 و م 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 56 تخلف از شرط سلب حق انتقال به غیر وقتی مصداق دارد كه مورد اجاره از طرف مستأجر به متصرفی كه شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت و در عین مستأجره به متصرفی كه شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت در عین مستأجره حقوق استیجاری نداشته واگذار گردیده باشد بنابراین در موردی كه احد از مستأجرین قدرسهم خود را به شریك خویش یعنی مستأجر دیگر كه در ذرات مشاعی عین مستأجره تصرف استیجاری دارد منتقل نماید مرتكب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است
زیرا مستأجر دیگر كه شخصیت او مورد شناسایی مؤجر بوده غیر تلقی نمی‌شود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره را به او تخلف محسوب و مستوجب تخلیه و سلب نصف حقوق كسب و پیشه گردد. برخی صاحبنظران با تحقیق دقیق مسأله بیان داشته‌اند اگر یكی از دو مستأجر مثاع سهم خود را به دیگر انتقال دهد و مقصود از شرط منع انتقال منافع به غیر باشد اقدام مستأجر خلاف شرط است ولی هرگاه مباشرت در انتفاع مقصود باشد ممكن است استدلال شود كه چون مستأجر بیگانه‌ای را بر مال مسلط نكرده و از این حیث در وضع تصرف تغییری حاصل نشده است تخلف از شرط نیز صورت نپذیرفته است. فرض كه مستأجر جدید خصوصیات مطلوبی را كه مالك در مستأجر اول سراغ داشته و حائز نباشد با مقررات امری قانون مالك و مستأجر حقی برایش نخواهد بود.
گفتار دوم- تعهد به تخلیه و تحویل در اماكن مسكونی
انقضای مدت اجاره در قانون مدنی موجب برطرف شدن عقد اجاره می‌گردد و مستأجر ملزم به تخلیه مورد اجاره می‌تواند موجبات تخلیه مورد اجاره را فراهم نماید. حال در این گفتار قواعد حاكم بر تخلیه را در دو قسمت بررسی خواهیم كرد. ابتدا بطور مختصر قواعد راجع به تخلیه را در قانون سال 62 بررسی می‌كنیم و سپس به نحو نسبتاً مشروح قواعد تخلیه را در قانون سال 1376 و آیین نامه اجرایی آن بررسی می‌كنیم.
بند اول- قواعد حاكم بر تخلیه در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1362
در قانون سال 1362 كه بر اماكن مسكونی حكومت دارد انقضای مدت اجاره موجب پایان یافتن روابط استیجاری طرفین بوده است بنابراین پس از انقضای مدت اجاره در صورت عدم رضایت مؤجر و مستأجر از هیچگونه حق قانونی برخوردار نمی‌بود.
بند 6 ماده 5 این قانون نیز دفاتر اسناد رسمی را مكلف نموده بود تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به مؤجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی را صراحتاً قید نماید مواردی را كه این قانون مؤجر را مستحق درخواست تخلیه از دادگاه می‌داند به شرح ذیل است:
1- وقتی كه مدت اجاره محل مسكونی پایان یافته و مالك نیز راضی به ادامه تصرفات مستأجر نباشد با این حال مستأجر از تخلیه و تحویل محل خودداری نماید.
2- وقتی كه مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید یا عملاً از طریق وكالت یا نمایندگی یا امثال آن مورد اجاره را برای استفاده در اختیار افرادی غیر از افراد تحت تكفل قانونی خود قرار دهد كه در این صورت مؤجر حق دارد قرارداد اجاره فسخ را از دادگاه بخواهد كه مورد اجاره را به موجب حكمی كه صادر می‌كند تخلیه و تحویل او بدهد ضمناً مطابق مفهوم ماده در اختیار قراردادن مورد اجاره جهت استفاده زن یا پدر و مادر یا فرزندان تحت تكفل از مصادیق انتقال به غیر محسوب نمی‌شود.
3- در صورتیكه در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد این امر كه در بند ب ماده 8 قانون 62 قید گردیده بود تنها به شرط فسخ هنگام انتقال قطعی اشاره می‌نمود در حالیكه طرفین می‌توانند شروط فسخ دیگری را نیز در اجاره‌نامه قید نمایند.
4- در صورتیكه از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی كه در قرارداد اجاره قید شده است استفاده گردد.
5- در صورتیكه مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر از آن شرط تخلف نماید.
6- اگر مورد اجاره توسط مستأجر مركز فساد قرار داد شود، به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست مؤجر مورد اجاره تخلیه و در اختیار مؤجر قرار دهد.
بند دوم- قواعد حاكم بر تخلیه در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376
قانون سال 76 كه بر كلیه اماكن مسكونی تجاری، اداری و آموزشی و… حاكم میباشد در م 3 خود بدون هیچگونه استثنایی به صرف انقضای مدت اجاره به مؤجر حق درخواست تخلیه را می‌دهد. تخلیه اماكن استیجاری پس از انقضای مدت اجاره در واقع بازگشت كامل به نظام شرع مقدس اسلام است چراكه پس از انقضای مدت اجاره مستأجر سابق بدون اینكه حقی در ملك داشته باشد در ملك مورد اجاره بماند در حكم غاصب است. امام خمینی (ره) می‌فرماید: «آنگاه كه مدت اجاره پایان یافت بر مستأجر واجب است كه محل را تخلیه و بر صاحبش تحویل دهد. پس اگر علیرغم عدم رضایت مالك در ملك مورد نظر باقی بماند غاصب و گناهكار خواهد بود و ضامن خسارات وارده بر مكان است حتی اگر این خسارت ناشی از آفت سماوی باشد.»
ماده 2 این قانون برای اجاره‌های منعقد با سند عادی چهار شرط در نظر گرفته است:
اولاً: مدت اجاره باید دقیقاً معلوم باشد بنابراین اگر مدت اجاره معلوم نباشد ولی مال‌الاجاره از قرار روز یا ماه یا سال فلان مبلغ معین گردیده باشد گرچه عقد اجاره صحیح است ولی نمی‌توان آن را مشمول قانون سال 76 دانست چراكه مدت اجاره به آن مفهوم عرضی كه در ماده 2 قانون آمده در چنین عقدی لحاظ نشده است.
ثانیاً: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم گردد به نظر می‌رسد هدف قانونگذار از پیش بینی چنین موردی جلوگیری از جعل و الحاق در سند اجاره باشد چرا كه قاضی دادگاه با بررسی و مقایسه دو نسخه از اجاره نامه می‌تواند به صحت و اعتبار آن پی ببرد. البته اگر مستأجر با داشتن یك نسخه از اجاره نامه آنرا به دادگاه ارائه نماید صرف بودن عبارت «این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم یافته است» جهت اثبات 2 نسخه بودن سند كفایت می‌كند.
ثالثاً: امضای مؤجر و مستأجر قانونگذار تنها به امضا اشاره نموده است درحالیكه بعضی از افراد از مهر یا اثر انگشت استفاده می‌نمایند. حال آیا می‌توان اجاره‌هایی را كه با رعایت شرایط ماده 2 منعقد شده‌اند ولی به جای امضاء از مهر یا اثر انگشت استفاده شده است مشمول قانون سال 76 دانست به خصوص مهریون احتمال استفاده آن از سوی اشخاص دیگر یا جعل آن زیاد است. پاسخ منفی است ولی در خصوص اثرانگشت كه قابل جعل و شبیه‌سازی نیست جای تأمل دارد و شاید بتوان گفت وقتی امضاء كه قابلیت انتساب آن به امضاء‌كننده از اثرانگشت كمتر است مورد پذیرش است پس اثر انگشت به طریق اولی قابل پذیرش است ولی در مقابل می‌توان گفت قانونگذار در مقام بیان بوده اگر قصدش این بود كه اثر انگشت نیز می‌تواند مزایای امضاء را داشته باشد قطعاً آن را ذكر می‌نمود و بعید به نظر می‌رسد كه چنین موضوعی به ذهن مقنن خطور نكرده باشد.
رابعاً: گواهی دو شاهد معتمد، به نظر می‌رسد منظور از گواهی دو شاهد امضای دو شاهد در ذیل دو نسخه از اجاره‌نامه باشد كه به منزله تأیید مفاد آن است و هدف قانونگذار از این امر تقویت سند عادی و جلوگیری از مناقشات احتمالی طرفین و احراز قصد آنها میباشد. حال اگر دو شاهد معتمد ذیل اسناد را امضاء ننماید و یا اینكه گواهی خود را در برگ جداگانه‌ای منعكس نمایند آیا این مورد نیز نظر مقنن را نماید؟ پاسخ منفی است چراكه هدف مقنن از گواهی شهود تأیید و تسجیل مفاد سند اجاره میباشد كه نشانه این امر را امضاء ذیل آن دانسته است.
محور و اساس بحث تخلیه در قانون سال 1376 ماده 3 آن است كه مقرر می‌دارد «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یك هفته و دراجاره با سند عادی ظرف یك هفته پس از تقدیم تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. به طوری كه ملاحظه می‌گردد قانونگذار سعی نموده به مؤجرین اطمینان بخشد كه پس از انقضای مدت اجاره ملك مورد اجاره چه مسكونی و چه تجاری به فوریت تخلیه خواهد شد. این امر با توجه به سابقه و سیر قانونگذاری در ایران كه در بحث عسر و حرج بیشتر به آن پرداخته خواهد شد یك حمایت افراطی از مؤجر خواهد بود. ماده 13 آئین‌نامه اجرایی نیز با وجود سكونت قانون وقوع حوادث غیرمترقبه به نحوی كه مستأجر قادر بر تخلیه نباشد را مجوز استعمال برای مستأجر دانسته است كه مقام قضایی می‌تواند در چنین حالتی برای یك نوبت حداكثر به مدت یك ماه به مستأجر مهلت دهد.
ماده 18 آئین‌نامه اجرایی نیز موردی را در نظر گرفته كه دستور تخلیه صادر شده است و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شكایتی داشته و یا مدعی تمدید اجاره باشد كه در این حالت باید شكایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملك تقدیم نماید. اعلام شكایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینكه دادگاه رسیدگی‌كننده شكایت مستأجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تأمین مناسب با ضرر و زیان احتمالی مؤجر قرار توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه را صادر خواهد نمود.
گرچه ماده مذكور راهكاری را جهت جلوگیری از تخلیه ناحق پیش‌بینی كرده است ولی از نظر عملی با توجه به كندی روند دادرسی و تراكم كار ما در دادگاه و اینكه مستأجر ظرف 3 روز از ابلاغ دستور تخلیه مكلف به تخلیه میباشد بعید به نظر می‌رسد كه بتواند جلوی دستور تخلیه را قبل از 3 روز بگیرد. علاوه بر این قانونگذار ادعای داشتن حقوقی از سوی مستأجر را نیز مانع اجرای تخلیه ندانسته است و در ماده 5 قانون مقرر گردیده «چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی مؤجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شكایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضی صادر می‌شود» در انتقاد از مواد 13 آئین‌نامه و 5 قانون صاحبنظران بیان داشته‌اند: «عبارت‌ها از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه‌حل‌ها خلاف اصول است به عنوان مثال دوایر اجرای ثبت مأمور اجرای مفاد سند رسمی هستند نه قانون. اجرای قانون (ماده 494 ق.م.) برطبق اصول، با دادگاه است و دخالت مأمور ثبت در صورتی ضرورت دارد كه مستأجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیه و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت كرده باشد در این فرض مؤجر می‌تواند اجرای تعهد تصریح شده را در سند از مأموران ثبت بخواهد ولی در فرضی كه سند تعهدی نیامده است اجرای پیامدهای قانونی نیاز به تمیز قانون حاكم و حقوق مستأجر و مالك به طور خلاصه قضاوت داد كه در صلاحیت دادگاه است نه مأمور اجرا.
ولی در ماده 3 به این تقسیم كار مهم اداری و قضایی توجه نشده و صدور دستور اجرای تخلیه به عهده دایره ثبت گذارده شده است وانگهی در ماده 5 آمده است «پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضی صادر می‌شود» در حالی كه اثبات حق و جبران خسارت منوط بر صدور حكم است و نمی‌تواند مقدم بر آن باشد مگر اینكه گفته شود مقصود حكم مقتضی درباره تخلیه است و قانونگذار مایل است كه صدور حكم به وجود حق مستأجر و جبران خسارت او مقدم بر حكم مقتضی درباره تخلیه باشد. فصل دوم قانون مؤجر و مستأجر 1376 هم كه به سرقفلی اختصاص یافته است مستأجری را كه سرقفلی پرداخته است هنگام تخلیه مستحق دریافت سرقفلی دانسته است ولی تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی ندانسته است.
قسمت اعظم آئین‌نامه اجرایی قانون 1376 به بحث در خصوص تخلیه پرداخته است گرچه كل قواعد حاكم بر نحوه تخلیه را نمی‌توان در ماده 20 آئین‌نامه گنجاند ولی با وجود این آئین‌نامه اجرایی بحثی از قواعد حاكم بر محل تخلیه ننموده ولی می‌توان گفت مواردی كه آئین‌نامه ساكت است از قبیل بسته بودن در محل استیجاری یا وجود اموال در محل كه نیاز به صورت‌برداری و تعیین حافظ دارد می‌بایست بر طبق قانون اجرای احكام مدنی و در مورد امور اسناد رسمی طبق ضوابط آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی عمل گردد.
بند 4 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون صراحتاً تخلیه اماكن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد را از شمول این قانون مستثنی كرده است و در خصوص تخلیه اماكنی كه قرارداد آنها عادی است صرف درخواست از سوی مؤجر یا ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی را كافی دانسته، كه به این درخواست بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد و درخواست‌نامه باید شامل متخصات كامل مؤجر و مستأجر و محل مورد اجاره به انضمام تصویر مصدق قرارداد اجاره باشد و سپس حوزه قضایی یا دادگاهی با احراز مالكیت یا ذینفعی موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه می‌نماید كه این دستور نیازی به صدور اجرائیه ندارد و ظرف 24 ساعت در محل عین مستأجره به مستأجر ابلاغ می‌گردد و مستأجر مكلف است ظرف 3 روز نسبت به اجرای دستور اقدام نماید و اگر در این مدت اقدام ننماید امر تخلیه توسط مأمور اجرا صورت خواهد گرفت (ماده 6 آئین‌نامه).
در خصوص اسناد رسمی اجاره نیز درخواست صدور اجراییه از دفترخانه تنظیم‌كننده سند اجاره را به عمل می‌آید.
سردفتر پس از احراز هویت صلاحیت درخواست‌كننده اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در 3 نسخه با قید تخلیه محل عین مستأجره موضوع سند تهیه و ممهور به مهر ویژه اجرا به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌نماید (ماده 11، آئین‌نامه). اجرای ثبت با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداكثر 24 ساعت نسبت به تشكیل پرونده صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نموده و مأمور مكلف است ظرف 48 ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ نماید.
در مورد نحوه ابلاغ و مهلت تخلیه نیز قواعد حاكم بر اجاره‌های عادی و رسمی همانند میباشد (ماده 12 آئین‌نامه). حال اگر مؤجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور و مشابه آن از مستأجر دریافت كرده و در سند اجاره (عادی یا رسمی) درج شده باشد یا دریافت مبلغ مذكور توسط خود مؤجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به مؤجر موكول به استرداد سند یا وجه یاد شده مستأجر و ارائه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت میباشد (ماده 20 آئین‌نامه) بنابراین برخلاف سرقفلی كه قانون در خصوص منوط نمودن تخلیه به پرداخت آن سكونت كرده در مورد ودیعه صراحتاً تخلیه را منوط به پرداخت آن نموده است.
بند سوم- عسر و حرج و تأثیر آن بر تخلیه: عسر و حرج به معنای مشقت و ضیق شدید است. این حكم مستند به قاعده 5 حرج است. مدلول این قاعده كه مستند اصلی آن آیه 78 سوره حج میباشد آن است كه هرگاه حكمی از احكام اولیه شرع مقدس برای افراد ایجاد مشقت شدید و غیرقابل تحمل نماید آن حكم رفع می‌گردد.
حقوقدانها رخصتها را نتیجه قاعده حسر و حرج و اضطرار را از مصادیق این قاعده دانسته‌اند یعنی با وجود اضطرار می‌توان برخلاف الزامات قانونی (حكم) در صورتی كه منع نشده باشد عمل كرد. قانونگذار سال 62 در راستای حمایت از مستأجرین و رعایت این قاعده شرعی كه علاوه بر آیات قرآنی و روایاتی نیز آن را تأیید می‌نماید در ماده 9 آن مقرر می‌داشت «در مواردی كه دادگاه تخلیه ملك مورد اجاره را به لحاظ كمبود مسكن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و عارض با عسر و حرج مؤجر نباشد می‌تواند مهلتی برای مستأجر قرار دهد. قاعده مذكور سالها مجری بود و قشر عظیمی از مستأجرین به استناد این قاعده پس از انقضای مدت اجاره نیز به سكونت در همان مكان ادامه می‌دادند البته وجود این قاعده را سوءاستفاده بعضی از مستأجرین فرصت‌طلب را نیز بازگذاشته بود.
ولی در نهایت با تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر 1376 مسأله عسر و حرج به سكوت برگذار شد و ماده 13 این قانون نیز كلیه قوانین مغایر با این قانون را لغو نمود و این مسأله باعث شد كه مناقشات بسیاری در خصوص اعتبار یا عدم اعتبار این قانون جدید مطرح گردد. حتی در جلسه مشورتی قضات دادگاههای تهران مسأله مذكور بدین نحو مقرر گردید.
سؤال- چنانچه مستأجر راجع به تخلیه مورد اجاره ادعای عسر و حرج نماید با توجه به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 76 این ادعا قابل استماع است یا خیر؟
نظریه اكثریت: (10/4/77) در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 مقرراتی برای عسر و حرج وضع نشده است و طبق ماده 13 این قانون كلیه قوانین و مقررات مغایر با آن ملغی شده است لذا ادعای عسر و حرج قابل استماع نیست.
نظریه اقلیت: با توجه به ماده یك قانون كه به مقررات مدنی نیز اشاره دارد و نظر به اینكه عسر و حرج یك قاعده شرعی است ادعای عسر و حرج قابل رسیدگی و استماع میباشد. نظریه اكثریت بیشتر با واقع منطبق است چراكه همانگونه كه در بخش اهداف قانون 76 گفته شد یكی از هدف‌های این قانون بیان این مسأله است كه طرح مسایل حقوقی باید به دور از مسایل عاطفی باشد و اینكه مستأجر دارای مشكلات مالی است یا تهیه مسكن در شهرهای بزرگ به معضلی تبدیل شده است. در راستای امر قانونگذاری و قوه مقننه نمی‌باشد.
از سوی دیگر مهلت یك هفته‌ای كه برای تخلیه مورد اجاره در ماده 3 در نظر گرفته شده است دلالت ضمنی بر فسخ مقررات مربوط به عسر و حرج دارد چراكه اگر مستأجر بتواند به عسر و حرج استناد نماید فلسفه وجودی ماده 3 در قسمت عمده‌ای از بین می‌رود. ضمناً با توجه به ماده 5 قانون كه طبق آن مستأجر مجبور است ادعای خود را پس از اجرای دستور تخلیه مطرح كند امكان رسیدگی به ادعا عسر و حرج مستأجر را از بین می‌برد. قرینه دیگری كه حاكی از عدم اعتبار مقررات عسر و حرج در قانون جدید میباشد. مهلت حداكثر یك ماههای است كه به استناد حوادث غیرمترقبه به مستأجر داده می‌شود بنابراین مختص می‌گردد كه قانونگذار بر مشكلات مستأجرین واقف بوده و در مقام بیان بوده ولی به قاعده عسر و حرج اشاره ننموده است بنابراین در قانون جدید به صرف انقضای مدت اجاره مستأجر متعهد و مكلف به انجام تخلیه میباشد و تنها ارفاق قانونی به وی مهلت یك ماههای است كه ماده 13 آیین‌نامه در نظر گرفته است بدین جهت دیگر مجالی برای تمسك به قاعده عسر و حرج برای خلاصی از تعهد تخلیه وجود ندارد.
مبحث دوم- تعهدات خاص اماكن تجاری
در اماكن تجاری نیز با توجه به نوع كاربری‌شان مسأله پرداخت و دریافت سرقفلی و انتقال حق كسب و پیشه یا تجارت پیش می‌آید این خصوصیت باعث گردیده تخلیه و انتقال مورد اجاره این اماكن اختلافاتی با اماكن مسكونی داشته باشد كه در اینجا به بررسی هریك از این مسایل می‌پردازیم.
گفتار اول- پرداخت سرقفلی
بند اول- مفهوم سرقفلی و سیر تحول آن
از نظر لغوی سرقفلی به «حقی كه بازرگان و كاسب نسبت به محلی پیدا می‌كند به جهت تقدم اجاره شهرت جمع‌آوری مشتری و…» در مفهوم اصطلاحی این واژه گفته شده است «1- عوض وجهی كه مستأجر محل كسب از منتقل‌الیه آن محل می‌گیرد بابت سابقه كار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع. این جزء دارایی نامرئی است و درآمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی‌گیرد. 2- عوض وجهی است كه مالك محل كسب تازه می‌سازد.
در اولین عقد اجاره علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌كند این پول درآمد است و مشمول مالیات بر درآمد است.» اولین كاربرد این واژه در متون قانونی مربوط به ماده 1 آئین‌نامه قانون تعدیل اجاره مصوب 15/11/1317 بود كه سردفتران را به تصریح به نبودن این حق در سند اجاره ملزم می‌نمود پس از آن در تاریخ 23/7/1322 با به تصویب رسیدن دستورالعمل شماره 22 تثبیت قیمت‌ها در ماده 9 آن سخن از حقوقی آمد كه بعدها زمینه شناخت كامل حق كسب و پیشه و تجارت گردید قانون مذكور كه براساس اختیارات دكتر سیلسپور رئیس كل دارایی وقت به تصویب رسیده بود متأثر از سیستم حقوقی تدوین‌كننده آن یعنی (Common low) بود كه در آن نهاد حقوقی (Good will) مشابهت‌هایی با مفهوم عرفی سرقفلی در نزد ما داشت و بند ب ماده 9 قانون مذكور از عناصر سازنده این حق تحت عنوان سابقه عمل یا نام مستأجر یاد نموده‌اند.
اولین قانونی كه به طور خاص اصطلاح حق كسب و پیشه و تجارت را به كار برد قانون روابط مالك و مستأجر مصوب 1339 بود. این قانون احكام و عوارض و شرایط ایجاد این حق را به نحو نسبتاً مفصلی بیان كرد و مواد آن با تغییراتی در قانون سال 56 وارد گردید. در تاریخ 25/10/69 مجمع تشخیص مصلحت نظام در جلسه‌ای كه تشكیل داده بود در مورد حق كسب و پیشه و تجارت ماده واحدی را به شرح ذیل مورد تصویب قرار داده است «در مورد حق كسب و پیشه یا تجارت مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب دوم مرداد 1356 عمل شود. ماده واحد و الحاقیه به قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب پانزدهم آبانماه 1365 به قوت خود باقی است.
ماده واحد و الحاقیه مقرر می‌داشت از تاریخ تصویب این قانون كلیه اماكن استیجاری كه با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار می‌شود در رأس انقضاء اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آنكه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مكلف به اجرای مفاد قانون هستند در نهایت این كشمكشها و تحولات منجر به تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 17/6/76 گردید.
این قانون دارای دو فصل و 13 ماده میباشد كه فصل اول آن ارتباط به مؤجر و مستأجر دارد و فصل دوم آن به سرقفلی اختصاص دارد ماده 6 قانون مذكور مقرر می‌دارد «هرگاه مالك ملك تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت كند همچنین مستأجر می‌تواند دراثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از مؤجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت كند. مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» تبصره 2 ماده 6 نیز مقرر داشته است «در صورتیكه مؤجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
سرقفلی در قانون جدید تنها بر اثر توافق ایجاد می‌گردد در حالی كه حق كسب پیشه و تجارت در فراسوی توافق طرفین قرار دارد اختلاف مهم دیگر در قانون جدید و قانون سال 56 در مورد اماكنی است كه جهت كسب و كار اجاره داده می‌شود. در گذشته ممكن بود هرمحلی به عنوان محل كسب به اجاره داده شود، حتی اگر به موجب گواهی پایان كار مسكونی می‌بوده، اكثر دادگاه‌ها معتقد بودند در هنگام تخلیه حق كسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گردد به عبارت دیگر در محدوده قانون سال 56 رابطه مؤجر و مستأجر با یكدیگر یك مقوله بود و رابطه هر یك از ایشان با قوای عمومی مملكت مقوله‌ای دیگر بدین جهت تجاری نبودن ملك از نظر ضوابط شهرداری مانع ایجاد و تعلق حق كسب پیشه و تجارت به مستأجری كه با اذن یا اجازه مالك محل را به عنوان محل كسب و كار مورد استفاده قرار داده بود نمی‌شد ولی در قانون جدید با توجه به تصریح قانونگذار در ماده 6 آن «ملك تجاری» چنین استنباط می‌شود كه در ملك غیرتجاری سرقفلی دریافت نمی‌باشد ملاك تجاری بودن ملك نیز مندرجات پروانه ساختمانی است كه طبق تبصره شق 24 از ماده 55 قانون شهرداری نوع استفاده از ساختمان در آن درج می‌شود.
حال اگر در اجاره ملك غیرتجاری مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت گردد به نظر می‌رسد چنین دریافتی وجهه قانونی ندارد. حال اگر بخواهیم با توجه به مطالب گفته شده تعریف جامعی از سرقفلی داشته باشیم می‌توان گفت «وجهی است كه مالك محل تجاری درابتدای عقد اجاره در قبال واگذاری محل از مستأجر می‌گیرد و یا مستأجری كه حق انتقال به غیر دارد و یا امتیازاتی را در عقد اجاره كسب نمود.» در قبال واگذاری محل به مستأجر ثانی یا اسقاط این امتیازات و تحویل مورد اجاره در پایان آن به مالك از آنها می‌گیرد. بنابراین سرقفلی در واقع «وجهی» است كه بین طرفین عقد اجاره رد و بدل می‌گردد و ما به ازای این وجه ممكن است مزایا، اعتبار و موقعیت ملك تجاری باشد و یا ممكن است در قبال سقوط و انتقال امتیازاتی قرار گیرد نه اینكه خود سرقفلی حقی باشد كه از طرف مالك به مستأجر در مقابل پرداخت این پول منتقل می‌گردد.
بند دوم- تعهد مستأجر به پرداخت سرقفلی
اجاره اماكن تجاری لزوماً مستلزم پرداخت سرقفلی نمی‌باشد مگر اینكه درابتدای عقد اجاره، مستأجر چنین تعهدی را تقبل نموده باشد برخلاف مستأجر اگر مؤجر در ابتدای عقد اجاره سرقفلی دریافت نموده باشد در پایان عقد اجاره مكلف است آن را به نرخ عادله روز به مستأجر مسترد نماید (تبصره 2، ماده 6، قانون 76). سرقفلی پدیده‌ای است ارادی كه قوای عمومی در آن دخالتی ندارد مگر در تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله روز ولی حق كسب و پیشه و تجارت امری قهری بود كه ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد نداشت و همیشه از سوی دادگاه با جلب نظر كارشناس تعیین می‌گردید. لازم به ذكر است كه پیش پرداخت اماكن مسكونی دو تفاوت عمده با سرقفلی در مواردی كه در ابتدای عقد اجاره از سوی مستأجر یا درانقضای آن از سوی مؤجر پرداخت می‌گردد. اولاً میزان سرقفلی مستقیماً بستگی به مزایا و امتیازات و اعتبارات موجود در ملك تجاری دارد. ثانیاً سرقفلی در انقضای مدت اجاره به نرخ عادله روز تقویم و به مستأجر پرداخت می‌گردد ولی پیش از پرداخت به همان میزان تودیع شده از سوی مستأجر مسترد می‌گردد.
گفتار دوم- عدم انتقال مورد اجاره
مستأجر به واسطه عقد اجاره مالك منافع عین مستأجره می‌گردد بنابراین مطابق اصل كلی مقرر شده در ماده 30 ق.م. نسبت به مایملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد مگر اینكه موردی را قانون استثناء كرده باشد.
ماده 474 ق.م. نیز به تبعیت از اصل فوق مقرر می‌دارد «مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. این حكم از مفهوم ماده 473 نیز كه مالكیت مؤجر را نسبت به عین مستأجره لازم ندانسته است بلكه مالكیت منافع را كافی دانسته مستفاد می‌گردد لذا در صورتیكه شرط خلاف نشده باشد این حق مسلم مستأجر است كه منافع مورد اجاره را در مدتی كه خود مالك منافع است به دیگری واگذار نماید.
موضوع اختلاف‌برانگیز در خصوص تسلیم عین مستأجره به مستأجر دوم است برخی تسلیم عین مستأجره را به مستأجره دوم منوط به اجازه مالك عین می‌دانند. زیرا مالك منافع اگرچه حق انتقال منافع ملكی خود را دارد ولی این امر مستلزم تسلیم عین به غیر نمی‌باشد و عین مستأجره دردست مستأجر امانت است و جهت استیفاء منافع از طرف مالك به او سپرده شده و تصرف دادن آن به غیر بدون اجازه مالك تجاوز از حدود اجازه و موجب ضمان است. قول دیگری كه به نظر می‌رسد با قواعد حقوقی مطابقت بیشتری دارد و عرف و اطلاق عقد اجاره نیز مؤید آن میباشد جواز تسلیم عین مستأجره بدون اجازه مالك به مستأجر دوم باشد زیرا طبق قاعده عقلی اذن در امری اذن در لوازم آن است و اجازه قانون به انتقال منافع به دیگری مستلزم اجازه در تسلیم عین مستأجره بمستقل‌الیه میباشد و در صورتی كه مالك می‌خواست عین مستأجره به تصرف دیگری داده نشود شرط عدم انتقال به غیر را در اجاره می‌نمود.
در خصوص انتقال مورد اجاره توسط مدیر شركت به شركت، هیأت عمومی دیوان عالی كشور مقرر داشته است «اگر در سند اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شد و او مورد اجاره را ولو به شركتی كه خود مدیر آن است واگذار نماید انتقال به غیر محسوب می‌شود. هیأت عمومی دیوان عالی كشور در رأی دیگری در خصوص رابطه مالك و مستأجری كه منافع را منتقل نموده مقرر داشته «با توجه به ماده اول قانون روابط مالك و مستأجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاك از مادتین 5 و 20 قانون مزبور مستأجری كه با استفاده از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید دیگر بعد از انقضاء مدت اجاره مالك منافع قسمتی كه واگذار گردیده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمی‌ماند تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره‌بهای آن را از مستأجر جدید بخواهد.
در چنین موردی رابطه حقوقی مستأجر سابق نسبت به قسمتی كه واگذار گردیده قطع شده و بین مستأجر جدید و مالك رابطه استیجاری برقرار شده است. پس در فرضی كه مستأجری حق انتقال به غیر را دارد مطابق قانون مدنی مستأجر دوم با مستأجر اول رابطه حقوقی پیدا می‌كند ولی در قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 چون پس از انقضای اجاره، رابطه حقوقی پابرجا می‌ماند مستأجر دوم حق دارد به عنوان متصرف الزام مؤجر اصلی را به تنظیم اجاره‌نامه با خود درخواست كند و متقابلاً مؤجر نیز حق دارد مستقیماً با مستأجر جزء طرف اجاره واقع شود بنابراین هرگاه مستأجر اول حق انتقال به غیر را داشته باشد مستأجر دوم پس از پایان مدت اجاره جانشین انتقال‌دهنده می‌شود.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شد یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالك راضی به انتقال غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق كسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند و در این صورت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌كننده سند اجاره‌نامه‌ی مطابق با دفترخانه‌ای نزدیك ملك صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوطه ارسال می‌نماید. و مراتب را نیز به مؤجر اعلام می‌كند و مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. بنابراین مستأجری كه حق انتقال به غیر را ندارد اگر بخواهد مورد اجاره را انتقال دهد
باید از طریق اظهارنامه رسمی به مالك اطلاع دهد اگر مالك راضی به چنین امری نبود و همچنین حاضر به پرداخت سرقفلی در قبال تخلیه ملك نیز نبود مستأجر می‌تواند در دادگاه صالح با اثبات عدم موافقت مالك با انتقال به غیر و عدم پرداخت حق كسب و پیشه و تجارت حكم به تجویز انتقال منافع به غیر را بدست آورد. در صورتی كه مستأجر فوت كند و مورد اجاره قهراً به ورثه منتقل گردد باز ورثه در صورت نداشتن حق انتقال مورثشان همین تكالیف را دارند.
ماده 19 قانون 1356 تكلیف موردی را كه مستأجر حق انتقال به غیر را دارد و موردی را كه این حق از او سلب شده است مختص كرده است. حال اگر در اجاره‌نامه تنظیمی در خصوص امكان انتقال سكوت اختیار شده باشد تكلیف چیست؟ پاسخ مذكور از ماده 10 این قانون برمی‌آید كه چرا كه این ماده همانگونه كه پیشتر گفته شد اصل را بر عدم حق انتقال به غیر نهاده است لذا در موارد سكوت نیز به این اصل رجوع می‌شود.
نتیجه
با توجه به بررسی‌های به عمل آمده معلوم شد كه نهاد اجاره در نظام حقوقی ما از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است و قانونگذار همیشه اهتمام خاصی نسبت به آن داشته است تعهدات مستأجر در اماكن تجاری و استیجاری مجموع تكالیف و مسئولیت‌هایی است كه به موجب عقد اجاره بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد.
نتیجه كلی و پیشنهادات
الف) نتیجه
با توجه به مجموع بررسی‌های به عمل آمده مشخص گردید، نهاد اجاره در نظام حقوقی ما از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است و قانونگذار نیز همیشه اهتمام خاصی در جهت تبیین قواعد حاكم بر آن و تشریح دقیق حقوق و تكالیف طرفین این رابطه داشته است. یكی از عوامل حساسیت و دقت قانونگذار در تنظیم این قواعد علاوه بر فراگیر بودن عقد اجاره وجود خصیصه استمرار در این رابطه حقوقی است، كه حفظ آن محتاج به قواعدی دقیق و متناسب با موقعیت‌های زمانی و مكانی است.
تعهدات مستأجر در اماكن مسكونی و تجاری نیز همانگونه كه شرح آن گذشت مجموع تكالیف و مسئولیت‌هایی است كه به موجب عقد اجاره مستأجر بر عهده می‌گیرد و شناخت دقیق آن محتاج به بررسی قوانین مختلفی است كه در این خصوص به تصویب رسیده است. در كشور ما اولین قانونی كه در مورد اجاره به تصویب رسید مواد مندرج در قانون مدنی در باب اجاره بوده، این قانون تفكیكی بین قواعد حاكم بر اجاره اماكن مسكونی و تجاری قائل نگردیده و به طور كلی در مبحث اجاره اشیاء و در ماده 490 تعهدات مستأجر را تحت سه عنوان، 1- استفاده متعارف و خودداری از تعدی و تفریط 2- استعمال عین مستأجره در مصرف معینه 3- پرداخت مال‌الاجاره، بیان نموده است، البته بر این سه تعهد باید تعهد تخلیه و تحویل عین مستأجره درانقضای مدت اجاره را نیز افزوده كه این تعهد در خلال مواد بعدی ذكر شده است. چگونگی ایفای این تعهدات و آثار خودداری از اجرای این تعهدات و عوامل مؤثر بر این تعهدات به شرحی كه در فصل سوم ذكر شده نیز تا حدودی در قانون مدنی بیان گردیده است.
تحولات پس از تصویب قانون مدنی سبب شد تا قانونگذار قوانین خاصی را در مورد عقد اجاره تدوین نماید این قوانین با طرح مسایلی از قبیل سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت به تدریج سبب ایجاد حقوق و تكالیف خاصی در اماكن تجاری گردیدند، تا آنجا كه در سال 1356 قانونی به تصویب رسید كه قسمت اعظم آن اختصاص به اماكن تجاری داشته و مسائل گوناگونی را در خصوص سرقفلی، تغییر شغل، انتقال منافع و تخلیه اماكن تجاری بیان می‌كند از خصیصه‌های بارز این قانون استمرار روابط استیجاری پس از انقضای عقد اجاره بوده كه تخلیه مورد اجاره را منوط به شرایط خاصی نموده بود. خصیصه دیگر این قانون دگرگون كردن اصل آزادی مستأجر در انتقال منافع به غیر در صورت عدم ممنوعیت بود.
در سال 1362 نیز قانون دیگری در خصوص روابط استیجاری به تصویب رسید، قانون مذكور كه تنها اختصاص به اماكن مسكونی داشته در جهت تسهیل اجاره این اماكن و تا حدودی هم رعایت موازین شرعی در مورد اجاره به تصویب رسید. تحول عمده این قانون در خصوص تعهدات مستأجر نسبت به قانون 56، یكی جواز انتقال منافع از سوی مستأجر در صورت عدم ممنوعیت بود و دیگری نیز پذیرفتن انقضای مدت اجاره به عنوان پایان روابط استیجاری طرفین و انجام تخلیه مورد اجاره از سوی مستأجر بود، البته قانون مذكور با الهام از قواعد شرعی وجود عسر و حرج مستأجر را در مواردی سبب معافیت او از تخلیه ملك دانسته است.
دوگانگی قواعد حاكم بر اجاره اماكن تجاری و غیرتجاری همچنان ادامه داشت تا اینكه در سال 13 قانون با هدف یكسان سازی قواعد حاكم بر اجاره و رعایت موازین شرعی در آن به تصویب رسید، قسمت اعظم این قانون خصوصاً در مبحث سرقفلی برگرفته از كتاب تحریرالوسیله امام خمینی(ره) میباشد. از توجه به مواد این قانون اهدافی مشخص می‌گردد كه تأثیر مستقیمی بر تعهدات مستأجر داشته است، یكی از این اهداف رعایت قواعد شرعی بوده، كه ثمره آن عدم پذیرش حق كسب و پیشه و تجارت به مفهومی كه قبل از این قانون وجود داشت بوده و سرقفلی با مفهومی مضیق به عنوان «وجهی» كه در موارد خاصی رد و بدل می‌گردد، علی‌الظاهر جانشین آن گردید، كه این امر در حقیقت حركتی بر خلاف مطلوب و قواعد پذیرفته شده در اكثر كشورهای مترقی است.
هدف دیگر این قانون افزایش تمایل مالكان به اجاره دادن املاك خود از طریق حذف مقررات حمایتی قوانین سابق و تسهیل تخلیه اماكن استیجاری میباشد كه در این راستا قانونگذار تخلیه یك هفته‌ای را از طریق مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت پیش‌بینی كرده است.
از اهداف دیگر قانونگذار نیز یكسان‌سازی قواعد حاكم بر اجاره در كلیه موارد بوده كه در ماده 1 این قانون منعكس است ولی با توجه به اینكه این قانون عقود اجاره سابق را تابع قوانین زمان انعقاد خود دانسته و حتی تمدید آنها را نیز موجب تسری قواعد این قانون ندانسته و با توجه به اینكه در قانون 56 قراردادهای اجاره مقید به مهلت قراردادی نبودند، و اینكه شمول قانون جدید نسبت به قراردادهای اجاره شرایط شكلی خاص و مكتوب بودن آنها را می‌طلبد، مشخص می‌گردد كه قانونگذار توفیق چندانی در رسیدن به این هدف نداشته است.
نكته مهم دیگر در قانون اخیر كه تأثیر مستقیم بر تعهدات مستأجر دارد، عدم قبول قاعده شرعی عسر و حرج میباشد كه شرح آن در مباحث قبل بیان گردید.
عوامل مؤثر بر تعهدات مستأجرین نیز كه در فصل سوم بیان گردیده‌اند، عواملی هستند كه می‌توانند بر بسیاری از قراردادها اثر گذارند ولی چون اجاره عقدی مستمر است زمینه تأثیر این عوامل همیشه در آن وجود دارد، در شناخت آثار این عوامل به طور مختصر می‌توان گفت نظر به لازم بودن عقد اجاره، فوت، جنون و سفه طرفین علی‌الاصول سبب سقوط تعهدات مجاز میباشد، هرچند آثار خاصی از خود به جا می‌گذارند، قوای قاهره و تغییر اوضاع و احوال نیز آثار خاصی ایجاد می‌نمایندكه می‌تواند سبب معافیت مستأجر از تمام یا قسمتی از تعهدات گردد.
ب) پیشنهادات
حال با توجه به مباحث پایان‌نامه و متون قانونی مختلف در خصوص اجاره خصوصاً قانون مصوب 1376، پیشنهاداتی به شرح ذیل جهت بهبود وضعیت استیجاری و تبیین دقیق تعهدات مستأجر ارائه می‌گردد:
1- تغییر دیدگاه برابرانگارانه و وجود فرض تعادل در روابط بین مؤجر و مستأجر و وانهادن كلیه مسایل استیجاری به توافق و تراضی طرفین، زیرا گرچه به صرف وجود قوانین به تعادل و عدالتی كه هدف غایی قواعد حقوقی است نمی‌توان دست یافت و مسائل اقتصادی و اجتماعی نیز نقش عمده‌ای را ایفاء می‌كنند ولی قانونگذار باید به عنوان راهنما به ارشاد و جهت‌دهی روابط و مكانیسم‌های اجتماعی بپردازد و با توجه به مقتضیات زمان و مكان قواعد مناسب را تدوین نماید.
2- پذیرش حق كسب و پیشه و تجارت به عنوان حقی كه در اثر كسب و كار و شهرت برای مستأجر ایجاد می‌گردد و قابل تقویم به پول میباشد.
3- وضع قواعد خاصی جهت تمسك مستأجرین به قاعده عسر و حرج، زیرا نباید سوء استفاده عده‌ای از مستأجرین سبب نادیده انگاشتن قاعده‌ای گردد كه با انصاف و عدالت اجتماعی هم‌سویی دارد.
4- در راستای حمایت از مستأجران خصوصاً در شهر تهران، همچون متون قانونی گذشته قواعدی جهت جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها وضع گردد.
5- كارشناسی لازم جهت وضع قوانین و تلاش جهت تخصص‌گرایی و وضع مقررات خاص در اماكن استیجاری مختلف نه اینكه پس از سالها با تصویب قانونی در 13 ماده اجاره تمامی اماكن مسكونی تجاری، آموزش، اداری، دولتی … را مشمول آن بدانیم، در حالیكه اختلاف در نوع استفاده از آنها بر هیچ كس پوشیده نیست.
فهرست منابع و مآخذ
الف) منابع مرجع
1- بازیگر، یدالله، قانون مدنی در آینه آراء دیوان عالی كشور، صلح و اجاره و احكام راجع به آنها، انتشارات فردوسی، چاپ اول، تهران، 1379.
2- بروجردی عبده، محمد، اصول قضایی حقوقی، قسمت دوم، از سال 1311 الی 1319 (بی‌نا، بی‌تا)
3- تاجمیری، میرتیمور، فرهنگ عبارات و اشارات حقوقی، انتشارات آفرینه، چاپ اول، تهران، 1377.
4- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، انتشارات ابن سینا، چاپ اول، تهران، 1364.
5- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، ج3 و 5، انتشارات گنج دانش، چاپ اول، تهران، 1378.
6- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دائره‌المعارف حقوق مدنی و تجارت، ج1، چاپخانه مشعل آزادی، چاپ اول، تهران، 1357.
7- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دانشنامه حقوقی، ج3، انتشارات امیركبیر، چاپ پنجم، تهران، 1376.
8- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دائره المعارف علوم اسلامی، ج3 (منطق حقوق)، انتشارات گنج دانش، چاپ اول، تهران، 1361.
9- حائری شاهباغ، سید علی، شرح قانون مدنی، ج1، انتشارات گنج دانش، چاپ اول، تهران، 1376.
10- حسینی، سید محمدرضا، قانون مدنی در رویه قضایی، انتشارات مجد، چاپ اول، تهران، 1379.
11- رسائی‌نیا، ناصر، مجموعه آراء وحدت رویه هیأت عمومی دیوانعالی كشور، از سال 1357 تا 1378، نشر سمن، چاپ اول، تهران، 1378.
12- صورت مشروح مذاكرات مجلس، جلسه علنی روز چهارشنبه یازدهم تیرماه 1376، صص 23 و 24 و 25.
13- كاتوزیان، دكتر ناصر، قانون مدنی در نظم حقوقی كنونی، نشر دادگستر، چاپ دوم، تهران، 1377.
14- مجموعه دیدگاه‌های قضایی قضات دادگستری استان تهران، تهیه و تنظیم: معاونت تحقیقاتی علمی و قضایی دبیرخانه دفتر مطالعات و تحقیقات كمیسیون امور حقوقی و قضایی، انتشارات گنج دانش، چاپ اول، تهران، 1378.
15- معین، دكتر محمد، فرهنگ فارسی 6 جلدی، ج 1 و 2، انتشارات امیركبیر، چاپ چهارم، تهران، 1360.
16- متین، احمد، مجموعه رویه قضایی، قسمت حقوقی شامل نظریات دیوان عالی كشور از سال 1311 تا 1330 (بی‌نا، بی‌تا).
17- ناصرزاده، هوشنگ، آراء وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی كشور، نشر دیدار، چاپ اول، تهران، 1373.
18- نوبخت، یوسف، اندیشه‌های قضایی (مسایل مطروحه در جلسات مشورتی قضات دادگاههای صلح و حقوقی دو تهران از سال 1362 تا 1368)، انتشارات مؤسسه كیهان، چاپ دوم، تهران، 1368.
ب) منابع و مآخذ حقوقی و فقهی
1- كتابهای فارسی
19- احمدی، دكتر نعمت، بررسی قوانین مالك و مستأجر، انتشارات اطلس، چاپ اول، تهران، 1372.
20- اسكینی، دكتر ربیعا، حقوق تجارت، ورشكستگی و تصفیه امور ورشكسته، انتشارات سمت، چاپ اول، تهران، 1375.
21- امامی، دكتر اسدالله، آیا می‌دانید حقوق مالك و مستأجر از چه قرار است؟، نشر شركت افست، چاپ اول، تهران، 1364.
22- امامی، دكتر سید حسن، حقوقی مدنی، ج 1 و 2، انتشارات اسلامیه، چاپ دوازدهم، تهران، 1375.
23- امیری قایم‌مقامی، دكتر عبدالمجید، حقوق تعهدات، ج1، نشر میزان، چاپ اول، تهران، 1371.
24- بروجردی عبده، محمد، حقوق مدنی، كتابفروشی محمدعلی علمی، تهران، 1319.
25- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دوره حقوق مدنی، حقوق تعهدات، ج1، انتشارات مدرسه عالی امور قضایی و اداری قم، چاپ اول، 1354.
26- ستوده تهرانی، دكتر حسن، حقوق تجارت، ج 1 و 3، نشر دادگستر، چاپ اول، تهران، 1374.
27- شهابی، محمود، قواعد فقه انتشارات دانشگاه تهران، چاپ چهارم، دیماه، 1333.
28- شهیدی، دكتر مهدی، سقوط تعهدات، نشر كانون وكلای دادگستری مركز، چاپ سوم، تهران، 1374.
29- شهیدی، دكترمهدی، اصول قراردادها و تعهدات، ج2، نشر عصر حقوق، چاپ اول، تهران، 1379.
30- صفایی، دكتر سید حسین، مفاهیم و ضوابط جدید در حقوق مدنی، انتشارات مركز تحقیقات، چاپ اول، تهران، 1355.
31- صفایی، دكتر سیدحسین، دوره مقدماتی حقوق مدنی، ج2، مؤسسه عالی حسابداری، چاپ اول، تهران، 1351.
32- صفایی، دكتر سید حسین، قاسم‌زاده، دكتر سید مرتضی، حقوق مدنی اشخاص و محجورین، انتشارات سمت، چاپ اول، تهران، 1357.
33- طباطبایی یزدی، سید محمدكاظم، سوال و جواب به اهتمام دكتر سید مصطفی محقق داماد، نشر علوم اسلامی، چاپ اول، تهران، 1376.
34- عدل، مصطفی، (منصورالسلطنه)، حقوق مدنی، به كوشش محمدرضا بندرچی، انتشارات بحرالعلوم، چاپ اول، قزوین، 1373.
35- قمی، میرزا ابوالقاسم بن الحسن جیلانی (معروف به میرزای قمی) جامع الشتات، ج1 و3، با تصحیح مرتضی رضوی، سازمان انتشارات كیهان، تهران، 1371.
36- قنبری، محمدرضا، مجموعه مقالات حقوقی، انتشارات گنج دانش، چاپ اول، تهران، 1372.
37- كاتوزیان، دكتر ناصر، مقدمه علم حقوق و مطالعه در نظام حقوق ایران، نشر شركت انتشار، چاپ هفدهم، تهران، 1373.
38- كاتوزیان، دكتر ناصر، حقوق مدنی، معاملات معوض- عقود تملیكی، نشر شركت انتشار، چاپ ششم، تهران، 1379.
39- كاتوزیان، دكتر ناصر، حقوق مدنی، نظریه عمومی تعهدات، نشر دادگستر، چاپ اول، تهران، 1379.
40- كاتوزیان، دكتر ناصر، حقوق مدنی، الزامهای خارج از قرارداد (ضمان قهری)، ج1، انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول، 1374.
41- كاتوزیان، دكتر ناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج3 و4، نشر شركت انتشار، چاپ دوم، تهران، 1376.
42- كاتوزیان، دكتر ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی، اموال و مالكیت، نشر یلدا، چاپ اول، تهران، 1374.
43- كشاورز، بهمن، سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام، انتشارات مؤسسه كیهان، چاپ دوم، تهران، 1371.
44- كشاورز، بهمن، بررسی تحلیلی قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر مصوب 76، نشر كشاورز، چاپ اول، تهران، 1378.
45- محقق، داماد، دكتر سید مصطفی، بررسی فقهی حقوق خانواده، نشر علوم اسلامی، چاپ چهارم، تهران، 1372.
46- محقق داماد، دكتر سید مصطفی، قواعد فقه، ج 1، نشر علوم اسلامی، چاپ اول، تهران، 1363.
47- محمصانی، دكتر صبحی، قوانین فقه اسلامی، ج 2، چاپ فاروس، ایران، تهران، 1374- (ترجمه جمال‌الدین جمالی)
48- واحدی، دكتر جواد، ترجمه قانون تعهدات سوئیس، نشر میزان، چاپ اول، تهران، 1378.
مقالات و جزوات فارسی
49- آیت‌الله زاده مازندرانی، (بی‌نا) كتاب‌الاجاره، مجله كانون وكلاء، سال بیست و هفتم شماره 133، زمستان 1354.
50- اخلاقی، دكتر بهروز، جزوه درسی حقوق تجارت 3، سال تحصیلی 74 و 73، انتشارات دانشكده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
51- اعتضاد بروجردی، محمد، اجاره از نظر فقهی، مجله كانون وكلاء سال پنجم، شماره 33، مرداد و شهریور 1332.
52- اكبری، موسی‌الرضا، بررسی اجمالی قانون روابط مؤجر و مستأجر، سال 1376، ماهنامه دادرسی، شماره 16، سال سوم، مهر و آبان 1378.
53- زمانی سلیمی، فرامرز، بحث تحلیلی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستأجر جزء با مستأجر كل و مالك، مجله حقوق وزارت دادگستری، شماره 5، اول مرداد 1352.
54- صادقی، دكتر علی اكبر، شرط ضمان مستأجر، مجله تحقیقات حقوقی دانشكده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، شماره 13 و 14 پاییز تا تابستان 73.
55- عمید زنجانی، عباسعلی، جزوه درسی قواعد فقه كارشناسی ارشد رشته حقوق خصوص نیم سال اول سال تحصیلی 80-79، انتشارات دانشكده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
56- شهیدی، دكتر مهدی، وضعیت حقوقی تصرفات شریك در مال مشاع، فصل‌نامه حق، دفتر ششم، شهریور 1365.
57- كاتوزیان، دكتر ناصر، نقدی تحلیلی بر قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب 26/5/1376، مجله دانشكده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، شماره چهل و پنج، پاییز 1378.
58- كاشانی، دكتر محمود، جزوه درسی حقوق مدنی 7، نیم سال اول سال تحصیلی 75-74، انتشارات دانشكده حقوق شهید بهشتی تهران.
59- كاشانی، دكترمحمود، روابط مالك و مستأجر كل و مستأجر جزء در عقد اجاره، مجله كانون وكلاء، سال بیست و هفتم، شماره 133، زمستان 1354.
60- كامیار، غلامرضا، فعالیت تجاری در اماكن مسكونی، ماهنامه كانون سردفتران و دفتر یاران، سال چهل و سوم، دوره دوم، شماره 16، دی و بهمن 1378.
61- گرجی، دكتر ابوالقاسم، مناسبات حق و تكلیف از دیدگاه اسلام، مجله مجتمع آموزش عالی قم، سال اول، شماره دوم، تابستان 1378.
62- لطفی، دكتر اسدالله، قاعده استیمان در سقوط ضمان، مجله دانشكده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، شماره 44، تابستان 1378.
63- موسوی بجنوردی، سید محمد، آیا نهی درمعاملات موجب فساد است یا نه؟