مقدمه 

درجامعه امروزي كه باسرعت سرسام آوري رو به ترقي است هر روز مسائل و مشكلات تازه اي در اواسط حقوقي اشخاص جلوه مي كند وهرحقوقداني موظف است درتكميل و تفسير قوانين و مقررات بكوشد .  لذا قوانين و مقررات وچه صحيح و كامل باشند نمي توانند جوابگوي احتياجات جامعه باشد هيچ وقت نتوانسته اند مشكلات و معضلات جامعه را پيش بيني نموده و راه حلي مناسب براي آن ارائه دهند .  بنابراين ما نبايد فقط قانون را مسئول مشكلات و معضلات جامعه دانسته ولي اين دليل نمي شود كه ما در تكميل و تفسير قوانين نكوشيم و اطلاعات لازم را به عمل نياوريم و نواقصي را كه در قانون مشاهده مي شود و آنرا مرتفع نمائيم بلكه ما بايد اين اقدامات را انجام داده و راه حل هاي ديگري هم براي مشكلات در جامعه پيدا نمائيم .

بدون شك درتحقيق و پژوهشي كه دررابطه با موضوعي انجام مي شود اهداف خاصي رادنبال مي كندكه مي توان گفت هدف اصلي ونهائي آن بررسي مسائل و مشكلاتي است كه در آن موضوع مطرح مي باشد و هم چنين ارائه راه حل هائي است كه جهت رفع آن مشكلات كه انگيزه نگارش اين تحقيق هم چنين هدفي رادنبال مي نمايد و امروزاكثردعاوي دردادگستري مطرح مي شوند .

دعاوي مربوط به فروش املاك منقول وغيرمنقول و هم چنين دعاوي مربوط به قولنامه كه اكثر مراجع قضايي ترديد داشته كه آيا در مقام حل و فصل چنين دعاوي مي توان به قولنامه استناد كرد و يا خير ؟  و آيا بايد قولنامه را جز اسناد دعاوي به شمار آورد يا اسناد رسمي ؟

اينها همه مشكلاتي است كه در دادگستريها وجوددارد كه با ارائه اين تحقيق سعي نموده مشكلات موجود فروش اموال منقول و غيرمنقول رابررسي و راه حلهاي مناسب را با توجه به منابع فقهي و كتب حقوقي و هم چنين نظرات نويسندگان و حقوق دانان ايراني را كه در اين زمينه صاحب نظر بوده ارائه دهيم .  زيرا شيوه اي كه در اين تحقيق مورد استفاده قرار گرفته مراجع به منابع مختلف فقهي و كتب حقوق است و نكته اي كه لازم به ذكر است اين كه موضوع اين تحقيق به ندرت  در كتب حقوق مطرح شده است و موضوع اين تحقيق در چهار فصل و هرفصل به جزئياتي تقسيم شده است :

فصل اول :  كليات

در زمانهاي قديم مردم براي اين كه نيازهاي خودشان را تأمين نمايند با هم داد و ستد مي كردند بدين معني كه اگر يك نفر كشاورز بود و به عنوان مثال گندم توليد مي كرد و يك نفر در توليد پوشاك فعاليت مي كرد اگر چنانچه كشاورز احتياج به پوشاك داشت گندم را ميداد و لباس دريافت مي كرد .

يعني معامله پا يا پاي صورت مي گرفت زيرا در آن زمان چيزي به نام پول وجود نداشت و اين عمل بعداً معاوضه نام گرفت و ق.م هم در م.464 عقد معاوضه را اين طور تعريف مي كند كه « معاوضه عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين مالي مي دهد به عوض مال ديگر كه از طرف ديگر اخذ مي كند بدون ملاحظه اين كه يكي از عوضين بيع و ديگري ثمن باشد » .

با پيدايش سكه و اسكناس اين عمل ( معاوضه ) ماهيت خود را از دست داد و به جاي يكي از عوضين پول جانشين آن شد يعني يك نفر مالي را مي داد و در عوض آن پول دريافت مي كرد .  و اين عمل بيع ناميده شد كه در جهان امروزي معاوضه و — ندارد و تمام معاملات و داد و ستدها بوسيلة بيع صورت مي گيرد زيرا پول كارها را آسانتر و سريعتر مي كند در ق.م  م.38 بدين صورت بيع را تعريف كرده است : « بيع عبارتست از تمليك عين به عرض معلوم كه اين تعريف عقد بيع را از ساير معاملات ممتاز مي كند .  بيع در لغت به معني فروش و در مقابل آن مشتري مي باشد كه به معني خريد آمده است و گاهي اوقات به خريد و فروش هم بيع گفته مي شود و اين اصطلاح حقوقي از معني لغوي آن در نيفتاده است » .

و در م.184 ق به تعهدات سوئيس بيع چنين تعريف شده است :  « بيع قراردادي است كه به وسيلة آن بايع تعهد مي كند چيزي كه فروخته شد تسليم مشتري نمايد و مالكيت آن را به او انتقال دهد و در مقابل يك قيمتي كه مشتري تعهد مي نمايد به او بپردازد .

فرقي كه بين ق.مدني فرانسه و سوئيس وجود دارد اين است كه در ق.مدني فرانسه ملكيت بيع بوسيله بيع تحقق مي يابد و در ق.مدني سوئيس ملكيت در مال منقول بوسيلة تسليم مبيع و در مال غير منقول بوسيلة ثبت در دفتر املاك حاصل مي شود .  در ق.مدني ايران تسليم شرط است كه بالاخره بايع بايد مبيع را به مشتري تسليم نمايد وهم مي توانند براي تسليم اصلي قرارداده شود       ( م 341 ق.م ) كه در اينجا قانون مدني ايران از قانون فرانسه تبعيت نموده و عقد بيع را تمليكي مي داند .

مبحث اول :  عقود معين

عقود معين عقودي هستند كه در قانون ويژگي ها و شرايط آنها مشخص شده است و عقود غير معين عقودي هستند كه نام خاصي نداشته و دو طرف با همديگر توافق نموده و عقدي منعقد مي نمايند .

كه اين عقود بايد با مادة 10 ق.م منطبق باشند يعني برخلاف اخلاق حسنه و نظم عمومي نباشند در متون فقه اين موضوع ( از حيث حدود و مصاديق عقود معتبر كه از نظريه حقوقي بودن الگوهاي معاملاتي ) كه در زمان هاي گذشته طرفداران زيادي داشت رايج بود ولي امروزه چندان مورد توجه نيست  و وجود ندارد .

به نظر مي رسد كه در جهان امروزي دگر فقيهاني باشند كه يك سري عقود را كه در قانون و متون فقهي مشخص نشده ولي بر خلاف اخلاق حسنه و نظم عمومي نيست عدم اعتبار آنها را اعلام نمايند كار صحيحي نخواهد بود و اين امر نظم عمومي را برهم مي زند و بايد هر نوع قرارداد عقلايي و شروع كه به اراده و توافق طرفين اشاء مي شود و دليل و مدركي هم بر فساد معامله نباشد آن را معتبر و لازم الاتباع بدانند .  و كساني كه عقود را منحصر به عقود معين مي دانند عمده استدلال خودشان بر مبناي اصل عدم و حمل عمومات عقود بر معاملات معهود و شناخته شده نيز احماع منقول استوار كرده اند .  ( 1 )

خداوند در قرآن سورة مباركه مائده آيه (1) مي فرمايند « يا ايهاالذين امنو افو باالعقود » كه اين عمومات مطلق نيست بلكه مقيد و محدود است اماادله و قواعد فقهي مربوطه اين تنگنا و محدوديت را در روابط معاملاتي نفي مي كند و

 1-  شهيدي ، دكتر مهدي – قرارداد تشكيل بيع ، مجله تحقيقات حقوقي شماره 10 ، دانشكده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي ، تهران تابستان 1371

اين آيات در عبارات دلالت بر اعتبار هر عمل حقوقي دارد كه عرفاً عنوان عقد بر آن اطلاع مي شود و مورد تراضي طرفين قرار مي گيرد .  عقود معينه – عقودي هستند كه در علم حقوق نام مخصوص دارند ، مانند : عربي – رقبي – سكني – حس ( در حق انتفاع ) وقف – بيع – اجاره – هبه – وديعه – عاريه – رهن – مضاربه – مساقات – شركت و … قانون علاوه بر شرايط اساسي براي صحت معامله – رعايت شرايط خاصه ديگري را لازم دانسته كه در مورد خود تصريح به آنها نموده است ، چنانچه در فصل بيع مقرر داشته كه مورد معامله بايد عين معين يا عين كلي باشد و در اجاره مورد بايد منفعت قرار گيرد و در قرض بايد بتون از آن منتفع گرديد و امثال آن .  در صورتي كه يكي از شرايط مخصوص به عقد معيني در آن عقد موجود نباشد ، احكام عقد مزبور در آن جاري نمي گردد . همچنين قانون در عده اي از عقود معينه به مهمي از جهات بعضي جزئيات شرايط اساسي را لازم ندانسته است (‌2 ) ، چنانكه در صح – خمان و جهاله علم اجمالي به مورد را كافي براي صحت عقد مزبور مي داند .

هريك از عقود معينه داراي آثار و احكام خاص به خود مي باشند ، چنانكه در هيچ خيارات محتص مانند – خيار مجلس – خيار حيوان – خيار تأخير ثمن موجود است . 

 2- امامي – دكتر سيد حسن ، حقوق مدني جلد اول ، كتاب فروشي اسلاميه – ص 408 و 409 و 0168

و آنكه تلف مبيع قبل از قبض موجب انفساخ عقد مي گردد كه درمعاملات عرض و نفر حكم ديگري دارد .  و در وقف ، حق انتفاع – رهن و هبه ، قبض شرط صحت است .  عقود معينه از ديد زماني در در روابط اجتماعي بشر معمول و متداول بوده و حقوق ملل در ادوار مختلفه با شرايط و احكام متفاوت آنها را مي شناخته است .

گفتار اول :  عقود لازم

مادة « 185 » قانون مدني مي گويد : « عقد لازم عقدي است كه هيچ يك از طرفين معامله حق فسخ آن را نداشته باشند مگردر موارد معينه » و در عقـد

لازم هيچ يك (‌3 ) از طرفين نمي توانند بدون رضاي طرف ديگر آن را بر هم زند .  و طرفين به چيزي كه در عقد تصريح شده ملزم مي باشند مگر در موارد معينه قانوني ، و آن در موردي است كه در اثريكي از طيارات حق فتح داده شده باشد كه در اين صورت كي كه حق مزبور به او داده شده مي تواند معامله را فسخ نمايد .  كه آن را اقاله مي گويند .

عقد لازم مانند : بيع – اجاره – مزارعه – مساقات و امثال آن هست و اصل بر اين است كه كلية عقود لازم هستند مگر آن كه قانون خلاف آن را تصريح نمايد .

 3-شهيدي ، دكتر مهدي ، مجلة تحقيقات حقوقي ، شماره 10 ، ص 70

مادة 219 ق.مدني مي گويد :  « عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين و قائم مقام آنها لازم الاتباع است ، مگر اين كه به رضاي طرفين اقاله و يا به علت قانوني فسخ شود » .

و م (220 ) ق.م عقود نه فقط متعاملين را با اجراي چنديكه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كلية نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت با به موجب قانون از عقد حاصل مي شود ملزم مي باشند .

عقد لازم با توجه به اين كه طبيعتاً قابل انحلال نمي باشد .  ولــي به جهتـــي از

توضيح در آن موجود است چنان كه در عقد طياري مي باشد كه در اثر توافق طرفين ، شرط فسخ در آن برقرار شده است و يا براي جبران زيان وارده در اثر عيب يا عبن تا تدليس متضرر بتواند عقد را بر هم بزند .

و عقد قابل مصح ( 4 ) عقدي است كه قيمتها منعقد شده ولي كسي كه حق طيار به فصح او برقرار شده مي تواند آن را به نفع خود به هم زند .  و عقدي كه بر اثر عدم رضا غير ناخذ است و مي توان آن را رد يا قبول نمود نمي توان به استناد حق — آن را بر هم زد .  زيرا عقد — مي تواند موجب ايجاد ضرر شود و مادام كه عقد تمام نشده ضرري متوجه كسي نمي گردد تا حق فسخ بوجود آيد .  

4 – امامي – دكتر سيد حسن ، حقوقي مدني ، جلد اول ص 187 و 188

و در عقد بيع از زماني كه صاحب حق — از حق خود استفاده مي كند و معامله را فسخ مي كند عقد منحل مي شود ونتيجه از ادامة‌اثر عقد جلوگيري مي گردد بدون آن كه نسبت به آثار حقوقي معامله قبل از زمان انحلال تأثير مي كند .  مثلاً هرگاه كسي يك صد ميش خريد و سپس آنها را دوشيد و فروخته است و بايع پس از دو ماه ازتاريخ خريد ، از عبن خود آگاه شد و بيع را فسخ نمود يك صد بايع به بايع برمي گردد و هرگاه ثمن را گرفته بايد به مشتري مسترد نمايد ولي يك صد بره و شيرها كه در ملك مشتري بـه وجـود آمـده

متعلق به مشتري است ( —- از م « 287 » قانون مدني در مورد اقاله اي در صورتي كه در مثال بالا بايع پس از ده ماه به استناد اكراه و عدم تفوذ ، معامله را رد نمود آن معامله باطل شناخته مي شود و معلوم مي گردد كه هيچ گونه اثر قانوني از ابتدا نداشته و بايد يك صد ميش و يك صد بره و غين آنچه مشتري انتفاع برده يا بدل آنها را به بايع رد نمايد .

در حقوق فرانسه چنانكه به آن اشاره شده حق فسخ در مورد تدليس و عيب ناشي از معمول بودن رضا مي باشد و ماند مورد اكراه متضرر مي تواند معامله را قبول و —- نمايد ، در اين صورت معامله از اصل صحيح مي گردد ، همچناني كه مي تواند آن را رد كند ، در اين صورت مانند آن است كه معامله از اصل باطل بوده و تمامي آثار گذشته آن القاء مي شود ، مگر در مورد اجاره و نكاح كه اثر فسخ از مان اعلام فسخ مي باشد .

گفتار دوم :  عقود جائز

مادة‌« 186 » قانون مدني مي گويد : « عقدي است كه هر يك از طرفين بتوانند هر وقتي بخواهند فسخ كند » .

رابطه اي را كه در اثر عقد جائز ايجاد مي شود طوري است كه به هر يك از طرفين اجازه مي دهد هر زمان بخواهد بدون هيچ علتي قانوني آن را بر هم زند .  براي فسخ نمودن عقد اراده انحلال كافي است واحتياج به موافقت طرف يا اعلام به او ندارد .  طبق م « 954 » قانون مدني : « كلية عقود جائز به موت   (‌و جنون ) احدطرفين منفسخ مي شود و همچنين به سفه ودرمواردي كه رشد معتبر است » .  كليه نسخ چاپي ازقانون مدني كه ملاحظه گرديددر م « 954 » كلمه ( جنون ) يافت نشده به نظر مي رسد كه در موقع استنساخ قانون مدني براي طبع و نشر از روي نسخة‌اصلي ، كلمه ( جنون ) ساقط شده باشد .  زيرا با توجه به نحوة‌بيان ماده « 954 » كه مي گويد « كليه عقود جايز به مدت واحد طرفين فسخ مي شود و همچنين به سفه در مواردي كه رشد معتبر است محقق مي گردد كه كلمه ( جنون ) پس از كلمة موت موجود بودن است و الا با نبودن كلمه (‌و جنون ) بي تناسب است گفته شود ( و همچنين به سفه در مواردي كه رشد معتبر است ) چه تناسبي بين رشد و موت موجود نسبت تا جمله (‌و همچنين ) به آن عطف گردد . چنانچه عقد جائز در اثر سفه در مواردي كه در حين انقعاده رشد معتبر است فسخ گردد به طريق اولي بايد عقد جايز را در صورت جنون مسنخ دانست .  به جهت مذكور در فوق در اين جلد و مجلدات بعد — مادة مزبور بيان شد و يا به آن استناد گرديد و جنون را مانند موت موجب انفاخ عقد جائز دانسته است .

عقود جائز مانند وكالت ماده « 678 و 679 » و وديعه ماده « 626 و 628 » قانون مدني و عاريه ماده « 638 » ق.م .

مثلاً درموردوكالت هرگاه وكيل بخواهدوكالت خودراادامه ندهداستعفا        مي دهدو موكل هر زمان بخواهد وكيل خود را عزل مي نمايد ، همچنانكه به وسيلة فوت يا جنون وكيل يا موكل عقد مزبور منحل مي گردد .

عقد جائز (5) را مي توان به صورت شرط در ضمن عقدلازمي قرارداده و اثر عقد لازم براو مترفب ساخت ، و همچنين است هرگاه يكي از طرفين و يا هر دو آنها در ضمن عقد لازمي عدم فسخ عقد جائز را شرط نمايند در اين صورت مادام عقد اصلي كه شرط ضمن آن شده است باقي باشد مشروط عليه      نمي تواند عقد جائز را به هم بزند ولي به فوت و جنون هر يك از طرفين ، عقد جائز مزبور منحل مي شود ، همچنانكه به سفه در موردي كه رشد معتبر است منحل مي گردد .  « عقد هميشه لازم نيست نسبت به هر دو لازم باشد ولــي ممكن است نسبت به يكي لازم باشد و نسبت به طرف ديگر جائز » .

 5-امامي – دكتر سيد حسن ، حقوق مدني ، جلد اول ص 171 و 173

مانندعقدرهن .  وعقدرهن نسبت به هرشخص جائزونسبت به راهن لازم است .

 مبحث دوم :  اقسام مبيع

عقد بيع چنانكه گفتيم يكي از عقود معرض مي باشد و داراي دو مورد است كه يكي مبيع يا مثمن و ديگري ثمن ناميده مي شود .  فرق ثمن و مبيع مانند فرق بين عرض و معرض ، اعتباري است و از الفاظي كه متابعين براي انعقاد بيع به كاري برند و يا از اوضاع و احوال و قرائن خارجي مي توان دانست كه كداميك از دو مورد مبيع و يا ثمن است ، زيرا هر مالي كه بتواند مبيع باشد مي توان ثمن قرارگيرد وازحيث شرايط ماهوي فرقي ندارد ، ولي اموالي هستندكه مي توانند ثمن قرار گيرند و نمي توانند مبيع واقع شوند ، مانند منفعت عمل و حق .

با گردش افتصاديات اكنون متداول شده است طبق م « 338 و 350 ق.م » معلوم مي گردد كه اموال زير مي توانند مبيع قرار گيرند و يا انواع مبيع سه دسته هستند 1 – عين معين   2 – كليد در معين  3 – كلي في الذمه

الف –  عين معين :

مبيعي است كه در عام خارج وجود دارد و مشخص و معين است يعني قابل اشاره و ديدن و تشخيص است و وجود خارجي دارد مثال وقتي گفته مي شود اين ميز ، مشخص است كه كدام ميز مورد نظر است و يا اين ماشين و        يااين خانه .

 و عين معين (6) بدو قسم است « مفروز و مشاع » .

1- مفروز عبارت است از چيزي كه يك نفر بالانحصار مالك آن باشد ، مانندخانه اي كه منحصراً متعلق به محمد است و شريكي در آن ندارد و يا يك اطاق معيني ازساختماني متعلق به اواست ودرآن اطاق ديگري شركت ندارد 

2- مشاع عبارت است ازچيزي كه دونفريابيشتردرآن شريك باشندوسهام  هريك رادرخارج نتوان تميزداد .  مثلاً خانه اي كه به ارث به دوپسر مي رسد و يا دو نفر با پولي مشترك خانه اي مي خرند ، هريك به نسبت سهم خود در خانه شريك است هرقسمت خودكه از آن خانه درنظر گرفته شودسهمي ازآن به طوراشاعه متعلق به يكي وبقيه متعلق به ديگري است .  براي آن كه شي مشاع به صورت مفروز در آيد بايد آن را تقسيم نمود .  تقسيم شي مشاع از نظر تحليل حقوقي آن است كه هر يك از شركاء سهم مشاعي خود را كه در قسمت مفروز ديگري واقع شده درمقابل سهم مشاع يعني مقدارمعين ازشي متساوي الاجزاء‌مي باشدكه مادة « 350 » ق.م نــام ديگري كه درقسمت مفروز اوواقع شده به شريك خود واگذارمي نمايدبقيه مشاع به توافق شركاءيابه وسيله دادگاه به عمل مي آيد .

6-امامي – دكترسيد حسن – حقوق مدني جلد اول ص 423

ب  – مبيع كلي درمعين :

مي بردوآن رابه كلي در معين مي گويند .  مثلاً انباري داراي صدتن گندم است ( گندم ازاشياء متساوالاجزاءمي باشد .  يعني هرمقداري ازآن ماندبقية آن است ، الك ، سر ، تن از گندمهاي موجوددرانباررابه طوركلي ( به جزآنكه جدانموده باشد ) به ديگري مي فروشد – مثال ديگر تاجري داراي هزارتوپ پارچه نخي از يك جنس و يك نقش ازكارخانة‌شاهي مي باشد ، تاجرمزبوريك صدتوپ ازآنها را بدون آنكه قبلاً تعيين كرده باشد مي فروشد .  آنچه دردومثال مورد بيع قرارگرفته مقدارمعين است ولي به طوركلي ما ، يعني درعقد معلوم نشده كه كدام سه تن و ياكدام صدتوپ فروخته شده است .

ويا مثال ديگر (7) فروشنده مي گويد يك صندلي ازاين ده صندلي يايك ميزازاين 10 ميز وبه اين علت مي گويند كلي چون يك صندلي ازچندصندلي است و لذا كلي است و به اين لحاظ معين است كه فقط ازاين 10 صندلي معين است و ازاين 5 صندلي بايد باشد .  سؤالي كه هست اين است كه مقدار معين مثلاً بگويد (8) 2 تن از اين 10 تن يعني كلي در معين به صورت مشاع اين ده تن از لحاظ مقدار تفاوتي ندارد .  تفاوت در اين است كه قبل از تسليم مبيـــع

 7-صادقي – دكترمحمدهادي – جزوة حقوق مدني انتشارات دانشگاه شيراز

8-صادقي – دكترمحمدهادي – جزوة حقوق مدني انتشارات دانشگاه شيراز

به طوركلي از شي ء متساوالاجزاءبا مشاع فرقي دارد ؟

قسمتي از مجموعه معين تلف شود ودرخصوص كلي در معين مقدار تلف شده از مال فروشنده تلف شده است فروشنده بايد مبيع را جداكرده و تسليم نمايد چون هنوزخريدار نسبت به اين مجموعه دوتن مالكيت دارد و مالكيت خريدار زماني است كه دوتن ازده تن جداشده دراختيار قرارگيرد .  ولي درمورد مشاع اگر يك قسمت ازمجموعه معين تلف شود مقدار تلف شده به نسبت مالكيت خريداروفروشنده به هردوطرف تحميل خواهد شد .  خريداردراين موردمي تواند دواقدام انجام دهد 1- مقدارموجودراقبول كند ودرمقابل مقدارتلف شدة‌بقية ثمن خودرامسترد كند 2 – مشتري مي تواند عقد موجودرافسخ كند .

ج  – مبيع كلي في الذمه :

 يعني مبيعي كه درعالم خارج قابل تشخيص نمي باشدوموجود نيست كه مااشاره مي كنيم به يك تن گندم يابرنج بافلان خصوصيت حال اگرمن گفتم يك تن برنج به شما فروختم شما نمي دانيدكه كدام برنج من اين رابايدخريداري كنم به شمابه هم ووجودخارجي نـداردبــه صورت كلي في الذمه است .  يعني كلي كه درعهدة وتعهدطرف قرارگرفته است كه تهيه كندوبه شمابدهدمثال يك كيلوبرنج شمال كلي في الذمه مي شود .

  « كلي في الذمه » (9) كه آن را كلي نيزگويندچنانكه مادة‌«351» قانون مدني تعريف مي كندچيزي است كه صادق برافرادعديده باشد ، مانند گندم وآهن كه هريك ازمفهوم گندم وآهن داراي افرادبسياري درخارج است كه به هريك ازآنها گندم وآهن گفته مي شود .  تاجرمي تواند بدون آنكه گندمي داشته باشد ، يك صدتن گندم به ديگري بفروشد ، پس ازانعقادبيع بايع يك صدتن گندم الذمه وعهده داردكه بايد آن را قبلاً تهيه ودرموعدمقررتسليم مشتري نمايد ، اين است كه گفته ميشودكلي في الذمه .

مال مثلي و مال قيمي : مالي مثلي مالي است كه اشبا ونظايرآن وجودداشته باشد مثال صندلي وكتاب  ….

مال قيمي (10) آن مالي است كه اشباونظايرآن وجودندارد منحصربه فرداست مثل يك اسب معين وياساختمان كه باهم فرق دارد و معمولاً كم اتفاق مي افتد كه مال قيمي باشد و مال مثلي به هرسه صورت عين معين – كلي در معين – كلي في الذمه قابل معامله است مثال برنج مال مثلي است مي شودگفت ايـن يك كيلوبرنج رافروختم به شمامي شود معين ، 10 كيلوازاين 100 كيلورابه شما  مي فروختم .  مي شود كلي درمعين ، ويا 10 كيلو برنج شمال رابه شما فروختم مي شودكلي في الذمه ودرمقابل مال قيمي رانمي توان به صــــورت معيــن

9-امامي – دكترسيدحسن – حقوقمدني – جلداول انتشارات اسلاميه ص «426 »

10-صادقي – دكترمحمدهادي – جزوة حقوق مدني انتشارات دانشگاه شيراز

فروخت و به صورت كلي در معين و كلي في الذمه نمي توان فروخت به اين خاطركه نسبت به خصوصيات مورد معامله حمل وحود دارد ولي درمورد برنج هيچ فرقي نمي كند وكدام ازاين يك كيلواز10كيلورابدهد فرقي نمي كند ولي درمورد مال قيمي هركدام با ديگري فرق مي كند مثال بايد ازاين سيه اسب دقيقاً يكي رامشخص كندوگرنه مبيع مجهول وعقد باطل است .

هـ  – شرايط ( موردمعامله ) درعقد بيع :

1-مبيع بايد عين باشد  2- مبيع بايدماهيت داشته باشد يعني ارزش اقتصادي داشته باشد .  3- خريدوفروش آن مال قانوناً ممنوع نباشد مثل مال موقوفه كه خريدوفروش آن ممنوع است ويا اسلحه .  4- منفعت عقلايي داشته باشد . 5- مقدورالتسليم باشدومنظورازآن يعني بايع قادرباشد مبيع راتسليم مشتري كند .

مبحث سوم :  انواع بيع به اعتبار نحوة تبادل مبيع و ثمن

(11) لزوم تسليم مبيع شامل آن چيزي مي باشد كه لفظ بيع عرفاً به آن صدق مي نمايد وياقرائن و اوضاع احوال آن راداخل درمبيع مي داند ، زيرا تعهد به تسليم بيع ، شامل اجزاء و توابع آن نيز مي شود اين است كه مـادة (383) ق.م 

11-امامي –دكترسيدحسن – حقوق مدني – جلداول – ص 440و441

مي گويد : « تسليم باشد شامل آن چيزي هم باشد كه از اجزاء وتوابع مبيع شمرده مي شود » .

به دستورذيل ماده «341» ق.م متابعين مي توانندبراي تسليم تمام ياقسمتي از مبيع يابراي تأديه تمام يا قسمتي از ثمن اجلي قراردهند ، زيرادوكس مي تواند دراموال خودآزادانه تصرف نمايد و هرگونه كه نفع خودراتشخيص دهد عمل كند .  تأخيرتسليم ثمن يا مبيع امري عقلائي و مورد عمل جامعه و منطبق حقوقي مي باشد .  در صورتي كه در عقد براي تسليم مبيع يا تأديه ثمن موعدي معين نشده باشد مبيع و ثمن حال محسوب است و بايد بلافاصله آن را تسليم و تأديه نمايند مگر اينكه به حسب عرف و عادت محل ، يا عرف و عادت تحارت در معاملات تجاري ، موعدي معهود باشد اگرچه درقراردادهاي بيع اين امر ذكرنشده باشد ( مادة 344 ق.م ) زيرا اطلاف بيع  بدون تعيين موعد اقتضاء مي نمايدكه فوراً مبيع تسليم مشتري و ثمن به بايع تأديه شود ، خواه عين خارجي يا درحكم آن وياكلي في الدمه باشد بنابراين درصورتي كه درعقد بيع تسليم فوري مبيع ياثمن شرط شود تأكيدي بيش نيست و متبايعين شرطي را قيـد نمـوده انـد كه اطــراف عقد اقتضاء آن را مي نمايد .  وفقهاء‌در كتب

خودبيان مي نمايند بيع به اعتبار موعدتسليم مبيع وتأديه ثمن بر چهارقسم است :

 (12) 1- بيع نقد : يعني براي تسليم مبيع وثمن مدتي تعيين نشده باشد .  فرقي  نمي نمايدكه مبيع وثمن عين خارجي باشدمانندبيع خانه يااتومبيل وياهردوكلي باشدمانندفروش سه تن گندم به يك تن قنديامختلف يعني يكي ازمبيع وثمن كلي وديگري عين خارجي باشد .  چنين بيعي رانقدگفته اندبه اعتبارآنكه ثمن  آن بايدنقداًپرداخت گردداگرچه كلي في الذمه باشد .

2-بيع نسيه : بيعي كه براي تسليم ثمن موعدواجلي تعيين مي شودولي تسليم مبيع بايدانجام شود .  وبيعي كه ثمن آن كلي وبراي تأديه آن مدتي معين شده باشددربيع نسيه مبيع ممكن است عين شخصي باشدومي تواند كلي في الذمه قرارگيرد ولي درصورت اخيربايدبراي تسليم آن مدت معين نشودوالا بيع كالي به كالي خواهدبود . نسيه ازكلمة انسي ء مشتق است كه به معني تأخيرانداختن مي باشدوچون ثمن درچنين بيعي مؤجل است آن رانسيه گفته اند .

3-بيع سلف ياسلم : وآن عبارت از بيعي است كه مبيع آن كلي ودرذمه است و براي تسليم آن موعدي درعقدمقررشده باشد .  دربيع مزبورثمن مي تواند عين خارجي وياكلي باشد ولي بايددرمجلس عقد به بايع تأديه گردد .

دربيع سلف قبض ثمن شرط صحت عقد مي باشد وهرگاه مجلس عقد به هم بخورد و ثمن تأديه شده باشد آن بيع باطل است .  درصورتي كه قسمتي

12-امامي –دكترسيدحسن – حقوق مدني – جلداول – ص 442

ازثمن تأديه گردد بيع نسبت به آن صحت صحيح و نسبت به بقيه باطل مي باشد لازم نيست كه قبض ثمن عملاً محقق شود بلكه قبض اعتباري نيز كافي است .  چنانكه هرگاه كسي از بدهكار خود ده تن گندم بخرد به ده هزارريال كه پس از سه ماه به او تسليم شود ، در صورتي كه مشتري از غير جنس ريال از بايع طلبكار باشد ( مثلاً دوازده تن جو ) زماني قبض اعتباري حاصل مي گردد كه طرفين با يكديگر در مجلس عقد ثمن را از بابت جو احتساب نمايند .

4-بيع كالي به كالي : بيعي است كه مبيع و ثمن آن كلي في الذمه مي باشد وبراي تسليم مبيع و همچنين تأديه ثمن موعدي مقرر شده باشد .  دراين امر فرقي نمي نمايد كه موعد مزبور كوتاه يا درازباشد ، چنانكه كسي ده تن گندم به ديگري بفروشد به ده هزارريال كه پس از 3 ماه آن را تحويل مشتري دهد و ثمن خود را دريافت دارد .  يعني بايع و مشتري انتظارمي كشند تا اجل وزمان تسليم مبيع و ثمن برسد و در اين دو شرط لازم است (1) مبيع و ثمن كلي في الذمه باشد مثلاً يك تن گندم را فروختم به يك تن برنج ولي اگر يكي كلي باشد و ديگري معين باشد اينجا چون مبيع عين معين است دو چند مدت داشته باشد كالي به كالي نيست و شرط (2) اينكه هم مبيع و هم ثمن اجل و مدت تعيين شده باشد .  لذا اگر هردو كلي بود مثل يك تن برنج و يك تن گندم وي ازنظر مكاني يكي اجل باشد و يكي  حال اين بيع كالي به كالي نخواهد بود .

آيا بيع كالي به كالي صحيح است يا نه (13) ؟   دونظرمتفاوت هست

1) درفقه مطرح مي شود كه بيع كالي به كالي باطل است و ازلحاظ ق.م حكم براي آن موجود نيست ودرقانون نيامده است .

2)  بيع كالي به كالي صحيح است به چند دليل (‌الف ) قانون درمقام بيان نموده است وسكوت درمقام بيان قرينه اي به تأئيدوصحت بيع كالي به كالي است و چون بيان نكرده قانون صحيح است و اگر باطل بود بيان مي كرد (ب) م223 ق.م مي گويد هرمعامله اي محمول برصحت است واصل به صحت است مگرخلاف آن ثابت شود . (ج) م 10ق.م مي گويد قرارداد نهايي كه بين اشخاص منعقد مي شود معتبراست درصورتي كه مخالف سريح قانون نباشد لذا اين يك قراردادي است بين اشخاص و طبق اين ماده صحيح است 

13- صادقي – دكترمحمدهادي – جزوة‌حقوق مدني (6) انتشارات دانشگاه شيراز

فصل دوم :  انواع بيع به اعتبار موضوع

دراين فصل به اقسام بيع به اعتبار موضوع مي پردازيم و همانطوركه همه ما مطلعيم ازنظر تاريخ حقوق بيع مولود معاوضه ساده اي است كه احتياجات بشر از ديرزماني آن را بوجود آورده و به تدريج يك سري قيود به آن افزوده شد .  تا به صورت امروزي درآمده است .

ومي توان گفت در هر دوره اي توجه حقوق دانان را به خود جلب نموده و در اين زمينه تحقيقات و مطالعات بيشتر صورت گرفته و هم چنين كتب زيادي راجع به بيع به رشته نگارش درآمده است .  مثلاً فروش ملك كه يك بيع بوده امروزه اهميت فوق العاده اي پيدانموده ، زيرا احتياج شديد و روزافزون مردم جهان به محل سكونت و زمين براي كشاورزي و هم چنين تهيه غذا امروزه از حساسيت و اهميت خاصي برخوردار است .

مبحث اول :  بيع اموال منقول

دراين مبحث ما به بررسي بيع اموال غيرمنقول مي پردازيم .  اموال منقول به كلية‌اشياء مادي خارجي گفته مي شود كه قابليت نقل و انتقال را از محلي به محل ديگر رادارند خواه بخودي خود بتواند حركت كند مانند حيوانات يا نيروي خارجي قادر باشدكه محل آن را بدون خرابي تغيير دهدماننداتومبيل وكتاب (1)

1-كاتوزيان ، دكترناصر ، عقود معين (1) ص 290

اين اموال اهميت آنها مانند بيع املاك نيست ولي براي به حركت درآوردن اقتصاد جامعه وبازرگاني جهاني لازم است وجهان پيشرفته وقسمتي ازآن نيروميگيردودرحال حاضرنيازاست كه قانون حاكم بربيع اين اموال حاكم باشد . 

نكتة‌ قابل ذكراين است كه تنوع اين اموال چنان زياداست كه به دشواري       مي توان فروش انواع آن را جمع و دسته بندي كرد زيرا پيشرفت صنايع و تكنولوژي مصنوعات جديدي را به بازار وارد كرده است كه در قديم اين وسايل وجود نداشت .  درآخر اين كه به اين اموال يك سري حقوق بارميشود كه حقوق معنوي نام دارد كه امروزه اين حقوق معنوي مورد بيع قرار مي گيرد كه دراين بخش ما نخست به بيع اموال منقول مانند اشياء ، حيوان ، وسايل نقلية موتوري و بعد ازآن بيع حقوق مال منقول (‌حقوق معنوي ) مانند فروش حق سرقفلي ، فروش حق تأليف و آثار هنري را مورد بررسي قرار مي دهيم :

گفتار اول :  اشياء

كلية‌اشياء وجود مادي خارجي دارند و مي توان آنها را لمس كرد و مي توان آنها را از محلي به محل ديگر نقل مكان كرد خواه بخودي خود بتوانند حركت كنند و يا نيروهاي خارجي قادر باشد كه محل آن را بدون خرابي تغيير دهد مانند اتومبيل و كتاب كه بيع اينها مشكلي ندارد و امروزه در بازار رواج دارد و روزانه ميليونها اشياء در انواع مختلف مورد خريد و فروش قرار مي گيرند .  ولي بعضي از اشياء منقول ممكن است به طور مصنوعي منفعت غير منقولي را كسب كند مثلاً مصالح بنايي از قبيل آجر ، سنگ كه براي بنايي تهيه شده و در دنيا بكار مي رود و در چنين مواردي به تبع بنا ( جزء‌بنا ) به فروش مي رسد و چنانچه در بنا بكار نرفته باشد داخل در منقول است و مانند اشياء منقول به فروش مي رسد .  و در مواردي كه در بنا بكار نرفته باشد نمي توان آن را از بنا جدا كرد و با خرابي محل يا عين مال كه اين وضع هم نمي تواند و صف ذاتي بودن اين اموال را از بين ببرد .  نكتة قابل ذكر اين هست كه اسناد در وجه حامل جزء اشياء مادي منقول است و با اين كه كاغذ اين اسناد ارزش درخور توجه ندارد ولي چون در دليل وجود حق مالي است كه به متصرف آن برگ تعلق دارد مقابل داد و ستد ما باشد و به عنوان كالاي خاصي با ساير كالاها مبادله مي شود و بنابراين جزء اشياء منقول مادي مي باشد و ما در مباحث آتي انواع اشياء را مورد بررسي قرار مي دهيم و طريق فروش آنها را از نظر قانون مدني و متون فقهي را مشخص مي نمائيم .

گفتار دوم :  بيع حيوان

ازقديم لاايام خريد وفروش حيوان رايج بوده ولي امروزه نيروي ماشين وبرق جانشين حيوان شده و از اهميت اين كالا در حمل و نقل كاسته است .  ولي از نظر كاربرد آن در كشاورزي و مهمتر منابع غذايي اهميت آن را نبايد از نظر دور داشت .  فروش حيوان با حفظ اهميت و نقش آن تابع قواعد عمومي قراردادها است و نگراني هايي را كه از اين بابت متوجه خريدار مي شود كه همانا بيماري هاي پنهان در حيوان باشد كه اين امر ممكن است خود حيوان را از بين ببرد و يا ممكن است به حيوانات ديگري سرايت نمايد .

« ق .م 398 پيش بيني شده تحت عنوان خيار حيوان كه مقرر مي دارد : اگر مبيع حيوان باشد مشتري تا سه روز از حين عقد اختيار فسخ معامله را دارد » .

بنابراين اگر در حيواني عيبي باشد خريدار مي تواند آن را فسخ و يا از فروشنده ارش بگيرد و ديگر اين كه خريدار مي تواند ظرف سه روز حيوان را آزمايش كرده و اگر ناراضي باشد مي تواند بيع را فسخ كند خود دليل نارضايتي او عيبي باشد كه در حيوان هست و يا گراني بهاي او و يا هم چنين رفع نياز خريدار .

مبناي اين خيار را به نفوذ رسوم و سنن پيشين مي توان مرتبط دانست تا به منطق حقوق .  زيرا معاف كردن خريدار از اثبات عيبي كه موجب پشيماني او از معامله شده است ، سرنوشت معامله را بي قيد و شرط به او مي سپارد . (2)

نكتة قابل توجه درباره توابع مبيع (حيوان ) است كه شير و پشم حيوان از توابع آنست و درانتقال نياز به تصريح ندارد ولي استثناء شيروپشم از مبيع ممكن است زيرا فروش مستقل آن دو نيز امكان دارد . 

زيرا مادة‌360 ق.م مقرر مي دارد : درهرچيزي كه فروش آن مستقلاً جايزاست

 2- كاتوزيان ،‌ دكترناصر ، عقود معين (1) ص 50 .

استثناء آن از مبيع جايز است .  در مورد حمل در حيوان قانو ن مدني 358 مقرر مي دارد : « حمل در بيع حيوان متعلق به مشتري نمي شود مگر اين كه تصريح شده باشد يا برحسب عرف از توابع شمرده شود » .

مثلاً اگر خريدار حيوان و محل او را بخرد و حمل دراثر حادثه اي سقط شود     مي تواند به نسبت از ثمن بكاهد (3)  بنابراين فروش حيوان تابع قواعد عمومي قراردادها است و خيار حيوان نيز بايد درآن رعايت شود .

گفتار سوم :  بيع ثمر و ميوه

 مقصود فروش سردرختي است و ميوه چيده شده كالايي است مانند ساير اموال و فروش آن هيچ خصوصيت و ويژگي خاصي ندارد .

گاهي اوقات فروش ميوه به عنوان مال مستقل است و اشكال آنجاست كه چون ميوه در زمره منافع درخت است و منفعت به تدريج از عين بدست مي آيد و اگر مالكي ميوة درختان را به ديگري منتقل نمايد آيا اين اجازه باغ است يا فروش ميوه است برمبناي چيده شدن ؟

كه اين را بايددادرس ازقصدمشترك طرفين احرازنمايدوقانون مدني حكم خاصي نداردورويه قضايي نيزدردسترسي نيست درفقه نظرمشهوراين است كه فروش ميوه پيش ازظهورآن درست نمي باشد به ويژه اگربــراي يكســال

3- كاتوزيان ،‌ دكترناصر ، عقود معين (1) ص 292 .

باشد و منضم به كالاي موجود ديگري نيز نشود (4) .  و فرضي كه دو طرف مايل مي باشند بيعي بثمر واقع ساخته و آن را سبب تمليك قرار دهند ( زيرا عقد بيع تمليكي است ) بايد مبيع موجود باشد تا بتواند موضوع عقد قرارگيرد و نمي توان تمليك به معدوم نمود .

زيرا حق مالكيت بايد قائم به موجود باشد .  اشكالي كه به نظر مي رسد ، نامعلوم بودن وضع ميوه هاست آيا به ثمر مي رسد و يا به آفت برمي خورد و عرف از اين موضوع به مسامحه مي گذرد و اين اندازه احتمال را سبب حضوري شدن معامله نمي داند .  و در فقه هاي پذيرفته شده است كه ميوه را برسردرخت و به تخمين كارشناسان و اعماد به وضع غايب به اندازة كافيكه جهالت را از بين ببرد مي توان فروخت مشروط براينكه ميوه دانه بسته باشد يارنگ انداخته باشد (5) .

 و ما نبايد دردو مورد ميوه و ثمره بيع و اجاره را يك به حساب آوريم .  مثلاً در اجاره اگر درخت كه عين مستأجر مي باشد درخلال مدت از بين مي رود يا بخشكد يا ازثمردادن بازايستد اجاره نسبت به آينده منحل مي شود .

 4-شيخ محمدحسن نجفي ، جواهرالكلام ، ج 24 ، ص 56 ونظرمخالف اوشيخ يوسف بحراني ، صدائق – ج 19 ، ص 324 ، به نقل ازكاتوزيان ، دكترناصر، عقودمعين (1) ص 293

5- كاتوزيان ،‌ دكترناصر ، حقوق مدني قواعد عمومي قراردادها ، ج 2 ، (‌انعقاد واعتبارقرارداد ) انتشارات بهشر ، چاپ سوم ، مرداد 1371 ، ص 171 .

و جائي كه وقع همين حوادث در جريان رسيدن ميوه ها باعث بطلان بيع از آغاز است و نبايد آن را با تلف مبيع پيش از قبض اشتباء كرد به ويژه در صورتي كه مقصود تمليك ميوه رسيده باشد نه تمليك تدريجي آن (6) .

گفتار چهارم – بيع وسايل نقلية موتوري :

نقش اتومبيل در پايه اقتصادي جامعه كنوني غير قابل انكاراست و هم چنين روز به روز براهميت اجتماعي اتومبيل افزوده مي شود و دولت هم از اين نقش واقف بوده و لازم ديد كه بر چگونگي استفاده از آن و هم چنين بر نحوة انتقال آن نظارت داشته باشد .  امروزه اتومبيل جزء اموال منقول است و هرچند فروش اموال منقول نياز به تشريفات از جمله تنظيم سند رسمي ندارد ولي دولت خريداران را مكلف مي كند كه براي معامله حتماً سند رسمي تنظيم نمايند و چنانچه فروش آن با تنظيم سند عادي باشد دادگاه آنرا نافذ مي شناسند در 25 تيرماه 1359 لايحه قانوني نحوة‌نقل و انتقالات وسايل نقليه موتوري به تصويب رسيد و در م 2 اين لايحه اداره راهنمايي و رانندگي را مكلف كرده كه براي هر وسيله نقليه موتوري شناسنامه اي تنظيم نموده و هرگونه انتقالي را درآن ثبت نمايد .  و كلية‌دفاتر اسناد رسمي از انجام هرنوع معامله مربوط به وسايل نقليه موتوري ممنوع مي باشند و نقل و انتقال بايد بـر

 6- كاتوزيان ، دكترناصر ، عقود معين (1) ص 294 .

يگان هاي راهنمايي و رانندگي مجاز به شماره گذاري وسايل نقلية موتوري در كشور به ترتيبي كه در اين قانون و آئين نامه اجرائي آن تعيين مي گردد انجام خواهد شد و امروزه جزء عقود تشريفاتي است .

وانتقال وسيله اي است كه در خارج از يگانهاي راهنمايي و رانندگي واقع شود خواه سند آن رسمي باشد يا عادي دست كم نسبت به اشخاص ثالث نفوذ حقوقي ندارد درست مانند املاك كه دولت كسي را مالك اتومبيل مي شناسد كه در شناسنامه راهنمايي و رانندگي اتومبيل به نام اوست حتي اگر اتومبيل در دست او نباشد .

گفتار پنجم – بيع پول ( صرافي ) :

بيع پول امروزه يكي از اقسام شايع بيع مي باشد كه شايد امروزه صدها معامله در اين زمينه صورت بگيرد .

صرافي شغل صراف است و صراف در تجارت كه معاملات پولي مي كند مانند انتقال پول از محلي به محل ديگر و تبديل پول خرد به كلان يا باالعكس و تبديل پول يك كشور به پول كشور ديگر و معاملات برواتي و سفته اي ( ماده دوم قانون تجارت كه معامله مذكور را صرافي گويند) (7) .

بنابراين صراف كي است كه كارش فروش پول است و در چند فرض ممكــن 

 7- جعفري لنگرودي ، دكترمحمدجعفر ، ترمينولوژي حقوق ، شماره 3252 ، ص 406 .است صورت بگيرد . 

فرض نخست ، فروش پول داخلي كه احتمال دارد در برابر كالا پول باشد كه نامتعارف مي باشد و به طور معمول به فروش كالا به پول تعبير مي شود .  دومين فرض فروش ارز مي باشد كه ارز به 2 صورت تعريف شده است يكي اسناد تجاري و بانكي كه ارزش آنها به پول خارجي معين شده باشد و ديگر اينكه پول كشورهاي خارجي است كه خريد و فروش ارز يكي از عوامل مهم نظارت بر بازرگاني خارجي است كه دولت آنرا در اختيار دارد .  به موجب بند هـ از م 11 ق. پولي و بانكي كشور اصلاح شده در اسفند 1358 نظارت صدور ورود ارز و پول رايج ايران و تنظيم مقررات مربوط به آن با تصويب شوراي پول اعتبار از وظائف بانك مركزي است و در اين قانون بانك مركزي به عنوان تنظيم كننده نظام پولي و اعتباري كشور معرفي شده است . 

سومين فرض ، فروش سكه هاي طلا و نقره است در برابر طلا و نقره ( اعم از مكوك و شمش ) كه در اصطلاح بيع صرف ناميده مي شود كه اين اصطلاح از فقه گرفته شده است و فقيهان در بيع صرف گفته اند : « هي بيع الاثمان و لهي الذهب والفقته بالاثمان (8) » .

و دراين بيع بايد مبيع و ثمن هردو از جنس طلا و نقره باشند و اگر طرفي مقداري مكوك طلا را به پول بفروشد اين معامله را بيع صرف نمي گويند و قبض در اين بيع شرط صحت است و اين به طور مطلق پذيرفته شده است .

مبحث دوم :  بيع حقوق مال منقول ( حقوق معنوي )

حق معنوي حقي است غير از حق عيني و حق ذي زيرا نه به ذمه تعلق مي گيرد و نه به عين ، بلكه مزيتي است قانوني و غير عادي كه مانند حق مخترع بر اختراع خود و يا حق صاحب اسم تجاري و حق سرقفلي و اين از آثار پيشرفت تمدن و ظرافت قانون گذاري و اجراء عمل و انصاف شناسايي حق معنوي است .

بنابراين پاره اي از حقوق مالي با آنكه از نظر اقتصادي داراي ارزش است بر اشياء عالم خارج اعمال نمي شود موضوع آن فعاليت فكر انسان است و مي توان گفت حقوق معنوي حقوقي است كه به صاحب آن اجازه مي دهد تا به انحصار از منافع و شكل خاصي از فعاليت و يا فكر خود استفاده كند .

حقي كه تاجر و صنعتگر نسبت به نام تجاري يا شكل خاصي محصولات و كالاهاي خود دارد يا حقي كه نويسنده اثر ادبي يا مخترع نسبت به تأليف اختراع خود پيدا مي كند بيگمان از حقوق مالي و با ارزشي است .  و به عبارت ديگر آنرا حقوق مالي ذهني گويندواين اموال برطبق م18 ق.م بايد منقول محسوب شود .

پاره اي از سنت گرايان هنوز هم در شناسايي اين گروه از حقوق ترديد دارند يا وجود آن را منوط به شناسايي قانون مي كنند يعني افكار و ترديد وجود واقعي حق معنوي است بنابراين اين حق ماهيتي از حقوق مالي و باارزش و حق غيرمالي و مربوط به شخصيت است .  كه مادراين مبحث به بررسي بيع حقوق معنوي ازقبيل : حق فروش سهام شركتها – حق سرقفلي وحق تأليف وآثارهنري مي پردازيم .

گفتار اول :  فروش سهام شركتها

سهم قسمتي از سرمايه شركت سهامي كه شخص ميزان مشاركت و تعهدات و منافع صاحب آن در شركت سهامي مي باشد و ورقه سهم سند قابل معامله ايست كه نمائيد ، تعهداد سهامي است كه صاحب آن در شركت سهامي دارد .  يا به عبارت ديگر حصر شريك در مال الشركه كه اين تعريف در قانون مدني است و هرگاه دو يا چند شخص به منظور سودجويي يا مقاصد ديگر اموالي را بين خود مشترك قرار دهند چنين اجتماعي را شركت مي نامند و براي تشكيل شركت هر يك از شركاء مالي به عنوان سرمايه ميدهد و در مقابل سهم مشاعي از تمام اموال شركت مي شود .  در شركتهاي مدني هر يك از شريكان مالك سهم مشاعي از مال مشترك است كه مي تواند آنرا بفروشد زيرا مال مشاع در زمرة‌اعيان است و موضوع عقد بيع قرار مي گيرد .  ولي در شركتهاي تجاري كه شخصيت حقوقي مالك تمام دارايي و اموال شركت است و قانون آنرا جداي از شخصيت شريكان ميداند سهم شركت ماهيت ويژه اي را داراست كه به سختي مي توان آن را در زمرة‌اعيان آورد .

زيرا در اين شركتها ، شركاء هيچ گونه حق عيني به سرمايه شركت ندارند و تنها مي توانند از منافع بدست آمده از سرمايه و فعاليت شركت استفاده كنند و وقتي كه شركت منحل شد مي توانند باقي ماندة سرمايه خالص و منافع احتمالي را برداشت نمايند .  بنابراين قطع نظر از تركيب سرمايه كه منقول است يا غير منقول حق شريكان را به تابعيت در موضوع آن منقول شمرده اند خواه به شكل سهام در شركتهاي سهامي باشد يا سهم شركتي در شركتهاي ديگر .  سهم شركت نمائيد وجود حقي است كه خوداراي ارزش مالي و قابل انتقال است .  آن را نبايد با اموال شركت اشتباه كرد و در زمرة اعيان آورد و مادة‌24 لايحه قانوني اصلاح ق.تجارت سال 1347 معين را تأئيد مي كند و انتقال آنرا فروش ناميده است .  و فروش سهم در زمان تشكيل شركت به صورت پذيره نويسي (8) انجام مي شود كه پذيره نويسي در واقع تعهد به خريد سهم و پرداخت بهاي آن پيش از انتشار است .  و در مادة‌34 قانون تجارت آمده است « كسي كه تعهد اتبياع سهمي را نموده ( پذيره نويسي ) مسئول پرداخت تمام مبلغ اسمي آن مي باشد در صورتي كه قبل از تأديه تمام مبلغ اسمي سهم آنرا به ديگري انتقال دهد بعد از انتقال سهم ، دارندة‌سهم مسئـول پـرداخـت   

8- پذيره نويسي : يعني تعهد پرداخت يا تعهد انجام امري در شركتهاي سهامي ، منظور از پذيره نويسي تعهد پرداخت بهاي سهم است ، معمولاً درمورد آورده هاي نقدي قسمتي از آن طبق قانون بايد تأديه شود نقداً پرداخت مي گردد وبقية آن پذيره نويسي و تعهد       مي شود كه ظرف مدت مقرردر اساسنامه ويا به مطالبه شركت پرداخت گردد .بقية مبلغ اسمي آن خواهد بود يعني خريدار عهده دار اجزاي تعهد پذيره نويسي است .  در م135 امكان فروش سهام تسريح شده است كه اگر بدهي سهامداران پس از آگهي و گذشتن مهلت معقولي كه تعيين شده است پرداخته نشود ، شركت اين گونه سهام در صورتي كه در بررسي اوراق بهادار پذيرفته شده باشد از طريق بورس و گرنه از طريق مزايده به فروش خواهد رسانيد .

و از حاصل فروش سهم بدواً كلية هزينه هاي مترتبه برداشت گرديده و در صورتي كه خالص حاصل فروش از بدهي صاحب سهم بيشتر باشد مازاد به وي پرداخت مي شود . 

بنابراين فروش سهام شركتها درق.تجارت پيش بيني شده است و امكان دارد .

گفتار دوم – فروش سرقفلي ( حق كسب يا پيشه يا تجارت ):

سرقفلي عبارتست از حقي كه تاجر نسبت به مجموع عوامل مادي و معنوي وابسته به شغل و محل كارخود دارا مي باشد عوامل مادي مثل مال التجاره ، اشياء ولوازم و اجناس ، ابزار و مءسسه تجارتي است .

و عوامل معنوي مانند مشتري ، اسم و علائم مشخصه تجارتي و صنعتي و حق اختراع حق تاجر نسبت به محل تجارت خانه و حق تقدم در اجاره .

و عامل اصلي در سرقفلي ها جا و محل نيست آنچه كه در سرقفلي اهميت دارد عليت آنست البته جا ومحل هم به نوعي مؤثر وبااهميت مي باشد و مشتريان دائم تاجر به سرمايه و كالاي تجاري و نوع ابزار وآلات او بستگي دارد تا به خود شخص تاجر .  در حالي كه مشتريان مدتي نظير كساني كه به پزشك يا وكيل مراجعه مي كنند به اعتبار صلاحيت وحسن سلوك شخص او و فعاليتهاي دماغيش مي باشد صفت اساسي و مشخص در سرقفلي حق تقدم دراجاره و مالكيت منافع عين مستأجر دربرابر اجاره بهاي ثابتي است كه طرفين برآن تراضي نموده اند .

و درم18ق .  روابط مؤجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه 1356 (9) آمده است كه : « در ميزان حق كسب ياپيشه وتجارت كه دراين قانون و قوانين ديگر قيدشده است برمبناي اصول و ضوابطي كه آئين نامه آن از طرف      وزارتخانه هاي دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به تصويب كميسيون هاي مربوط مجلسين خواهدرسيد ، تعيين مي گردد » .

درم19 اين قانون آمده است :  در صورتي كه مستأجر كسب ، پيشه يا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند براي همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را باسندرسمي به ديگري انتقال دهد .

نتيجه مي گيريم كه حق سرقفلي ازمال غيرمنقول وموضوع عقد اجاره قابل انفكاك نيست و فقط واگذاري اجارة محل قابل انتقال است يعني مستأجري  

 9-مندرج درروزنامه رسمي شماره 9518 – 1/6/1356 .

درحق كسب يا پيشه وتجارت به مستأجر همان محل اختصاس دارد وانتقال آن به مستأجرجديدفقط با تنظيم سندرسمي معتبر خواهد بود .  كه گفتيم سرقفلي جزء مال منقول است و انتقال اموال منقول نياز به تنظيم سندرسمي ندارد .  برخلاف اموال غيرمنقول ، ولي دراين ماده پيش بيني شده كه بايد حتماً سندرسمي تنظيم شود .  و قانونگذارحق سرقفليرادرحكم حقوق و منافع مربوط به املاك آورده است (10) .  وبرطبق مادة‌ واحدة‌مصوبه مجتمع تشخيص مصلحت نظام درخصوص حق كسب ، پيشه ياتجارت مصوب 25 ديماه 1369 (11) ، مابايد برطبق قانون روابط مؤجرومستأجرمصوب دوم خردادماه 1356 عمل شود .

در م338 ق.م كه مقررمي دارد : « بيع عبارتست از تمليك عين به عوض معلوم » .  كه اگر واژة عين دربرابرمنفعت به كار رودووسيلة شناسائي عقدبيع واجاره قرارگيرد انتقال سرقفلي نيزدرشمارسايرحقوق مالي بيع است .

زيرا سلطه اي كه مستأجربراين حق دارد و درست همانندمالكيت است واصل حق نيز داراي ارزش مالي وقابل دادوستداست وبرعكس هرگاه ازآن واژه براي طردوخروج انتقال حق ودين ومنفعت ازتعريف بيع استفاده شودبايدانتقال 

 10- كاتوزيان ، دكترناصر ، اموال ومالكيت ، ص 64 .

11- روزنامه رسمي شماره 13389 – 30/11/1369 .

سرقفلي راقراردادي بي نام شمرد (12) .  بنابراين فروش ياانتقال سرقفلي دوحكم خاص دارد :  يكي اين كه عقد تشريفاتي است و شخص باسندرسمي امكان دارد (بند 2 م19ق.روابط مؤجرومستأجر ) .  وديكراين كه بايدهمراه باانتقال منافع ياواگذاري محل صورت گيرد .  بنابراين فروش سرقفلي بااين شرايط امكان دارد .

گفتار سوم :  فروش حق تأليف وآثار هنري

حق تأليف وآثارهنري چون موضوع آنها ابداع وانديشة‌انسان است آن راحقوق معنوي گويند زيرا درتعريف معنوي مي توان گفت كه امتيازبهره برداري ازمنافع وشيوه خاص تفكروابتكارانسان وآميزه اي كه ازدوچهرة‌مادي ومعنوي است كه چهره معنوي اين حقوق ويژه مبتكريادانشمندياهنرمندنيست ومحدودبه زمان ومكان نمي شودوازشخصيت اوجداشدني نيست .  پس نه تنهاصاحب حق نمي تواندآن رابه ديگري انتقال دهددرهيچ شرايط واحدي بيگانه حق ورودبه آن راندارد .  مادة 4 قانون حمايت مؤلفان و مصنفان وهنرمندان مصوب 11 دي ماه 1348 (13) مقررمي دارد :  « حقوق معنوي پديدآورنده محدودبه زمان ونكان نيست وغيرقابل انتقال است » .

وچهرة‌مادي آن كه داراي ارزش مالي وقابل دادوستداست وآن رامي تــــوان     

 12-كاتوزيان ، دكترناصر ، عقودمعين (1) ص 33 .

13-مندرج درروزنامه رسمي شماره 7388 – 21/11/1348 .

مانندسايراموال به ملكيت درآورد .  براي مثال حقي كه يك صنعتگرنسبت به شكل ويژه محصول و كالاي خودداردوياحقي كه نويسنده ياسراينده يك اثرادبي برنوشته وشعرخودپيدامي كند . 

اينهادربازارخريدوفروش مي شوندومي تواندازدانشمندياهنرمنديامبتكربه ديگران انتقال يابه دووسيله تحصيل مال قرارگيرد .

ومادة‌5 دراين باره مقررمي دارد : « پديده آورندة‌اثرهاي موردحمايت اين قانون مي تواند استفاده ازحقوق مادي خوددارد كلية موارد ازجمله مواردزيربه غيرواگذاركند :  1-تهيه فيلم هاي سينمايي و تلويزيوني و مانندآن  2- نمايش صحنه اي مانندتئاتر ونمايشهاي ديگر 3- ضبط تصويري ياصوتي اثر برروي صفحه يانوارياوسيلة ديگر  4- پخش ازراديو وتلويزيون ووسايل ديگر  5-ترجمه ونشروتكثيروعرضه اثرازراه چاپ ونقاشي وعكاسي وگراوروكليشه وقالب ريزي ومانند آن   6- استفاده ازاثردركارهاي علمي وادبي وصنعتي وهنري وتبليغاتي  7- به كاربردن اثردرفراهم كردن ياپديدآوردن اثرهاي ديگري كه درماده دوم اين قانون درج شده است » .

واين حمايت قانون محدودبه مدت است يعني تاوقتي كه پديدآورندة درقيدحيات است به اوتعلق داردوپس ازفوت اوانتقال حقوق مادي به وارث يا—- تاسي سال ازانحصاري بودن آن حمايت مي شود .

دراين جاسؤالي مطرح مي شودكه آياحمايت قانوا ازآثارپديدآورنده درخارج ازكشورپديدآورنده امكان داردياخير ؟

درجواب بايدگفت چون قانون هركشورتنها درآن سرزمين اعتبارداشته وقابل اجرااست حمايت ازاين حقوق درخارج ازكشورمنوط به وجود پيمان هاي بين المللي است .  و مادة 22 دراين زمينه مقررمي دارد : « حقوق مادي پديدآورنده موقعي ازحمايت اين قانون برخوردارخواهدبودكهاثربراي نخستين باردرايران ياچاپ ياپخش يانشريااجراشده باشدوقبلاً درهيچ كشوري چاپ يانشرياپخش ويااجرانشده باشد » .  بنابراين بادوچهرة‌خاصي كه ازحقوق مؤلف ارائه داديم مي توان گفت كه چهرة‌معنوي آن به هيچ وجه قابل انتقال نيست ولي چهرة مادي آن قابل انتقال است ومي توان آن راباشرايطي انتقال داد .

 مبحث سوم : بيع مال غيرمنقول

درتعريف بيع همين بس كه گفته اندبيع كامل ترين عقدمعوض است وهمين قرارگرفته وتحقيقات ومطالعات بيشتري درزمينة آن صورت بگيرد .  عقدبيع دوطرف وجودداردكه يكي ازآنها بايع ( فروشنده است ) كه عين مال رادرمقابل مال ديگري كه اغلب ثمن است به طرف مقابل خود كه مشتري (خريدار ) ناميده مي شودبه قصدبيع تمليك مي نمايد ودرق.فرانسه وملكيت بيع بوسيلة بيع تحقق مي يابدودرقانون سوئيس ملكيت درمال منقول بوسيلة تسليم مبيع ودرمال غيرمنقول بوسيلة ثبت دردفتراملاك حاصل مي شود .   كه منطورق.م سوئيس همان تسليم است كه اين هم درتسليم مال فرق مي كند مثلاً درماشين كه يك مال منقول است تسليم آن بوسيله دادن سوئيچ صورت مي گيردويامثلاً درتسليم خانه كه يك مال غيرمنقول است بوسيلة ثبت دردفتراملاك تسليم آن صورت مي گيردكه عقيده درستي هم مي باشد .

گفتاراول : بيع املاك

ملك عبارت است ازاختيارقانوني شخص به اشياء يااموال يااشخاص و—(14) واملاك به زمين هايي گفته مي شودكه تحت حتياردولت يااشخاص مي باشندكه بتواننددرآن تصرف نمايندبه عنوان مثال آن رابه فروش برسانندياازآن انتفاعات ديگربنمايند .  همان طوركه درمقدمه توضيح داده شدبيع املاك يكي ازبغرنج ترين دعاوي است كه همه روزه دردادگستري مطرح مي شودزيرابااين كه جهان صنعتي هرروزه فراورده هاي باارزشي به جهان عرضه مي كند ولي هنوزخريدوفروش ملك اهميت ويژه خودراازدست نداده است .

وديگراين كه باافزايش نفوس درجهان وباتوجه به اين كه اين نفوس احتياج به مسكن وتهية‌غذادارنداين خودبراهميت خريدوفروش املاك افزوده است .

 14-جعفري لنگرودي – دكترمحمدجعفر، زمينه لوژي حقوق ، انتشارات گنج دانش ،‌چاپ هشتم ، ص 684 ، شماره 5470 .

وامروزه ماشاهدجنگهايي درجهان هستيم كه اينها هم ريشه دراختلافات اراضي بين دولتهاداردوازاين جهت اهميت اجتماعي وسياسي املاك واراضي مشخص مي شود . 

املاك شهري برطبق م.20.ق. زمين شهري مصوب 1366 زمين هايي است كه درمحدودة قانون وحريم استحفاظي شهرهاوشهرك هاقرارگرفته است كه فروش اين املاك تابع قواعدعمومي است وقاعدة خاصي ندارد .

گفتاردوم : زمين

الف : طريق فروش املاك دايره آباد :

املاك دايره آباد املاكي است كه عمران وآبادي برروي آنها صورت گرفته است مانندزمينهاي كشاورزي درمحدودة شهرهاوشهرك هاويازمين هائي كه دراين محدوده قرارگرفته وبناودرختكاري درآنها صورت مي گيرديابه صورت زمين عادي ازهرگونه بناودرخت .  كه اينها هركدام قاعده اي مختص به خوددارد .

درموردزمينهاي كشاورزي چه محصورباشند چه غيرمحصورتابع قانون اراضي شهري است زيرادرمحدودة‌شهرهاواقع شده است وخريدوفروش آنهامحدوديت هايي دارد .

درم.5 ق.زمين شهري ، اراضي دايرزمين هايي است كه آن رااحياء وآبادنموده اند درحال حاضردايروموردبهره برداري مالك است وزمين هاي دايرمشمول اين قانون صرفاً اراضي كشاورزي ياآيش اعم ازمحصورياغيرمحصورمي باشد .  پس زمين هاي دايرمشمول اين قانون خاص يعني زمين هاي كشاورزي ياآيش اعم ازاين كه محصورباشندياغيرمحصورباشند . 

دربعضي مواقع خريدوفروش املاك دايربه قهرواجبارصورت مي گيردكه مشمول همان زمين هايي كه درفوق توضيح داديم كه چه بناودرخت درآن باشديابه صورت زمين باشدقرارمي گيرد .  اين قهرواجباردرجايي است كه آن زمين موردنيازعموم باشد به عنوان مثال شهرداري بخواهدخيابان ياباغ ياكتابخانه درآن بسازدياوزارت راه بخواهددرآن جاده بكشدويابه نحوي به نفع عموم باشدكه دراين صورت بايدمالك آنرا به شهرداري ياسازمان مسكن وياوزارت راه بفروشد .

كه اين درتبصرة‌8 مادة‌9 ق.زمين شهري به صراحت بيان شده است كه درصورت نياز شهرداري يادولت پس ازتصويب طرح واعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غيرنبوده مگربه خوددولت ياشهرداري ها .

حال سؤالي مطرح مي شوداين است كه درصورت فروش اين املاك به دولت ياشهرداري هاقيمت آن چگونه بايدمحاسبه شود ؟

راه حل درتبصرة‌9 م.ق رمين شهري پيش بيني شده است ودراين تبصره آمده است ؛ « تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي (‌ارزش معاملاتي ) زمين بوده وبهاي اعياني هادراراضي هاوسايرحقوق قانوني طبق نظركارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادلانه روز تعيين مي گردد » .  وتاحدودي مي توان گفت كه فروش اجباري املاك به دولت براساس همان حق حاكميتي است كه دارامي باشدومي تواندآن رادرهركجاكه مصلحت تقتضاء نمايدونفع عموم بدين باشداعمال نمايد .

ب  : طريق فروش اراضي بائر

م 4 ق. زمين شهري درتعريف اراضي بائرمقررمي دارد : « اراضي بائرشهري زمين هايي است كه سابقه عمران واحياء داشته وبتدريج به حالت موات برگشته اعم ازاين كه صاحب مشخص داشته ويا نداشته باشند » .

مادة واحدة‌مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام اسلام (15) درخصوص اراضي بائرمقررمي دارد : « اراضي بائرشامل اراضي است كه بيشتراز5 سال بدون عذرموجه بلاكشت مانده ويابماند » .  ودرتبصرة‌(1) اين ماده مقررمي دارد :   « درصورتي كه عذرمالك موجه باشد به مدت يك سال تمديدخواهدشد » .   وتشخيص اين امربه عهده كميسيوني است به نام كميسيون تشخيص (16) مركب ازسه نفركارشناس ودونفربه معرفي مديركل كشاورزي ويك نفربه معرفي هيأت هفت نفره واگذاري زمين كه درهراستان تشكيل مي شودوپـس

 15- مندرج درروزنامه رسمي شماره 12714 مورخ 30/7/1367

16- آئينامه اجرايي مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام درخصوص حل مشكل اراضي بائرشماره 20114/ت498 هـ . مندرج درروزنامة رسمي شماره 13422 مورخ 28/12/1369 .

بازديدازملك وعندالزوم كسب نظركارشناس رسمي دادگستري درخصوص بايربودن اراضي اعلام رأي مي نمايد .  كه حتي تشخيص اراضي بايرخارج ازمحدودة‌قانوني شهرهابارعايت مادة‌واحده واين آئين نامه به عهده كميسيون تشخيص مي باشد و رأي اين كميسيون قابل اعتراض دردادگاه صالحه خواهدبود .  ورأي اين كميسيون توسط اداره كل كشاورزي استان مربوطه به طريق ابلاغ كتبي به مالكان اراضي درصورتي كه به آنان دسترسي باشدياآگهي دريكي ازروزنامه هاي كثيرالانتشارمركزومحلي ( درصورت وجود ) دردونوبت به فاصله يك ماه ويا الصاق اطلاعيه درمحل ونوع ملك اعلام        مي گردد (17) . 

وفروش اين گونه زمينها ( اراضي بائر ) به شرط عمران درقانون محدود به 1000 مترشده است وبقيه درصورت نيازدولت بايدواگذارشود . 

درمتن تبصره 2 مادة 9 بدين صورت است : « مالكان اراضي بائر ودائرشهري اعم از مشاع وشش دانگ كه زمين آنها مورد نياز دولت و شهرداري ها به شرح اين ماده است مشروط براين كه مشروط براين كه ازمزاياي مواد6 ويا 8 قانون اراضي شهري مصوب 1360 استفاده نكرده باشند .  حق دارندطبق ضوابط وزارت مسكن وشهرسازي قطعه ياقطعاتي اززمين مذكوربه انتخاب خودودرصورت عدم امكان ازسايراراضي دولتي معادل هزارمترمربع عمــران و 

17- مادة‌2 آئين نامه .

تفكيك نمايند ويا به دولت بفروشند .   وزائدبرآن ( نه عين ونه منفعت ) قابل واگذاري نيست مگربه دولت وباتقويم دولت ويااين كه بااجازه وزيرنظروزارت مسكن وشهرسازي عمران نموده وواگذارنمايد .

ج : تعريف اراضي موات واحياء آن و طريق فروش آن

م 30ق. زمين شهري تعريف مي كند « زمين هايي است كه سابقه عمران واحياء نداشته باشد ونكتة‌قابل توجه اين كه ازسال 1358 به بعدزمين هاي موات بدون مجوزقانوني كه احياء شده انداين هادراختياردولت مي باشند » .

ودرم27ق.م. اراضي موات بدين صورت تعريف شده است : « زمين هايي كه معطل مانده وآبادي وكشت وزرع درآنهانباشد » .  كه اين تعريف ناقص است زيرا هرزمين معطل افتاده كه درآن كشت وزرع وآبادي نباشداسمش زمين موات نيست بلكه ممكن است جزء‌اراضي متروكه باشد (18) . 

عناصراصلي زمين هاي موات اين ها هستند : 1- سابقه مالكيت خصوصي آن معلوم نباشد .  2- مشغول به كشت وزرع وبناء آبادي نباشد .  3- باالفعل مالك نداشته باشد .  كه وقتي اين عناصر باهم جمع شوند به آن موات مي گوئيم درغيراين صورت موات نيست .

وديگرزمين هايي كه بدون مجوزقانوني ازتاريخ 5/4/1358 به — احياء شده 

17- جعفري لنگرودي – دكترمحمدجعفر ، ترمينولوژي حقوق ، ص 27 شماره 195 .

واين زمين هادرحكم زمين موات است يعني هرچندكه زمين درحال حاضرآباداست ولي چون عمران آن برخلاف منع قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري انجام نشده است ازحيث تعلق داشتن به دولت «كم موات است و تمجير » (19) واحياي آن اثري درتملك ندارد .  درمورد فروش زمين هاي موات چون اينها زمين آبادشده نيستند ودرزمين آباد نشده جز مباحات است ومباحات هم به ملكيت درنمي آيدتاقابل خريدوفروش باشد (20) .

بنابراين اينها جزء اموال عمومي است ودولت به عنوان امين ونمايندومردم آنهارااداره مي كنند .

گفتارسوم : آپارتمان

خريدوفروش آپارتمان يكي ازشايع ترين اقسام بيع املاك است ويكي ازفروع بيع املاك شهري است .  وچون مال مشاع است مالك بافروش آن نه تنها بخش اقتصادي ومفروزازيك ساختمان رامي فروشدزمين وتمام بخش هاي مشترك باسايرشريكان رادرحال اشاعه انتقال ميدهدكه به همين جهت تنظيم رابطة همسايگان وشريكان ساختمان يكي ازدشواري هاي اين بيع است .  خريدوفروش آپارتمان معمولاً به 2 صورت است : 1- فروش آپارتمان ساخته شده 2- فروش

19- شروع دراحياء ازقبيل سنگ چيدن اطراف زمين ياپي كني وياكندن چاه وغيره كه تمجيدسبب مالكيت نمي شودولي سبب حق تقدم مي شود .

20- كاتوزيان – دكترناصر ،‌عقود معين 1 ، ج 1 ص 270 .

آپارتماني كه درآينده ساخته مي شودكه مااول حقوق وتكاليف خريدارآپارتمان راتوضيح خواهيم دادوبعدبه بررسي اين دومي پردازيم .

الف )  حقوق وتكاليف خريدارآپارتمان :

چون آپارتمان جايي است كه كساني كه درآنجاساكنند به طوراجتماعي زندگي مي كنندگاهي اوقات منافع واستفاده هاي آنها ازآپارتمان دچارتعارض مي شود .  وقانون مدني وقانون تملك آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 وآئين نامه اجرائي آن مصوب 18 ارديبهشت 1347 هيأت وزيران (21) شرايط ومحدوديت هايي رابراي ساكنان آپارتمان مقررنموده ، لذاخريداري كه مالك جديدآپارتمان مي شودبايدآن شرايط ومقررات رارعايت نمايد .

درقانون مدني م126 كه مقررمي دارد : « صاحب اتاق تحتاني نسبت به ديوارهاي اتاق وصاحب فوقاني نسبت به ديوارهاي غرضه باالاختصاص وهردونسبت به سقف مابين اتاق وغرضه باالاشتراك متصرف شناخته مي شوند » .  كه اين ماده به تصرف مالكين اشاره مي كند .  مخارج مربوط به محافظت ملك وجلوگيري ازانهدام واراده واستفاده ازاموال وقسمت هاي مشترك وبه طوركلي مخارجي كه جنبة‌مشترك دارندويابه علت طبع ساختمان ياتأسيسات آن اقتضادارد يك جاانجام شودنيزبايدبه تناسب حصة هرمالك بـه

21- مندرج درروزنامه رسمي شماره 6761 مورخ 18/2/1347 .

ترتيبي كه درآن ذكرخواهدشده پرداخت شودوهرچندآن مالك ازاستفاده ازآنچه كه مخارج براي آنست صرفنظر نمايد .

كه درم 25 آئين نامه هزينه هاي مشترك عبارتست از هزينه هاي لازم براي استفاده حفظ ونگهداري عادي ساختمان وتأسيسات وتجهيزات مربوطه وهزينه هاي اراري وحق الزحمه مديريامديران كه چگونگي پرداخت اين هزينه هااصولاً براساس توافق مالكين صورت مي گيرد .  ودرم 27 آئين نامه آمده است كه به منظورتأسيس هزينه هاي ضروري وفوري مديريامديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي كندوجوهي به عنوان تنخواه گردان (22) ازشركاء دريافت مي دارند .

ب : طريق فروش آپارتمان ساخته شده :

دراين فرض كه ممكن است ازسوي مالك تمام آپارتمان هايامالك تمام ساختمان انجام شودوخريدارآن مستأجرآپارتمان يابيگانه اي باشدكه مي خواهددرآن سكونت نمايديابه امرتجارت بپردازدياحرفه ديگري درآن انجام دهد .  بيع برطبق قواعدعمومي نسبت به مال موجودانجام مي شود .

22- Fond  derou lemeny ، يا به عبارت ديگراعتبارمتحرك ، پولي است كه درصندوق اداره وياتجارتخانه گذاشته مي شودتادرهنگام لزوم وحمايت فوري به مصرف خريدوچيزهاي لازم ديگربرسدبدون اين كه تشريفات ترمينولوژي حقوق تأليف دكترمحمدجعفر ، لنگرودي ،   ص 179 ، شمارة 1429 .

و قسمتي ازمال كه اختصاصي ومفروزاست توصيف آن به سادگي انجام مي شودوچون مساحت وابعادآن روشن است دشواري خاصي ايجادنمي كندوفروش آن به راحتي صورت مي گيرد .

مشكلي كه وجوددارددرهماهنگ نمودن مالكيت هاوتوابع آن درمجموعه ساختماني است (23) يعني دربخش هاي مشترك كه فروشنده احتمال دارد براي اين كه توجه خريدارراجلب نمايدازاوصافي نام مي بردكه باحقوق ديگرمالكان تعارض دارد .  اين موضوع درم 2 ق.  تملك آپارتمانها مصوب 16 اسفند1343 بدين صورت به تعريف بخش هاي مشترك پرداخته كه قسمتهاي مشترك مذكوردراين قانون عبارت است ازقسمت هاي ازساختمان است كه حق استفاده ازآن منحصربه يك ياچندآپارتمان يامحل پيشة مخصوصي نبوده وبه كلية‌مالكين به نسبت قسمت اختصاصي تشخيص داده نشده است يادراسنادومالكيت ملك اختصاصي يك ياچندنفرازمالكين تلقي نشده ازقسمتهاي مشترك محسوب مي شودمگرآن كه تعلق آن به قسمت معيني برطبق عرف وعادت محل موردترديدنباشد .

ودرم 4 آئين نامه قسمت هاي مشترك نام برده شده ازجمله زمين زيربنا ، تأسيسات قسمتهاي مشترك ازقبيل چاه آب وپمپ رختشوي خانه ، تابلوهاي برق ، اسكلت ساختمان ودروپنجره ها تمامي خارجي ساختمان وغيره ودرآخــر

23- كاتوزيان ، دكترناصر ، عقودمعين (1) جلد 1 . ص 272 .

محوطه ساختمان ، باغها ، پارك هاكه جنبة عمومي دارندودرسنداختصاصي يكي ازمالكين ثبت نشده باشد .

ج :  طريق فروش آپارتماني كه درآينده ساخته مي شود :

دراين فرض موقعيت وابعادوويژگيهاي آپارتمان درنقشه ساختمان تعيين       مي شودوفروشنده تعهدمي نمايدكه آن را به اين ويژگي هاوابعاددرظرف مهلت معين ساخته وتحويل خريداردهد .

دراينجامي بينيم كه فروشنده مال موجودرانمي فروشدبلكه ملتزم به ساختمان وتحويل آپارتمان موردتوافق درقراردادفروش باابعادوويژگي هاي مشخص  مي شود .  كه برطبق ق.فروشنده است كه تعهدخودرادرظرف مهلت مقررنسبت به خريدارانجام دهدوسؤالي كه دراين رابطه ابهام برانگيزبوده اين است كه آياقراردادي كه منعقدمي شودسندفروش است ياقراردادي است دربارة‌فروش ؟

جناب آقاي دكتركاتوزيان معتقدندكه اين قراردادي است دربارة فروش زيرامبيع كه عين معين است وبايد درزمان ترافي موجودباشد .  اين موضوع تعهدبه فروش است يابه عبارت ديگرفروشنده ملتزم مي شودكه ساختمان رابرطبق شرايطي كه درقراردادوجوددارد ساخته وبه طرف ديگربفروشد .  ونتيجتاً پيش ازاتمام ساختمان وانتقال آن خريدارهيچ حق عيني ( مالكيت ) نسبت به آن ندارد وتنها طلبكارازفروشنده است كه درصورت عدم انجام قراردادبايد طلب ايشان تأديه گردد (24 ) .

پس بايد پذيرفت كه درفروش آپارتمان چنان چه اگر به شگل تعهدبه فروش درسندعادي نيايد پس ازپايان كارعين آنچه ساخته شده به ملكيت خريداردرمي آيد .

وياباتوجه به حكم م339 ق.م.  كه تمليك عين رابيع مي داندمي توان طبيعت قراردادهايي راكه ازفروش آپارتمان هاكه درآينده ساخته مي شودصحبت  مي نمايند ، قرارداددربارة‌فروش مال آينده ناميد .

24- كاتوزيان ، دكترناصر ، عقودمعين (1) جلد 1 . ص 274 .

فصل سوم : بيع زمين هاي كشاورزي

زمين هاي كشاورزي كه درآنها اموركشاورزي ازقبيل زراعت ، باغداري ، درختكاري ، جنگلداري ، دامداري ، پرورش طيورصورت مي گيردنقش مهمي دراقتصادكشوروامرتجارت دارد .  بنابراين بيع اين زمينها هم تابع قواعدخاص وازاهميت زيادي برخورداراست وچه بسااكثردعاوي كه دردادگستري مطرح مي شوندمربوط به زمين هاي كشاورزي است .  كه مادراين فصل درمبحث اول بيع اين زمين هاراموردمطالعه خواهيم دادودرمبحث دوم توابع اين زمينها  ( قنات يا زرع موجوددرزمين ) رامطالعه خواهيم كرد .

مبحث اول : زمين

زمين اين كره خاكي درقانون اصلاحات ارضي بدين صورت تعريف شده است كه زمين بازبرگشت است ياآيش است كه براي يك ياچندنوع ازاموركشاورزي مورد استفاده قرارمي گيرد .

الف : زمينهاي كشاورزي شهري

كشاورزي عبارتست ازبهره برداري ازآب زمين به منظورتوليدمحصولات گياهي وحيواني ( ازقبيل : زراعت – باغداري – درختكاري – شعروغيرشعر – جنگلداري – دامداري – زنبورعسل وآبزيان ) (1) .  پس كشاورزي دراصــــطلاح

1- بند1م اول آئين نامه اجرائي لايحه قانوني واگذاري واحياء اراضي درحكومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 21/3/1359 شوراي انقلاب .

قانوني مفهومي گسترده ترازمفادعرضي اين واژه دارد وشامل : باغداري ودامداري و پرورش طيورنيز مي شود .  وبرطبق م 50 ق.زمين شهري اززمينهاي دايرتنهااراضي كه به كشاورزي اختصاص داده شد وزمين آيش (2) چه محصورباشدوچه غيرمحضورشامل قانون زمين شهري است .  ووزارت مسكن وشهرسازي موظف است زمينهاي موردنيازبراي امرمسكن وخدمات عمومي راازاين محل تأمين نمايد .  وم.9ق. زمين شهري تصريح مي كند كه به شرط اين كه اراضي موات وبايربراي رفع آن نيازكافي نباشد مي توان زمينهاي كشاورزي اين است كه مالكين زمين ها موظفندآنچه موردنيازدولت ياشهرداري هاست باتقويم دولت به آنها بفروشندواين مالكان مي تواننديك ياچندقطعه راكه از1000 مترمربع تجاوزنكندبراي خودنگه داشته ويابه ديگران بفروشند.  ودرتبصرة‌4م 9.ق. زمين شهري آمده كه فروش سهام مشاعي مالتان بريكديگردريك ياچندقطعه زمين به نحوي كه سهم هريك ازمالتان پس ازانتقال زائدبر1000 مترمربع نباشد مجازاست ودرتبصرة 2 و 8 م9.ق زمين شهري اضافه مي نمايدكه زايدبرهزارمترقابل فروش نيست مگربه خوددولت يادرصورت عدم نيازدولت مي تواندبه ديگران بفروشد .  بنابراين بيع اين زمينهابراساس ضوابط ومقرراتي كه درق.زمين شهري وجـــودداردصـــورت       

2- زمين دايري است كه به صورت متناوب طبق عرف محل براي دورمعيني بدون كشت بماند .

مي گيرد .  درغيراين صورت هربيعي كه نسبت به آنها صورت گيردكان لم يكن تلقي مي شود .

ب  : وضع عمومي زمينهاي كشاورزي

به منظورتعديل ثروت وعلاقه مندساختن كشاورزان به زمينهاي زراعتي ،‌قانون اصلاحات ارضي مصوب چهارم خردادماه 1339 حداكثرزمينهاي زراعتي راكه مالكي مي تواندداشته باشدمعين كرده وترتيبي داده است كه زمينهاي زائدبرآن به كشاورزان واگذارشودوبدين ترتيب قسمت مهمي ازقواعدمالكيت دربارة‌زمينهاي مزروعي غيرقابل اجراشده است .  بنابراين مالكيت زمين هاي كشاورزي ازسال 1340 راه پرپيچ وخمي راپيموده است وقانون اصلاحات ارضي چندبارموردتجديدنظرقرارگرفت وهربارگاهي به سوي واگذاري اين زمينهابه زارعان برداشت .  بعدازپيروزي شكوهمندانقلاب اسلامي ايران يكي ازنخستين دشواريهايي كه وجودداشت سروسامان دادن به وضع مالكيت اين زمينهابودكه دشواري انقلاب در 26 فروردين 1359 لايحه اي رادرنه ماده تصويب نمود زمينهارابه چهاردسته موات ومراتع ، اراضي آبادشده موضوع حكم استرداد ، اراضي بائرودائرتقسيم كرد .  وزمينهاي موات ومراتع واراضي آبادشدة موضوع حكم استرداددراختيارحكومت اسلامي گذاشته شدوبه مالكان زمينهاي بائراولويت داده شدكه به عمران وآبادي پرداخته ودرمورداراضي دائردرم40 همان لايحه چنين مقررداشت دردومورداراضي بندد ( اراضي دائر ) اگرمالك شخصاً به امركشاورزي درآنهااشتغال داردتاسه برابربدهكاري كه درعرف محل براي تأمين زندگي كشاورزي وخانواده اولازم است ودراختياراومي ماندواگرشخصاً به امركشاورزي درآنهااشتغال نداردومنبع درآمدديگري نداردبراي تأمين زندگي كشاورزي وخانواده اولازم است دراختياراومي ماندواگرشخصاً به امركشاورزي درآنهااشتغال ندارندومنبع درآمدديگري نداردبراي تأمين زندگي خودوخانواداش فقط تادوبرابرمقدارمزبوردراختياراومي ماندودرموردبقيه درجاهايي كه كشاورزاني وجودداردكه فاقدزمين زراعتي هستندوجزازراه گرفتن مازادزمين اين گونه مالكان نمي توان آنها راصاحب زمين زراعتي كردووظيفة آنهااين است كه مازادبرحدمذكوررابه اين گونه زارعين واگذاركنندواگربه ميل خودبه اين وظيفه عمل ننمايندبه مقتضاي ولايت به حكم حاكم ازآنها گرفته ودراختياركشاورزان نيازمندگذارده مي شودودولت بهاي نسق اين زمينها راپس ازكسربدهي هاي مالك به بيت المال او مي پردازد .

كه اين ماده درعمل بادشواري هايي روبروشدچطورمي شودكه كشاورزي باخون جگرسالهادرروي زمين كاركرده وآنراآبادنمايدبيايدودودستي آن راتقديم ديگري وحتي دولت نمايد.باتوجه به شناختي كه ماازچنين قشرزحمتكش ( كشاورزان ) داريم وهيئت هفت نفره كه مسئول واگذاري اين زمين هابودهم نتوانست كاري ازپيش ببرد .

ودرآئين نامه اجرائي اين لايحه قانوني كه درارديبهشت 1359 به تصويب رسيدبراي فروش زمين هاي كشاورزي توجه به دونكته ضروري است .  يكي اينكه دربند 4و5 م 20 آئين نامه آمده است زميني كه به كشاورزواگذار مي شودقابل فروش نيست ودرصورت اعراض مستردمي شود .

وديگراينكه زميني كه براي مالك پيشين باقي مانده است برطبق قواعد عمومي قابل فروش است وي از ملاك تبصرة م14ق.زمين شهري چنين استفاده مي شودكه هدف بايدكشاورزي خريدارباشدكهاين هم درعمل بااشكال مواجه مي شود .  وامروزه شاهدبسياري ازخريدوفروش زمينهاي كشاورزي هستيم كه اصلاً به اين قانون محمل نمي شودوچنانچه كشاورزي بخواهدزمين خودش رابفروشدآن را درقالب عقدبيع نمي گنجاندبلكه درقالب عقداجاره به ديگري واگذارمي كندوچنانچه مايل باشديك قرارداد بيع هم مابين خودشان منعقد  مي كنند .   وچنانچه كسي ادعا كند كه زمين كشاورزي فروخته شده ، مالك باارائه قرارداداجاره درمحاكم تبرئه شده ، زيرااجاره زمينهاي كشاورزي معمول بوده وكسي هم نمي تواندمانع اين امر شود .

ونكته اي كه دراينجا لازم به تذكراست مشكلاتي است كه قانون اصلاحات ارضي درروستاهابوجودآورده است زيرادراسنادي كه اين سازمان به زارعين درآن زمان ارائه شد داده اسنادها ملي نبوده ، ( ازحيث تنظيم ) كه به عنوان مثال موقعيت جغرافيايي زمين درآن قيدنشده است .  وامروزمشكلاتي درمحاكم وجودداردكه يكي ازآن مشكلات اينست كه هركس كه چنين اسنادي رادردست داشته باشدبااستنادبه آن مي تواندادعاي ملك ديگري رانمايدوچنانچه محاكم بخواهندبه گواهي گواهان محل استنادنمايندهردوطرف توانسته گواهي گواهان رابدست آورده ( يعني كساني رابه عنوان شاهدمحلي به دادگاه معرفي نمايند ) وبه محاكم آورندكه اين خودموجب تعارض است وياچنانچه بخواهيم برطبق قاعده تصرف هم حكم به مالكيت يكي ازآنهادهيم شايددچاراشكالاتي شويم وبه ناحق حكم دهيم كه اميداست قانونگدارنسبت به تصحيح اين اسناداقدام قانوني ولازم رابه عمل آورد .  تاچنين سرگرداني هايي نسبت به قوانين براي قضات محترم پيش نيايدوبتوانندبراساس قوانين دعوات حكم لازم راصادرنمايند . 

مبحث دوم :  توابع

درمواردي كه بيع زمين است بحث توابع زمين ازجمله زرع موجوددرزمين : قنات – چاه آب مربوط به زمين وياچشمه درزمين مطرح مي شودكه آيااينهاجزء مبيع است ياخير ؟

توابع بيع امورجزئي است كه درهنگام بيع غالباً ذكرنمي شودولي عرف معامله اقتضاء مي كندكه جزء مبيع باشدمثلاً يكعدد خانه جزء توابع بيع است ولي پوسترهاوتلفن وتابلوهاي مستقل جزء مبيع نيست (3) .  بنابراين براي تشخيص مبيع بيشترمابه عرف مراجعه مي كنيم .

برطبق م358 ق.م  كه مقررمي دارد : « درزراعت دربيع زمين وميوه دربيع درخت وحمل دربيع حيوان متعلق به مشتري نمي شودمگراينكه تصريح شده باشديابرحسب عرف ازتوابع شمرده شودوطرفين هم مي توانندبرعكس اين نظرتوافق نمايند » .  معلوم مي شودكه زراعت موجوددرزمين ازآن فروشنده است ونبايدآن راازتوابع مبيع ثمردچه زرع پنهان درزمين باشدياروئيده وآشكارهردوي طرفين هم مي توانندشرط كنندكه زراعت ازآن خريدارباشديعني برعكس م358 توافق نمايند .  وزرعي كه روئيده شده باشد درآن هيچ اشكالي به نظرنمي رسدولي عده اي درزرع پنهان ايرادكرده اندكه چون مجهول است بيع باطل است .  مانندبوته اي كه هنوز پنبه نداده وشرط شد .  كه پنبه هاازآن خريدارباشد (4) .

وجناب آقاي دكتركاتوزيان به اين ايرادپاسخ داده انديكي اينكه باتوضيحي كه فروشنده اززرع مي نمايدوكارشناس آن راتخمين مي زندمي توان ابهام

3-جعفرلنگرودي – دكترمحمدجعفر، ترمينولوژي حقوق ، انتشارات گنج ودانش ، ص 180 شماره 1435

4-شيخ طوسي – مبوط ، ج 2 ، ص 9/1 ،‌سيدمحمدجوادعاملي ، مفتاح الكرامه ، ج 4 ص 690 ،‌به نقل ازكاتوزيان – دكترناصرعقودمعين 1، ج 1 ، ص 284 .

موجودرابرطرف كرده وديگراينكه زراعت درفرض ماتابع زمين است وعلم اجمالي به آن ، زياني به درستي بيع متبوع ( زمين ) نمي رساند (5) .

سؤالي كه مطرح مي شوداين است كه چنانچه زرع درملك فروشنده باقي بماندوزمين فروخته شودوضعيت اين بيع چگونه است ؟  وتاچه زمان فروشنده مي تواندزرع آنرا درزمين نگه دارد ؟

فروشنده مي تواندزرع راتاهنگام دروبه رايگان درزمين فروخته شده نگاهداردولي چنانچه محصول رازودترازموعدمقرربرداشت نمايدنمي تواند به جاي آن محصول ديگري كشت نمايدهرچندكه مدت برداشت محصول كوتاهترازبقيه مدتي است كه زرع نخست به حكم عادت درزمين باقي          مي ماند .  وبازسؤالي كه مطرح مي شوداين است كه چنانچه زراعت ازريشه هايي باشندكه چندبارمي توان ازآن محصول برداشت نمودپس ازبرداشت نخستين كشت آياخريدارمي تواندقلع آن رابخواهديابااولين برداشت فروشنده تاپايان مي پذيرد ؟

اين موضوع بستگي به تفسيراراده دوطرف داردوظاهراين است كه فروشنده مااگرمالك ريشه باقي بماند تازماني كه امكان برداشت محصول رادارد  مي تواندآنرا درزمين نگاه داردوتمام چين ها ازاوست (6) .

5-كاتوزيان،دكترناصر،حقوق مدني – عقودمعين (1) ج 1 معاملات معوض،عقودتمليكي، ص285

6-شيخ محمدحسن نجفي – جواهردركلام ، ج 23 ، ص 134 ، به نقل ازدكتركاتوزيان ، ناصر،عقودمعين ، ج 1 ، ص 285 .

ونكتة قابل توجه اين است كه چنانچه خريداربه وجودزرع درزمين جاهل باشداكثرفقها معتقدندكه خريدارتنهامي تواندبيع رامنع كند ، زيرا غروم ماندن ازانتفاع مبيع درمدتي كه زرع درآن به رايگان باقي مي ماندنقص است وخريداربايدبه گونه اي ازخودرفع ضرركند (7) .  وعده اي معتقدندكه خريدارمي توانداجرتالمثل ازفروشنده بخواهدواين مطابق قاعده است وياپارافراترگذاشته وقلع آن راازفروشنده خواست .  درموردچشمة واقع درزمين وقنات وآب چاه درزمين درصورتي جزمبيع به حساب مي آيدكه آن زمين ازچاه آب ياچشمه يافنات واقع درآن آبياري مي شود .  بنابراين مي بينيم كه اين توابع ( قنات ، چاه آب ، زرع موجوددرزمين طبق شرائطي كه توضيح داده شدبه تبع زمين به فروش مي رسند ) .

مبحث سوم : بيع املاك عمومي ودولتي

گفتاراول : تعريف املاك عمومي و دولتي

املاك عمومي اختصاص به استفاده عموم يافته ودولت به عنوان مديرآنهارادرتصرف داردواموال دولتي هرنوع مـال غيرمقتـول ومنقـول راكـه

7- علامه حلي ، تذكره ج 1 كتاب بيع به نقل ازكاتوزيان عقودمعين ج 1 ص 286 .

درتصرف مالكانه دولت باشد .  اموال دولتي به معناي عام به دودسته تقسيم مي شونديكي اموالي كه ملك دولت است كه مانندسايراشخاص كه برمالي حق مالكيت دارنددولت هم به آنها حق مالكيت داردودوم اموال ومشتركات عمومي كه براي استفادة‌مقيم تمام مردم آماده است يااختصاص به حفظ مصالح عمومي داده شده است مانند : پلها ، موزه ها كه دولت تنها از جهت ولايتي كه برعموم مردم داردآنها را اداره مي كندكه اين دسته داراي ملك خاص نيستندكه ، بيع اين املاك رادرمباحث آتي توضيح خواهيم داد .

الف : ضابطة تشخيص وفايدة آن

اموال عمومي ومشتركا” رانبايدبااموال دولتي اشتباه كردوتميزاين دوگروه اموال ازمباحث هم حقوق اداره است .  دراموال عمومي ومشتركات ( مانند پلها وراهها ) دولت مديروسرپرست ادارة اين اموال مي باشدواختياراورابامالكيت خصوصي نمي توان قياس نمود .  زيرااموال عمومي به طورمستقيم مورداستفاده شدگان قرارگرفته مانندراههاوياانتفاع ازآن به بنگاه يامؤسسه وشركت دولتي اختصاص مي يابد مانند راه آهن به همين جهت پاره اي از نويسندگان صلاحيت دولت را دربارة‌اين گونه اموال به مالكيت اداري تعبيركرده اند وبعضي ديگر اموالي رادرشمارمشتركات عمومي آورده اندكه طبيعت آنها اقتضاء مي كندكه به ملكيت خصوصي درنيايندومورداستفاده عموم مردم قرارگيردمانندساحل درياهاورودخانه هاي قابل كشتيراني كه اينها مورداستفاده همگان قرارمي گيرد .

وعده اي ديگرمعياررامعرفي قرارداده اند كه دولت براي اين گونه اموال معين كرده است ودراين راستابايدبررسي كردكه اموال دولتي به چه منظوري استفاده مي شوندونظراخيرموردتوجه وتأئيدبسياري ازنظريه پردازان حقوق عمومي قرارگرفته است (1) .

ودرتوجيه اين نظربايد گفت كه اموال دولتي به 2 صورت مورداستفاده قرار مي گيرندبعضي ازآنها به صورمستقيم وبي واسطه دردسترس عموم قرار     مي گيرندوهركس بارعايت مقررات ونظامات مخصوص مي توانداستفادة مطلوب راازآنهابكندمانند پلها . ودسته ديگربه يكي ازخدمات عمومي اختصاص يافته است وتنها بنگاه خاصي ازآن بهره برداري مي كندمانندراه آهن وتلفن وتلگراف كه ازمشتركات عمومي است وبه سودعموم مورداستفاده قرار       مي گيرند (2) .

پس بااين توضيح ، مشخص شدكه اموالي كه به طورمستقيم يابي واسطه ازطرف دولت براي رفع نيازمندي هاي عمومي اختصـاص داده شـده ازامـوال

1-  هوريو ، حقوق اداري ، ص 804 ، دوگي ،‌حقوق اساسي ، ج 3 ، ص 4695 ، به نقل ازكاتوزيان ، دكترناصر ، اموال ومالكيت ،‌نشريلدا ، ص 66 .

2-  كاتوزيان ، دكترناصر ، اموال ومالكيت ، نشريلدا ، ص 66 .

عمومي است وسايراموال دولتي ملك دولت محسوب مي شوند و  مواد 24 تا27 ق . م هم ازاين قاعده تبعيت نموده است .  درم26 ق.م معيارتميزاين اموال راچنين بيان مي نمايد :   « باالجمله آنچه كه ازاموال منقوله وغيرمنقوله كه دولت به عنوان مصالح عمومي ومنافع محلي درتحت تصرف دارد قابل كمك خصوصي نيست همچنين است اموالي كه موافق مصالح عمومي به ايالت يا ولايت ياناحيه يا شهري اختصاص يافته باشد » .  به هرحال اموال دولتي ملك دولت است كه بخض اخيرماده معيارتميزاين اموال عمومي راازسايراموال دولتي به دست مي دهدودرپايان ماده كه مقررمي داردهراموالي كه موافق مصالح عمومي به ايالت ياولايت باناحيه ياشهري اختصاص يافته باشند مانند گورستان يا چراگاه هاي عمومي كه اينها متعلق به منطقه ياناحية‌خاصي مي باشندومعيارهم به حساب مي آيند .

وگفتيم كه دولت اموال عمومي رااداره مي كندومالك بوده ومالكيت هم داردولي اداره ومالكيت باهم فرق دارنداگرچه شباهتاً درهردوسلطه وجودداردولي يكي اصيل وكامل وديگري به نيابت وناقص است .  حال كه ضابطه ومعيارمشخص شدفايده اين معياروتشخيص چه مي باشد ؟  درقانون مدني نخست اموال عمومي راقابل تملك خصوصي ندانسته ودرحقوق عمومي هم اين نظرتأئيدشده است ولي اموال دولتي باشرايطي قابل تملك است     مثلاً تصميم مقام هاي اداري دراين موردلازم بوده وانتقال آنها نيازبه تشريفاتي داردكه قانون آنهاراتعيين كرده است .

ب : طريق فروش املاك عمومي

قبلاً دربحث املاك گفتيم كه دولت حق ندارداموال عمومي رابه فروش برساندزيرادولت مديراست واوآنهارااداره مي كنديعني صلاحيت دولت محدوداست به اداره كردن اين اموال ،‌ نه انتقال آنهامگراين كه قانوني خاص آن رااجازه دهدكه اين اموال رامي توان برطبق قانون انتقال داد .  مثلاً شهرداري شهرنمي تواند پارك شهررابفروشدچه به تصميم شهردارياانجمن شهريا هيأت وزيران ، ولي چنانچه قانوني اجازه دهدكه اين اموال راقابل تملك سازد وبه دولت اجازه فروش آنهارادهدتابتوان براساس اصل 45 .ق. اساسي براي انتقال آنها تصميم گرفت .  ومادراصل 83 ق.اساسي كه مقررمي دارد :     « دربناهاواموال دولتي كه از نفايس اصلي باشدقابل انتقال به غيرنيست مگرباتصويب مجلس شوراي اسلامي آن هم درصورتي كه ازنفايس منحصربه فردنباشد » .  بنابراين فروش وانتقال بعضي ازاموال عمومي درق.اساسي به عنوان سرمايه ملي ياجزء تجزيه ناپذيرسرزمين كشوروبه عنوان ركني ازحاكميت ملي ( اصل 78 ق.1 ) محفوظ مي ماند ونگتة لازم به تذكردرمورداموال عمومي اين است كه اموال عمومي رابرخلاف اموال خصوصي نمي توان به سودطلبكاران دولت توقيف كردزيرااينها قابل تملك خصوصي نيستند . 

ج : طريق فروش املاك دولتي

گفتيم كه اين اموال ملك دولت است وبا تصميم مقام اداري فروش آنها امكان دارد وتشريفاتي هم دربارة‌انتقال وفروش آنها وجودداردكه درقانون محاسبات عمومي وجوددارد . كه فروش اين اموال به صورت مزايده صورت مي گيردكه ترتيبي است كه درآن فروش كالايي كه موردنظردولت است ازطريق اعلان بين عموم داوطلبان عرضه مي شودتاقراردادباكسي كه حداكثرقيمت راپيشنهادكرده است بخودي خودمنعقدشود (3) ودرآئين نامه معاملات دولتي مصوب 1349 كميسيون دارائي نيزدرمواد 36 به بعدآن قيدشده است كه فروش اموال دولتي بايدازراه مزايده صورت پذيرد .  درم112 ق.محاسبات عمومي آمده است فروش اموال منقول وزارتخانه ومؤسسات دولتي كه اسقاط شد و يامازادبرنيازتشخيص داده شودوموردنيازسايروزارتخانه هاومؤسسات دولتي نباشدبااطلاع قبلي وزارت اموراقتصادي ودارائي واجازه بالاترين مقام دستگاه اجرايي ذيربط بارعايت مقررات مربوط به معاملات دولتي مجازمي باشدودرم 115 همان قانون آمده است كه  فروش اموال غيرمنقول دولتي بنابه پيشنهادوزيرمربوطه باتصويب هيأت وزيران وبارعايت سايرمقررات مربوطه مجازمي باشدواموالي هم استثناء شده است مانندنفايس ملي وبناهاي تاريخي واموال غيرمنقول كه دررابطه بامصالح ومنافع ملي درتصرف دولت باشد . اينها درشماراموال عمومي است .

پس فروش اموال دولتي جزازطريق مزايده امكان پذيرنيست وآن هم باتصميم بالاترين مقام وزارتخانه يامؤسسات دولتي كه تشخيص داده اين اموال اسقاط شده اندوبايد به فروش روند .

گفتاردوم : املاك مشاع

ملك مشاع ممكن است كه بين دونفرياچندنفرمشترك باشد درمقابل ملك مفروز كه به عنوان مثال خانه اي يا زميني ملك دونفرمي باشدوهريك ازاين دونفردرجزء جزء اين مال شريك مي باشندكه چنانچه يكي ازآنها بخواهدحصة خودش رابفروشدديگري حقي نسبت به آن پيداخواهدكردكه به آن حق سقفه گويند . 

نكتة قابل ذكراين است كه اشاعه مانع انتقال نيست وم583 ق.م.هم مقررمي دارددرهريك ازشركاء مي تواندبدون رضايت شركاء ديكرسهم خودراجزئأ ياكلاً به شخص ثالثي منتقل كند اين را تأييد مي كند .

منتهي دراين شرايط حق شعفه براي شريك ديگر بوجودمي آيدكه مانع ازآزادي انتقال آن سهم مي شودوتاتمليك آن صورت نپذيردحق شفعه ايجادنخواهدشدوشريك مي تواندقيمتي راكه خريدارپرداخته است به اوبدهدوسهم فروخته شده راتمليك كنداقدام او ازحيث نتيجه درحكم برهم زدن بيع وجلوگيري ازنفوذآن است واختياري كه قانونگذاربه شريك داده است مانع بردگي درراه انتقال سهم مشاع محسوب مي شود .

كه مادراين مبحث به تعريف واوصاف حق شفعه وپس ازآن به آثارحق شفعه خواهيم پرداخت .

الف – حق شفعه

ق.م درم .14 اسباب تملك راچهارامرداشته كه يكي ازآنها بوسيله اخذ به شفعه است وعيناً اوفقه جعفري است (4) .

شفعه بروزن فعلي ( بضم فاء ) كلمه ايست عربي و به معناي قراردادن شي ء معادل جفت خوديابه عبارت ديگراضافه كردن شي ء به شي ديگردقيقاً مساوي آن شي ء كه اصطلاح حقوقي ازمعناي لغوي دورنيفتاده زيرادراصطلاح شفعه عبارت است ازتملك حصه فروخته شده شريك بوسيله هريك ديگر .م 808 ق.م مقررمي دارد :  « هرگاه مالي غيرمنقول قابل تقسيمي بين دونفرمشترك باشدويكي ازدوشريك حصة‌خودرابه قصد بيع به شخص ثالثي منتقل كندشريك ديگر حق دارد قيمتي راكه مشتري داده است به اوبدهد وحصة‌بيمه راتملك كند .  اين حق را حق شفعه وصاحب آن راشفيع گويند » .

4- نوري – دكتررضا – حقوق مدني اسباب ثلاثه تملك ( شفعه ، وصيت ، ارث ) انتشارات پاژنگ ، چاپ دوم ، تهران 1374  ص 7 .

واين حق از احكام استثنايي است زيرا طبق اصل حقوقي نمي توان ملكي راازملكيت كسي بدون موافقتش خارج نمود .

بنابراين صاحب حق شفعه كه اوراشفيع گويندحق داردبدون موافقت ديگري ملك اوراتمليك كندويابه عبارت ديگراخذبه شفعه تنهاموردي ازاسباب تملك است كه بابودن مالك درقيدحيات ، ديگري مي تواندمال متعلق به اورابدون موافقتش تملك نمايدواين تملك احكام خاص وشرايط استثنايي داردكه درم 808 ق.م بيان شده اند .  ازجمله اين كه مال غيرمنقول باشدكه منظورغيرمنقول ذاتي است وغيرمنقول بوسيله عمل انسان چنانچه به تبع عرصه فروخته شودبه تبع عرصه مي تواندموردحق شفعه قرارگيرد .  وديگراينكه مشاع وقابل تقسيم باشدومشهورازفقهاي اماميه قابل تقسيم بودن ملك مشاع راشرط پيدايش حق شفعه مي دانند .  وشركاء م دونفرباشندوتعدادخريداران تأثيردرحق شفعه ندارديعني انحصارشركاء فقط دردونفرباشدوانتقال سهم مشترك هم باعقدبيع باشدوبوسيله عقودديگرحق شفعه جاري نخواهدبود .  وشريك تمام حصه خودراانتقال دهدزيراحق شفعه قابل تبعيض نمي باشدوفلسفه وضع حق شفعه براي جلوگيري ازضررمشترك است وآن سهم هم مبيع قرارمي گيردوشفيع هم قدرت برتأديه ثمن داشته باشدوبااين شرايط حق شفعه رامي توان جاري ساخت .

ب  – آثارحق شفعه

وقتي كه حق شفعه براي شريك پيداشدداراي آثاري است ازجمله :

 1- حق شفعه ازآثاربيع است وبيع هم بايد صحيح باشديعني حق شفعه به سبب بيع سهم شريك بوجودمي آيدوپس از تحقق مالكيت مشتري شفيع مي تواندآن راتملك نمايدواگربيع باطل باشدمشتري كه مالك مبيع نمي شودتاشفع بتواندآن راتملك نمايد وم 813 ق.م مقررمي دارد : « دربيع فاصدحق شفعه نيست » .  پس چنانچه بيع فاسدباشدحق شفعه موردي ندارد

 2- اخذبه شفعه ايتاع است اين 4 عبارت ازاراده فردي كه بوسيلة‌آن حقي ايجادياساقط  گرددبدون آن كه اين امر مداخله ديگري راايجاب نمايد .  وبدين جهت رضايت ياعدم رضايت ديگران در تحقق آن تأثيري نخواهدداشت بنابراين چون به وسيلة‌اراده شفيع به تملك حصه مبيعه ايجادمي گرددازايقاعات است (6) .  يعني شفيع اراده     مي نمايدكه مبيع رادرمقابل ثمن المثل به ملكيت خوددرآوردوبه پيدايش اراده شفيع ملكيت براي او تحقق مي گردد .

5- امامي دكترسيدحسن ، حقوقي مدني ، جلد3 ، انتشارات كتابفروشي اسلاميه ، چاپ دوازدهم ، تهران خردادماه 1375 ، ص 12

6-نوري ، دكتررضا ، حقوق مدني ( شفعه ، ارث ، وصيت ) ص 18 .

3- غائات منفصله متعلق به مشتري است وغائات متصله به تبع مبيع متعلق به شفيع است وبه اومنتقل     مي شود ( استفاده ازم819 ق.م ) . 

4- حق شفعه قابل تعض نمي باشد .  زيرابرطبق م 815 ق.م كه مقررمي دارد : « حق شفعه رانمي توان فقط نسبت به يك قيمت ازمبيع اجرانمودصاحب حق مزبوريابايدازآن صرف نظركنديانسبت به تمام مبيع اجرانمايد » .  زيراحق شفعه براي رفع ضررناشي ازتقسيم احتمالي مال مشترك مي باشدوباتبعض آن يعني اخذبه شفعه نسبت به بعضي مبيع علاوه برآن كه ضررمرتفع نمي شودموجب آن خواهدگرديدكه سهم مشاع مشتري كمترگرددواين امرممكن است افرازرادچاراشكال وياممتنع نمايدوازاين جهت به مشتري ضررواردمي آيد .

  5- حق شفعه ازحقوق مالي عيني است وحق عيني حقي است كه انسان( شخص ) به طورمستقيم وبي واسطه به چيزي پيدامي نمايدودارندة آن        مي تواندازمنافع ومزاياي آن برخوردارشودويك حق مطلق است ودربرابرهمه قابل استفاده است .  وشفيع مي توانداين حق خودرابرمشتري صح نموده ويااسقاط نمايدوم822 ق.م مقررمي دارد : « حق شفعه قابل اسقاط است » .

 6- اخذ به شفعه فوري است وقانون مدني درم 821 مقررمي دارد : « درحق شفعه فوري است » .  بنابراين حق شفعه فوري است وشريك پس ازآن كه برفروش سهم مشترك آگاه شدوهم چنين مقداروحسن ووصف ثمن وآن كه مشتري كيست مطلع شددرصورتي كه عرفاً براي اخذبه شفعه لازم است مي توانداخذ به شفعه نمايد . 

7-حق شفعه به ورثه منتقل مي شودواين رام823 ق.م تأئيدنموده ومقررمي دارد: « درحق شفعه بعدازمدت شفيع به وراث ياوارث اومنتقل مي شود » وقول مشهورفقهاي اماميه است .  زيراحق مالي است وهرحق مالي به موجب عموم ماترك الميت فهولوارثه ، تواريث مي شود (8) .

مبحث چهارم : وضع مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي

بيع مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي پس ازوضع مقررات قانون ثبت ازمسائل بحث برانگيزاست كه آيافروش اموال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي باطل است ياخير ؟

بانگاهي ظاهري به ق.  ثبت مشخص مي شودكه اهداف وضع اين مقررات وقوانين ايجادنظم حقوقي درروابط مالي اشخاص درحدامكان ورفع ابهامات ورفع منشاء كشمكش هاوكاهش هرچه بيشتراين دعاوي دردادگستري است . 

سندعبارتست ازهرنوشته اي كه ردمقام دعوي يادفاع قابل استنادباشد ( م284 ا.ق ) وسندرسمي ، سندي است كه اداره ثبت اسنادواملاك بــادفاتـر           

8- نوري ، دكتررضا ، حقوق مدني ( شفعه ، ارث ، وصيت ) ص 24 .

اسنادرسمي ويادرنزدسايرمأمورين رسمي درحدودصلاحيت آنهاوبرطبق مقررات قانوني تنظيم شده باشندودرغيراين صورت عادي است .  بنابراين ادعاي انكاروترديددرمقابل اسنادرسمي كاري بيهوده وباطل است ولي ادعاي جعل دراسنادرسمي امكان داردوسندرسمي به عنوان يك دليل روشن وخاصي از بسياري ازابهامات به تحقق يك معامله وتعهدنسبت به آن معامله وياتعلق داشتن يك مال به شخص معين كمك بسياري مي كند .  اصل حاكميت اراده كه مواردقانون مدني به كرّات به آن اشاره شده ايجاب مي نمايدكه تاحدامكان هرماهيت حقوقي راكه اراده دوطرف يك قراردادانشاء مي كننددرعام اعتباروحقوق تحقق يابدوهيچ مانعي جلوي اراده انسان رانگيردوهميشه اين اصل درتمام قراردادهاوتفسيرقوانين همراه ماخواهدبودبنابراين باتوجيه فوق     نمي توان گفت كه فروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي باطل است بلكه بايدآن راصحيح دانست كه قبل از اين كه سندآن دردفتراسنادرسمي ثبت شودنمي توان وقوع آن رابه صرف ارائه سندعادي نزدادارات ومحاكم دادگستري روشن ساخت .  وبراي صحت گفتارخودتان به اصل صحت كه مطابق اين اصل هرمعامله كه بوسيلة طرفين انشاء مي شودصحيح تلقي مي شودمگراين كه خلاف آن ثابت شودبه عنوان مثال اگردرموردقرارداداجاره مزرعه اي ترديدشودآياباطل است ياخير ؟

ابتدابايداثبات شودكه اين عقوددرزمان انشاء باوضعيت خاصي همراه بوده است مثلاً مستأجردرزمان انعقادعقدتصريح نموده كه قصددارددراين مزرعه خشخاش بكاردوبعدازآن لازم است يك نفس قانوني مانند م217 ق.م كه مقررمي دارد : درمعامله لازم نيست كه جهت آن تصريح شودولي اگر تصريح شده باشد بايد مشروع باشد والاّ معامله باطل است احراز گردد درصورت عدم اثبات بايدازاصل صحت ، درستي قراردادرااعلام نمود . 

درمورد فروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي هم چنين فرض          مي شودكه انشاي معامله ( جهت موضوعي ) بدون تنظيم سندرسمي محرزاست ولي براي حكم بطلان آن ( جهت حكمي ) بايدتانصّ قانوني بربطلان اين گونه قراردادنيزموجودباشدكه مسلماً چنين نصّي هم وجودندارد .  درقوانين موضوعه مملكتي وازپاره اي قوانين صحت واعتبارآن استنباط مي شود .  وياحتي چنين استنباطي راازموادقانون ثبت كه درمباحث آتي به شرح آنها خواهيم پرداخت ، نمي توان نمود .

گفتاراول : بررسي بيع مال غيرمنقول درق. ثبت

مادة 46 ق.ثبت مقررمي دارد : « ثبت اسناداختياري است مگردرمواردذيل :

1- كليه عقودومعاملات راجع به عين يامنافع املاكي كه قبلاً دردفتراملاك ثبت شده باشد .

2-  كلية معاملات راجع به حقوقي كه قبلاً دردفتراملاك ثبت شده است . » .

م 46 ق. ثبت ، ثبت معاملات رادردفاترثبت اسنادواملاك به اختيارطرفين گداشته ومواردي راهم انشاء نموده است .  من جمله اينكه عقودوقراردادهاومعاملاتي كه قبلاً درموردعين يامنفعت املاكي صورت گرفته وآن عقودومعاملات دريكي ازدفاترثبت اسنادواملاك آن محل ثبت شده باشد ( بند1 ) به نظرمي رسدكه چنانچه راجع به آن معامله وقراردادقبلاً ثبت سندي دريكي ازدفاترثبت اسنادواملاك صورت نگرفته باشدلازم نيست كه طرفين آن راثبت نمايند .  وديگراين كه هرمعامله اي كه راجع به حقوقي ( حق سر قفلي ) قبلاً دردفتراملاك ثبت شده باشدچنانچه قبلاً راجع به حقي ثبت سندي صورت نگرفته باشدلازم نيست كه حتماً ثبت شود .

م 48 ق.ثبت مقررمي دارد : « دوسندي كه  مطابق موادفوق بايدبه ثبت برسدوبه ثبت نرسيده درهيچ يك ازادارات ومحاكم پذيرفته نخواهدشد » .  كه موادفوق دراين ماده مواد 46 و 47 ق.ثبت مي باشد كه م47 ق.ثبت مقررمي دارد : درنقاطي كه اداره ثبت اسنادواملاك ودفاتراسنادرسمي موجودبوده ووزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسنادزيراجباري است : 1- كليه عقودومعاملات راجع به عين يامنافع اموال غيرمنقوله كه دردفتراملاك ثبت نشده .  2- صلح نامه وهبه نامه وشركت نامه كه اين اسنادبايدبه ثبت برسندوچنانچه به ثبت نرسيده درهيچ يك ازادارات ومحاكم پذيرفته نخواهدشد .  باتوجه به بحثي كه درموردوضعيت بيع مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي داشتيم درهيچ يك ازاين مواد(46 و47 و 48 ق.ثبت ) بطلان وعدم اعتبارفروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي اعلام نشده است .  كه گفتيم م 48 ق.ثبت  — جزء اين مواداست وهرگونه دلالت بربطلان بيع مال غيرمنقول نداردومنحصراً اعلام نموده كه چنين سندي كه بايد به ثبت برسد ولي به ثبت نرسيده بنابه دلايلي غيرقابل پذيرش درادارات ومحاكم نمي توان غيرقابل پذيرش درادارات ومحاكم رامترادف بابطلان دانست .

درحقوق فرانسه بيع مال غيرمنقول تشريفاتي است يعني چنانچه فروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي صورت گيردمعتبراست ولي مي توان گفت قابل استناددربرابراشخاص ثالث نيست (9) ومي توان گفت كه قانونگذارايران ازقانونگدارفرانسه تبعيت نموده است .

م 22ق.ثبت : همين كه ملكي مطابق قانون دردفتراملاك به ثبت رسيددولت فقط كسي راكه ملك به اسم اوثبت شد وياكسي كه ملك مزبوربه اومنتقل شده واين انتقال نيزدردفتراملاك به ثبت رسيده ، يااين كه ملك مزبورازمالك رسمي ازناحية‌اورسيده باشدمالك خواهدشناخت .  واين ماده هم دلالت بربطلان معامله اي كه سندآن دردفتراملاك به ثبت نرسيده ندارد 

9- شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوق شماره 12-11 ، دانشكده حقوق شهيدبهشتي تهران ، پائيز –زمستان 1371 ، بهار،تابستان 1382 ص 16

م 72و93 ق.ثبت : « مادة 72 مقررمي دارد ؟ دركليه معاملات راجع به اموال غيرمنقوله كه برطبق مقررات راجع به ثبت املاك ثبت شده است نسبت به طرفين معامله وقائم مقام قانوني آنها واشخاص ثالث داراي اعتباركامل ورسميت خواهد بود » .

مادة 93 ق.ثبت مقررمي دارد : « كلية اسنادراجع به معاملات املاك ثبت شده مستقلاً وبدون مراجعه به حاكم لازم الاجراء است » .

م 72 ق.ثبت آثارمعامله غيرمنقول ثبت شده رانسبت به طرفين وقائم مقام قانوني آنهارابيان مي كندوكلمه كامل كه درم 72 ق.ثبت آمده اين مطلب رامي رساندوماازاين كلمه مفهوم مخالف رادايره براين كه معامله ثبت نشد .  مال غيرمنقول داراي اعتبارغيركامل مي باشدالقاء مي كند .  وجناب آقاي دكترشهيدي (10) معتقدندكه درغيراين صورت قيدكامل زايداست درحالي كه به هيچ وجه نمي توان زيادي گويي رابه قانونگذاري نسبت داد .

يا درم 93 ق.ثبت هم به لازم الاجراء بودن اين اسناداشاره نمودكه اين اسناد ، اسنادلازم الاجراء بوده ومي توان بدون مراجعه به محاكم آنهارااجرانمودبه طورمستقل وبازهم مفهوم مخالفي داردمبني براين كه اسنادعادي مربوط به معاملات املاك ثبت نشده به طورغيرمستقل وبه كمك حكم قضايي مي توانـدلازم الاجراء‌شود .  در غيراين صورت لازم الاجراء نيستند پس اين دو

10- شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوق شماره 12-11 ، دانشكده حقوق شهيدبهشتي  ص 35

ماده هم تصريح به بطلان معامله غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي ننموده است ومنحصراً بحث لازم الاجراء بودن اسنادرسمي رامي نمايد .

گفتاردوم : آثارفروش مال غيرمنقول

باتوجه به مادة‌219 ق.م كه مقررمي دارد : « درعقودي كه برطبق قانون واقع شده باشدبين متعاملين وقائم مقام آنهالازم الاتباع است مگراين كه به رضاي طرفين اقاله يابعلت قانوني فسخ شود » .

مادة 231 ق.م كه مقررمي دارد : « معاملات وعقودفقط دربارة طرفين متعاملين وقائم مقام قانوني آنهامؤثراست » .  اصولاً آثارهرقراردادي محدودبين طرفين قراردادمي باشدكه آن قراردادراافشاء نموده اندوجزء درموارداستثنايي شامل قائم مقام قانوني آنها هم مي شود .  وآثارچنين قراردادي به جزدرموارداستثنايي به اشخاص ثالث سرايت نمي نمايديعني اين كه نه حقي براي آنها ايجادمي كندونه تكليفي برعهده ايشان قرارمي دهدوهم چنين حقي راهم ازآنان سلب ومنتقل نمي نمايد .  امااين بدان معني نيست كه تحقق قراردادوجريان آثارآن دربرابراشخاص ثالث بكلي منتفي وغيرقابل استنادباشدوچنانچه منافع اين اشخاص درمواردي اقتضاءنمايد، مي توانندتحقق و آثارقراردادرا انكار نموده و اعتباري براي آن نشناسند (11) .   درمواردي پيش  

11- شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوق شماره 12-11 ، دانشكده حقوق شهيدبهشتي  ص 35

مي آيدكه اثرقراردادي بامنافع اشخاص ثالثي ناسازگاروغيرقابل جمع باشد ، براي تشخيص اين كه كدام يك مقدم است بايدبرطبق اصول وقواعدحقوق موضوع راحل نمودوازآنهاكمك جست .

به عنوان مثال هرگاه مديون مالي ازاموال خودرامطابق قانون وبارعايت شرايط لازم به فروشدواين نمي تواندبدون اعتنابه وقوع معامله واستقرارحق خريدارنسبت به مال مزبوردرصددبازداشت وتوقيف اين مال جهت استيفاي حق خودبرآيد .  واينهادومفهوم جداگانه هستندبنابراين اثرفروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي نسبت به طرفين قراردادوقائم مقام آنهاودرموارداستثنايي به اشخاص ثالث سرايت مي كند .

الف : نسبت به طرفين

باتوجه به م 220 .ق.م. كه مقررمي دارد : « عقودنه فقط متعاملين رابه اجراي چيزي كه درآن تصريح شده است ملزم مي نمايدبلكه متعاملين به كلية‌نتايجي هم كه به موجب عرف وعادت يابه موجب قانون ازعقدحاصل مي شودملزم مي باشند » وم356 ق.م كه مقررمي دارد : « هرچيزي كه برحسب عرف وعادت جزء ياتابع مبيع شمرده شودياقرائن دلالت براخول آن درمبيع نمايدداخل دربيع ومتعلق به مشتري است اگرچه درعقد صريحاً ذكرنشده باشدواگرچه متعاملين جاهل برعرف باشند » .

مشخص است كه اثرعقدمحدودبه عين موردعقد نمي باشد .  بلكه به لوازم وتوابع عرفي آن نيز تسري پيدامي كند .  فروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي مانندهرعقدبيع ديگرنه تنهاموجب انتقال ملكيت مبيع به خريداروانتقال ثمن معين به فروشنده يااشتغال ذمه خريداربه ميزان ثمن كلي دربرابرفروشنده خواهدبودبلكه به سبب انتقال توابع هريك ازدوموردمعامله به خريداروفروشنده ياموجب پيدايش تعهدنسبت به انجام اموري كه عرفاً ازتوابع موردمعامله است نيزمي باشد » .

درم 388 ق.م كه مقررمي دارد : « تسليم بايدشامل آن چيزي هم باشدكه اجزاء وتوابع مبيع شمرده مي شود » .

يعني توابع واجزاء هم به تبع عين بايد تسليم شوندهرچندكه تصريح نشده باشد .  نكتة‌قابل ذكراين است كه چنانچه مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي به فروش رودودرهنگام عقدتصريح نشودكه فروشنده ملزم به تنظيم وامضاي سندرسمي انتقال مبيع به خريداراست آيافروشنده رامي توان ملزم به تنظيم سندرسمي خودنمودياخير ؟

باتوجه به مقرراتي كه وجودداردبايع قانوناً موظف به تنظيم سندرسمي حاكي ازانتقال مبيع به خريداربه عنوان نتيجه عرضي حاصل ازعقدوتسليم يكي ازتوابع  – مبيع به خريدارباشدوالزام بايع رابه اين امرمي توان درخواست نمود (12) .

11- شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوق شماره 12-11 ، ص 32

سندرسمي وثبت ملك دردفتراملاك واسنادمحل به نام خريداروسيله اي است جهت معرفي نمودن خريداربه عنوان مالك فعلي ملك ، كه خريدارجديد (مالك ) بتواندآن راچنانچه اختيارنمودبفروشديارهن دهد .  پس بايع رامي توان قانوناً ملزم به ثبت سندرسمي به نام مالك جديدنمود .

ب :  نسبت به اشخاص ثالث

فروش اموال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي يك محل حقوق است كه اصولاً دربرابراشخاص ثالث نيزقابل استنادوداراي آثارقانوني است .  يعني وقتي كه يك عقدمحقق شداشخاص ثالث نمي توانندمالكيت خريدارراانكارنموده وبه آن ترتيب اثرندهند .  وقتي كه مالكي دربرابرديگري متعهدشدكه مال خودرابه اوبفروشديك نوع حق عيني نسبت به آن مال براي خريداربوجود     مي آيدكه بايدديگران آن رامحترم شمارند .  ومالك مال نوعي تعهددرمقابل خريدارپيدامي كندومتعهدنمي تواندآن رابدون اذن متعهدله به ديگري انتقال دهد ويايك عمل حقوقي ديگري انشاء نمايدكه مقتضاي آن باتعهدپيشين منافات داشته باشد .  بنابراين فروش اين اموال ( غيرمنقول ) بدون تنظيم سندرسمي نسبت به اشخاص ثالث آثاري داردكه اينهامواردي هستندكه بايدآنهااين آثاررامحترم شمارند .

موردي است كه يك ملك يك مرتبه به خريدارباسندعادي فروخته شده وخريدارالزام بايع رابه تنظيم سندرسمي مي خواهدولي درهمين اثناء شخص ثالثي بااستنادبه سندعادي ديگري كه به امضاي همان فروشنده است دردعوي واردشده ومدعي مي شودكه ملك پيش ازآنكه به خواهان منتقل شودبه اوانتقال داده شده است ويا اوهم با طرح دعوايي عليه خوانده ( فروشنده ) الزام اورابه تنظيم سندرسمي بخواهد .  آيادرچنين مواردي       مي توان به تاريخ مندرج درسندعادي توسل جست وتاريخ مقدم راملاك قرارداد ؟  يادرمواردي كه يك سندعادي داراي تاريخ وديگري فاقدتاريخ آيامي توان به حكم اصل – تأخرحادث انشاي مندرجات سندفاقدتاريخ رانسبت به انشاي مندرجات سندداراي تاريخ مؤخردانسته وفروشنده رابه تنظيم وامضاي سندرسمي انتقال به نام خريدارسندعادي داراي تاريخ ملزم ساخت ؟  ياچنانچه هردوسندعادي فاقدتاريخ ياهردوداراي تاريخ واحدباشنديعني دريك زمان تنظيم شده باشندكه امكان چنين امري وجودداردهريك چه وضعيتي راخواهندداشت ؟  آيا اعلام بايع رامي توان درچنين مواردي مبناء واساس حكم قراردادكه مادرذيل به توضيح هريك خواهيم پرداخت :

الف : هردوسندفاقدتاريخ ياداراي يك تاريخ مي باشندوبايع تقدم هيچ كدام ازدوبيع رانسبت به ديگري تأئيدنمي كند .   دراين فرض كه هردوسندداراي يك تاريخ    مي باشندباتوجه به اصول وقواعدحقوقي نمي توان يكي رابرديگري ترجيح دادزيراترجيح بلامرجع مي باشدومردوداست مگراين كه تقدم انشاي بيع موضوع يكي ازدوسندبرانشاي معامله سندديگربوسيله دليل بااماره ثابت گردد .  واين نتايجي رابه بارمي آوردكه فروشنده درهردودعوي محكوم       مي شودزيراتقدم يكي رابرديگري نمي توان ترجيح دادوازطرف ديگرمفاددوسندباهم درتعارض است وجمع بين دوسندهم ممكن نبوده وغيرقابل توجيه است .  به نظرمي رسدكه درچنين مواردي بايدهركدام ازخواهانهاكه دليل وبينه اي آورده مانندگواهي گواهان كه تاريخ سنداوومقدم برسندديگري باشدآن رابايدمالك شناخت .

ب : بايع تقدم تاريخ يكي ازدومبيع داراي تاريخ يكسان يافاقد تاريخ رانسبت به ديگري تأييدمي كند .   دراين فرض كه چون خودبايع مالك است واقرارمي كندكه تاريخ يكي ازاسنادبرديگري مقدم است واوآن را تأييدمي كندبايدآن راداراي اعتبارتلقي كرده ( سندي كه بايع تاريخ تقدم آن رابرديگري تأئيدمي كند ) .  ودراين فرض هيچ يك ازدوخريدارنمي توانندبايع راملزم به تنظيم سندرسمي نمايندوهروقت كه بايع اقراربه اعتباربيعي كه تقدم آن موردتأييدبايع قرارگرفته نمودآن بيع صحيح ونتيجتاً حكم اعتبارواين بيع تنظيم سندرسمي انتقال به نام خريدارآن خواهدبود .  وصرفاً ازاين جهت اعتبارداردكه بايع اقرارمي كندواقرارهميشه به اين لحاظ اعتبارداردكه به زيان خود شخص مقرّ   ( فروشنده ) است ودراينجاتنهااقراربه عنوان دليل منحصر                                مي توانددربرابرفروشنده مثبت ادعاي خريداري شودكه بيع ملك به اوپيش ازبيع ديگرمورداقرارفروشنده قرارگرفته است .  پس دراين فرض هم اقراربايع مشكل راحل كرده يعني يكي ازاسنادراداراي اعتباروسندديگررافاقداعتبارمي داندواقراربايع ملاك حكم قرارمي گيرد .

ج  : دوسندعادي داراي تاريخ متفاوت است يا يكي ازآن داراي تاريخ وديگري بدون تاريخ است .   اين فرض خوددوحالت داردحالت اول آن است كه دوسندعادي داراي تاريخ متفاوت است يعني يكي ازاسناديك ماه قبل ازديگري تنظيم شده است وحالت دوم اين است كه يكي ازآن دو داراي تاريخ وديگري بدون تاريخ است كه ماهردوحالت رابررسي مي كنيم .

حالت اول :  دوسندعادي داراي تاريخ متفاوت :   دراين حالت هيچ يك ازدوسنددربرابرديگري قابل استفاده نيست ودلالت دوسندبين دوخريداربه علت تعارض مفادآن دوساقط مي گردد .  امانكتة‌قابل توجه اين است كه سندداراي تاريخ مقدم براساس اعتباراقراربه زيان مقر بوسيله خريداراين سندعليه فروشنده قابل استناداست .  ودادگاه بايدبه مفادسندرسيدگي نموده ودرصورت وجوداثبات تاريخ مذكوردرسند ، راي برمحكوميت فروشنده به تنظيم وامضاي سندرسمي انتقال ملك به خريداروتسليم ملك به اوبدهدهرچندكه صحت تاريخ مذكورثابت نشود (13) .  امضاي سندمذكوركه تاريخ مقدمي برسندديگري داردخودنوعي اقراركتبي فروشنده به سودخريدارسندمذكوراست كه مي توانــد مبناي رأي محكوميت فروشنــده 

13 شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوق شماره 12-11 ، ص 40 .

گردد .  واين امرمنافاتي باادعاي شخص ثالث نداردوغيرقابل استنادتاريخ هنگامي مطرح مي شودكه ادعاي ثالث همراه بادليلي باشدكه بدون درنظرگرفتن تاريخ مقدم سندعادي دليل ارائه شده مثبت ادعاي ثالث باشدوتاريخ مقدم سندعادي منحصراً بادليل ارائه شده تعارض داشته باشدكه دراين صورت تاريخ مقدم غيرقابل استناداست .  ودرفرض كه ثابت شودتاريخ مقدم غيرواقعي بوده وبيع سندعادي داراي تاريخ مؤخرپيش ازسندعادي داراي تاريخ مقدم واقع گرديده ، دراين صورت دارند .

سندعادي داراي تاريخ مقدم محكوم به بي حقي خواهدشدودارندة بيع سندعادي داراي تاريخ مؤخرمالك شناخته خواهدشد .

وگاهي هم فروشنده صحت ياوجودتاريخ سندعادي داراي تاريخ مقدم رادرسندبه هنگام امضاي خودانكارمي نمايدووجودتاريخ درزمان امضاي فروشنده ثابت نمي شودودراين حالت هم الزام فروشنده به تنظيم سندرسمي وتسليم ملك به خريدارمحقق نمي گرددتابتوان براساس آن فروشنده راملزم ساخت .  بنابراين درفرص سوم حالت اول ملاك تاريخ مقدم

است مگراين كه فروشنده آن راانكارنمايدياشخص ثالث دليل ومدركي ارائه نمايدكه حاكي ازبي حقي خريدارسندعادي داراي تاريخ مقدم باشد .

حالت دوم : يكي ازدوسندداراي تاريخ وديگري فاقدتاريخ   هرچندكه دراين حالت هردوسندبه علت غيرقابل استنادبودن تاريخ سندداراي تاريخ مقدم متعارض بوده وبه عنوان اين كه دودليل معارض هستندساقط مي شوند ( جائي دودليل ساقط مي شوندكه هردوداراي ارزشي يكسان باشندوجائي كه دودليل داراي ارزش يكسان نباشند ساقط نمي شوند ) هيچ يك دربرابرديگري نمي تواندبه سندخوداستنادنمايد .  امابافرض ثبوت اين كه تاريخ سندعادي داراي ، تاريخ هنگامي كه فروشنده آن راامضاء نموده موجودبوده وموردتأئيدفروشنده هم قرارگرفته ، اقرارفروشنده به سودخريدارسندعادي داراي تاريخ محقق وفروشنده برحسب اقرارخودملزم به تنظيم سندرسمي وتسليم ملك به خريدارسندعادي داراي تاريخ مي باشد مگراين كه ثابت شودبيع موضوعي سندعادي فاقدتاريخ پيش ازبيع سندعادي داراي تاريخ انشاء گرديده واين باارائه دليل وبينه ميسرخواهدشد .  ودرفرض نخست كه حكم به تنظيم سندرسمي بيع سندعادي داراي تاريخ داده مي شودباتوجه به اصل تأخرحادث بايدانشاي بيع سندعادي فاقدتاريخ پس ازبيع سندعادي داراي تاريخ فرض شود .  ونكتة‌قابل توجه اين هست كه اقرارفروشنده به صحت بيع سندعادي بدون تاريخ دراين مورد پذيرفته نمي شودزيراخودتاريخ نشان ازموجودبودن بيع مي نمايدواقرارفروشنده دراين موردقابل استماع نمي باشد .

فصل چهارم : 

وضعيت حقوقي قرارداد تشكيل بيع درمتون فقهي و ق.م

عقدبيع يكي ازقراردادهاي معين است كه درق.مدني شرائط انعقادوآثارآن سواي ازقواعدعمومي معاملات آمده است .  كه دراين عقددوطرف بايداراده جدي وسالم داشته باشندوهم چنين اهليت تملك وتصرف راداشته باشند .  وهم چنين عقدبيع ازعقودرضايي است يعني شخصاًدراثرتوافق خريداروفروشنده واقع مي شودونيازبه عامل ديگري ندارد .

درباره وضعيت حقوقي قراردادتشكيل بيع اين سؤال مطرح مي شودكه آياقراردادانشاي بيع ازنظرحقوقي معتبراست ياخير ؟  كه مادراينجاعقودرابه دودستة معين وغيرمعين تقسيم نموده كه عقودمعين عقودي هستندكه درقانون ويژگي هاوشرائط آنها مشخص شده است وعقودغيرمعين عقودي هستندكه نام خاص نداشته ودوطرف باهمديگرتوافق نموده وعقدي منعقد مي نمايند .  كه اين عقودبايدبامادة‌10 ق.م منطبق باشند .  يعني برخلاف اخلاق حقه ونظم عمومي نباشند .

درمتون حقه اين موضوع هم ازحيث حدودومصاديق عقودمعتبركه ( نظريه خصوصي بودن الگوهاي معاملاتي ) كه درزمان هاي گذشته طرفداران زيادي داشت ورايج بودولي امروزه چندان موردتوجه نيست وجوددارد .

وبه نظرمي رسدكه درجهان امروزي اگرفقهائي باشندكه يك سري عقودراكه درقانون ومتون فقهي مشخص نشده ولي برخلاف اخلاق حسنه ونظم عمومي نيست عدم اعتبارآنهارااعلام نمايندكارصحيحي نخواهدبودواين امرنظم عمومي رابرهم مي زندوبايدهرنوع قراردادعقلايي ومشروع كه به اراده وتوافق طرفين انشاء مي شودودليل ومدركي هم برفسادمعامله نباشدآن رامعتبرولازم الاتباع بدانندوكساني كه عقودرامنحصربه عقودمعين                  مي دانندعمده استدلال خودشان رابرمبناي اصل عدم وحمل عمومات عقودبرمعاملات معهودوشناخته شده ونيز اجتماع منقول استواركرده اند (3 ) .  خداونددرقرآن سوره مباركه مائده آيه 1 مي فرمايند « ياايّهاالذين آمنوافوباالعقود » كه اين عمومات مطلق نيست بلكه مقيدومحدوداست اماادله و قواعدفقهي مربوط به اين تنگناومحدوديت رادرروابط معاملات نفي مي كند واين آيات وعبارات دلالت براعتبارهرعمل حقوقي داردكه عرفاً عنوان عقدبه آن اطلاق مي شودومسوردتراضي طرفين قرارمي گيرد .  وآيات فراوان ديگري درقرآن كريم وجودداردازجمله آيه56 سورة‌انفال كه خداوند مي فرمايند« الذين عهدت منهم ثم ينقضون عهدهم في كلّ مرووهم لايتقون »(4)

3-شهيدي – دكترمهدي ، قراردادتشكيل بيع ، مجله تحقيقات حقوق ، شماره 10 ، دانشكده حقوق دانشگاه شهيدبهشتي تهران تابستان 1371 ص 64

4- همان كساني كه باآنهاپيمان بستي ، پس هربارعهدوپيمان خودرامي شكنندو ( ازپيمان شكني وخيانت ) پرهيزندارند .

وياآيه 177 سورة‌بقره كه خداوندمي فرمايند : « و واثموفون هجمدهم واذاعهدوا والصبرين » (5) كه همگي به روشني به اعتبارمطلق معاهدات وپيمانها ولزوم اجراي تعهدات مربوط به آنها وزشتي پشت پازدن به آنها دلالت دارد .

وديگراين كه افرادجامعه درروابط خودبراي قراردادهايي كه انشاء‌مي كنند ارزش واعتباري قائلندوخودرابه تعهدات آن ملزم مي دانندوكساني كه به اين تعهدات عمل نمي كنندسرزنش ومحكوم مي شوندبدون اين كه به عقد بوجودآمده به ديدة‌عقدمعين وياغيرمعين بنگرندودرزمان هاي قبل هم مرسوم بوده است .

 ودرق.مدني هم بااستنادبه م 1 ق.م بحثي براي انكاروترديددراعتبارحقوق قراردادهايي كه داراي الگوهاي عقودمعين نيستندومخالفتي باموازين قانوني ندارندباقي نمي ماند . 

بنابراين بايد معتقدبه اعتبارمطلق قراردادهابودمگراين كه آنهاباموازين شرعي وقانوني ونظم عمومي مغايرت داشته باشند .

5- هم چنين كساني كه به عهدخودبه هنگامي كه عهدبستندوفامي كنندو

گفتاراول :  موضوع قراردادوتشكيل بيع

موضوع قراردادتشكيل بيع يك عمل حقوقي (6) يعني انشاي عقدبيع يادرحقيقت تعهدبرانشاي آن است كه بايع وخريدارمتقابلاً تعهدي كنندكه به عنوان مثال بايع تعهدبه فروش مال مي نمايدوطرف ديگرتعهدبرخريدمي نمايدكه نتيجة انجام تعهدطرفين پيدايش ماهيت حقوقي واحديعني عقدبيع است كه معوض است .  زيراعقدبيع داراي دوموضوع است يكي بيع وديگري ثمن ، كه ثمن درعرف كنوني پول است نه كالا . 

ونكتة‌لازم به ذكراين است كه ثمن بايد متعادل ومتعارف مبيع باشدوبايدظاهرسازي هاوصورت سازي هاي طرفين ناديده گرفته شده وعقدي رابيع دانست كه درآن ثمن واقعي دربرابر مبيع قرارداده شده باشد . 

هرچندكه عدم تعادل مبيع وثمن درحقوق كشور ما به درستي عقدلطمه وزيان واردنمي كندوكسي كه ازاين عدم تعادل زيان مي بيند حق داردبراساس خيارغبن معادله رافسخ كندولي قاعده صحيح اين است كه مبيع وثمن متعادل باشند .  بنابراين موضوع قراردادتشكيل بيع يك فعل مثبت حقوق است كه انجام آن موردتعهدقرارمي گيردودرم 214 ق.م كه مقررمي دارد: « درموردمعامله بايدمال ياعملي باشدكه هريك ازمتعاملين تعهدتسليم ياايفـاء

6-( Actejuridisue ) هرعملي كه ازروز قصدواقع شودواثرقانوني داشته باشدخواه قصدانشاء باشدخواه نباشد ( ترمينولوژي حقوق جعفري لنگرودي ، محمدجعفرص 472 ) 

آن را مي كنند » .  نسبت به عمل حقوقي موردقراردادتفاوتي بين عمل حقوقي مانندانشاي عقدوياايقاع وعمل مادي ماننداحداث بناوحفرچاه وجودندارد وچنانچه درهرصورت متعهددرانجام تعهدناشي ازقراردادمزبوريعني انشاي عقدبيع خودداري كندمتعهدله مي تواندالزام اورابه انجام تعهدمزبوردرخواست نمايدوقانون مدني الزام متعهدرادرمواد 220 و 222 و 237 و 238 ذكركرده كه در م220 ق.م ما بايد به عرف وعادت مراجعه كرده يعني تعهدي علاوه برآن چيزي كه بين متعاملين درقراردادتصريح شده ودرم 222 ق.م اراده حاكم جانشين اراده آزادمتعهدشده كه همين بوجودآورندة‌موردتعهدخواهدبود .

در م 237 ق.م. مقررنموده كه اگرشرطي ،‌درضمن عقدشرط فعل (7) باشد چه مثبت وچه منفي كسي كه ملزم به انجام چنين شرطي شده بايدآن رابجا بياوردودرصورت عدم انجام ، طرف معامله مي تواندبه حاكم رجوع نمايدوازحاكم تقاضاي اجباربه وفاء شرط نمايد .  ودرم 238 ق.م  مقررمي دارد كه چنانچه اجبارملزم به انجام آن فعل غيرمقدورملي به وسيلة شخص ديگري امكان داشته باشدحاكم مي تواندبه هزينة‌ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم نمايدوفقهاهم چنين امري راممكن تلقي كرده اندازجمله شيخ مرتضي انصاري درمكاسب ولي به صورت شرط ضمن عقدآن رابررسي كرده اند (8) .

7- شرطي كه به موجب آن شخص (مشروط عليه) تعهدبه فعل ياترك فعلي كند (م234 ق.م)

8-شيخ مرتضي انصاري – مكاسب – چاپ سنگي ، ص 281 به بعد ، به نقل ازشهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوقي ، شمارة‌10 ، ص 68 .

بنابراين موضوع قراردادتشكيل بيع يك عمل حقوقي مثبت است كه هريك از طرفين كه تعهدبرانجام آن امرمي نمايندبايدآن راانجام دهندودرصورت عدم انجام تعهدبه وسايل قانوني ازجمله بامراجعه به حاكم وياتوسط شخص ديگري ولي به فرج ملتزم درصورتي كه ممكن باشداجبارمي شوند .

گفتاردوم :  اثرحقوقي قراردادتشكيل بيع

وقتي كه عقدبيع معتقدشديك اثرات حقوقي بدآن بارمي شودزيراگفتيم كه عقدبيع يك عمل حقوقي است كه بااراده وتوافق طرفين صورت مي گيرد .  و وقتي به طورصحيح متعهدشداثراتي برآن بارمي شودكه ازجمله ايجادتعهدكه طرفين ملزمندهركدام تعهدات خودشان رادرعقدبيع انجام دهندوباايجادحق مالكيت ( حق عيني ) برمبيع وثمن كه به شرح هركدام درجاي خودخواهيم پرداخت .

الف :   تأثيردرايجادتعهد ؟

تعهدمصدرباب تفعل است وازكلمه عهدبه معني بستن مشتق مي باشد و اصطلاحاً جنبة‌منفي بامديونيت وبرعهده داشتن است كه ازعقدحاصل مي شود وبنابراين عقدسبب ايجادتعهدوتعهديت آن است .  يكي ازآثاربيع ايجاد تعهداست .  يعني هريك ازطرفين دربرابرطرف ديگرمتعهدبه تشكيل بيع       مي شودوفرق بين مبيع معين وغيرمعين ومنقول وغيرمنقول وجودندارد .  مثلاً هرگاه كشاورزي تعهدكندكه سالانه درموقع برداشت گوجه فرنگي 10 تن گوجه فرنگي بدست آورده وبه كارخانه رب سازي تحويل دهدوكارخانه رب سازي خريدآن راتعهدكندطرفين ( هم كشاورزوهم كارخانه ) ملزم به تشكيل بيعهاي مزبورخواهندبود .

ومادة 219 ق.م مقررمي دارد :  « عقودي كه برطبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين وقائم مقام آنها (9) لازم الاتباع است مگراين كه به رضاي طرفين اقاله يابه علت قانوني فسخ شود » .  كه اين ماده اصل لزوم قراردادهارابيان         مي كنديعني آن عقودي كه برطبق قانون واقع مي شد ويعني داراي شرايط اساسي صحت معامله در م190 ق.م باشدبين متعاملين لازم الاتباع است وهرگونه تعهدي كه بوسيلة‌آن عقدنموده اندبايدآن راايفاء نمايند .  نكتة لازم به تذكراينست كه لازم بودن يالازم الاتباع بودن باهم فرق دارند .  هرعقدي لازم الاتباع است ولي هرعقدي لازم نيست بنابراين عقودجايزوعقودمنجزهم لازم الاتباع هستندوهرعقدوقراردادي كه قانون تصريح به جايزبودن آن ننموده باشدلازم است كه اصل مزبوررافقها « اصالة‌الله » گويندوبي ترديدچنين قراردادهايي مشمول م 10 ق.م قرارگرفته ومعتبراست .

بادرنظرگرفتن مقررات قانون مدني ازحيث عملي كه انجام ياترك آن موردتعهدقرارمي گيردتفاوتي بين عمل مادي مانندطرح آبرساني يااحداث بنـا

9- 1- وارث 2- منتقل اليه 3 – طلبكار

وبين عمل حقوقي مانند اشاي بيع ياايقاع ابراء وجودنداردواين مقررات موارد اعمال حقوقي رادربرمي گيرد .  پس هركسي تعهدانجام يك عمل حقوقي را نمايدوياخريدوفروش مالي راكندملزم به اجراي تعهدخودوتشكيل بيع خواهدبودزيراگفتيم كه تشكيل بيع ايجادتعهدمي كند .

ب  :  تأثيردرپيدايش حق عيني ( مالكيت )

حق عيني حقي است مالي كه متعلق آن عين خارجي باشدمانندمالكيت عين و مالكيت منفعت ( برابرمستأجر ) ومالكيت انتفاع ( براي مهمان نسبت به مأكولات ) ومالكيت حق ( مانندحق ازنفاق وحق تجميروحق وثيقه مانندحق مرتهن برمال مرهونه وحق مستأجربه عين مستأجره ، كه اين حق ( حق عيني ) درمقابل حق ديني بكارمي رود (10) .

ويكي ازاقسام حقوق عيني مالكيت است اعم ازعين يامنفعت ( م 29 ق.م ) كه مالكيت عبارتست از رابطه اي كه بين شخص وچيزمادي تصورشده وقانون آن رامعتبرشناخته وبه مالك حق مي دهدكه انتفاعات ممكنه راازآن ببردوكسي نمي تواندازاوجلوگيري كند (11) .  ومالكيت يك حقي است كه مطلق وانحصاري است ودائمي ، كه شخص نسبت به مالي داردوآن شخص اجازه داردازتمـــام

10- جعفرلنگرودي – محمدجعفر ، ترمينولوژي حقوق ، انتشارات گنج دانش ، چاپ هشتم تهران 1376 ص 223 شماره 8/18 .

11- امامي ، دكترسيدحسن ، حقوق مدني ، ج 1 ، انتشارات كتاب فروشي اسلاميه ، چاپ سيزدهم ، تهران 1373 ، ص 42 .

منافع اقتصادي اوبهره مندشود .  وبه عبارتي ديگر مالكيت كامل ترين حق عيني است كه انسان مي تواندبرمالي داشته باشدوسايرحقوق عيني ازشاخه اين حق است (12) .  ولي بحث مابرروي اين است كه اگرمبيع عين معين ياكلي درمعين باشد آياپس ازانشاي قراردادتشكيل بيع وتعهدبايع برفروش مال مذكوربايع مي تواند اين مالكيت عين معين يامجموعة‌معين رابه طورناقل به شخص ثالث منتقل كند به عنوان مثال آن رابفروشد ؟

جواب بستگي به اين داردكه آياقراردادتشكيل بيع نوعي حق عيني نسبت به عين معين يامجموعة‌معين مذكوربراي طرفي كه قراردادبه سوداوتعهدبه فروش شده است ايجادخواهدكرديااين كه اثر قرارداد مذكور مانند قرارداد برفروش مال كسي صرفاً درعهدة شخصي كه تعهدبرفروش كرده است .  منعكس مي شودونتيجة آن فقط پيدايش يك تعهدوحق ديني خالص برعهدة‌متعهدبه سودمتعهدله است (13) ؟

به عنوان مثال اگردرموردمزرعه اي درقراردادي فروش آن بوسيلة‌مالك تعهد شده باشدآيابراي متعهدله نسبت به اين مزرعه حق عيني بوجود خواهدآمدياخير ؟  واگرماچنين حقي رابراي متعهدله بپذيريم هرنوع عقد وقراردادي كه اين مزرعه رابه ديگري منتقل كندباقراردادتشكيل بيع تعــارض

12- كاتوزيان – دكترناصر ، حقوق مدني ( اموال ومالكيت ) ، نشريلدا ، چاپ اول ، تهران ، تابستان 1374 ، ص 109 .

13-شهيدي – دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوقي ، شمارة 10 ، ص 75

دارد ومابايدآن راغيرنافذوفاقداعتبارتلقي كنيم .  دربعضي ازآراء قضايي كه درموردمعاملات اموال غيرمنقول صادرشده است نتيجة‌قراردادصرفاً پيدايش تعهدبه سودمتعهدله است ويك حق عيني نسبت به مال معين يامجموعه معين كه فروش قسمتي ازآن تعهدگرديده است ايجادنخواهدشد . 

درقانون مدني ودرنظرگرفتن قواعدحقوقي به نظرمي رسدكه پيدايش چنين حقي ( عيني ) براي شخص كه فروش مال معيني به سوداودرقرارداد تعهد شده ، ازاستقلال قوي برخوردارنيست .  ومتعهدنمي تواندبدون اذن متعهدله نسبت به مال معين مزبورعمل حقوقي انجام دهدكه باانجام تعهد او ناسازگار باشد و درصورت ناديده گرفتن حق متعهداين عمل حقوقي به دلايل زير غير نافذ است :

دليل اول اينست كه برطبق م 219 و220 ق.م (14 ) .  اجراي عقودي كه طبق قانون واقع شده لازم است وقراردادتشكيل بيع يكي ازاين عقوداست .  پس آنچه به طورمتقابل به سودمتعهدله ثابت است يك حق ديني خالص نيست ، بلكه حقي

14- م219 ق.م « درعقودي كه برطبق ق.واقع شده باشدبين طرفين وقائم مقام آنهالازمالاتباع است مگراين كه به رضاي طرفين اقاله يابه علت قانوني فسخ شود » .

م220 ق.م « درعقودي كه نه فقط متعاملين رابه اجراي چيزي كه درآن تصريح شده است ملزم مي نمايدبلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موحب عرف وعادت يابه موجب قانون ازعقدحاصل مي شودملزم مي باشند » .

 است كه ارتباط به مال معين مزبورداردو اين حق مرتبط به مال  معين ، نوعي حق عيني است كه طبق آن متعهدله مي تواندمتعهدرابه فروش آن مال به خود ملزم نمايد .

دليل دوم اين است كه هنگامي قانون اجراي قراردادرالازم اعلام مي كنداين لزوم يك لزوم وضعي است نه لزوم تكليفي ونه لزوم وضعي وتكليفي باهم كه معناي لزوم وضعي ضرورت اجراي آن به صورت مستقيم بوسيلة متعهدويابه وسيلة متعهدله ياشخص ثالثي خواهدبود .  بااين تجزيه وتحليل به اين نتيجه  مي رسيم كه متعهدنمي تواندباانجام عمل حقوقي انجام تعهدمربوط به عين معين راغيرممكن سازد .  يعني اثرلازم الاجرابودن عقدوتعهدمربوط به مال معين اين است كه اعمال مادي كه موجب زوال موضوع تعهدونيزبي اعتباري اعمال حقوقي مجازنيست .  مثلاً شخصي كه فروش مالي رادرقراردادي در برابرطرف ديگرنموده است نمي تواندآن رابه شخص ثالث انتقال دهد .  درغيراين صورت عقدروي غيرنافذ است .

بنابراين براثرتشكيل قراردادبيع نوعي حق عيني براي خريدارنسبت به مبيع بوجودمي آيدكه درمقابل اگرثمن هم معين باشدحق عيني براي بايع نسبت ثمن بوجودمي آيد .  وواضح است كه اين حق عيني مالكيت نيست بلكه حقي است كه طبق آن متعهدله قراردادمي تواندطرف ديگررابه بيع مال معين مذكورملزم نمايد .  وهرنوع معامله نسبت به آن به لحاظ تجاوزبه حقي كه ثابت شده ناسازگاربوده وغيرنافذاست ومتعهدله مي تواندآن راردنموده و اجراي تعهدراازمتعهددرخواست نمايد .  واين كه به نظرمي رسدكه شايدعمل متعهد ، نقض تعهدباشد صحيح وقابل قبول نبوده ودرنهايت متعهدله مي تواندمتعهدرابه انجام تعهدملزم نمايد .

ج  :  تعيين وجه التزام براي تخلف ؟

وجه التزام ( dlausc  penale ) مصلحتي است كه طرفين قراردادپيش از وقوع خسارت ناشي ازعدم اجراء قراردادباتأخيراجراء آن ، به موجب توافق ( خواه ضمن همان قرارداد اصلي باشد خواه به موجب موافقت مستقل ولي دراين صورت بايدپيش ازبروز تخلف متعهدازتعهدباشد ) معين كنند .

ماهيت وجه التزام ماهيت خسارت است خسارتي كه به توافق طرفين قبلاً تعيين شده است به همين جهت جمع بين اخذخسارت وانجام تعهدممنوع است وازاغلاط مشهوراست مگراين كه خسارت براي تأخيرانجام تعهدباشدكه بياد علاوه بردادن خسارت تعهدراهم انجام داد .

وحقوقدانان معاصرازاعراب آن راتعويض اتفاقي مي گويندكه تعبيرنارسايي است (15) باتوجه به تعريفي كه ازوجه الزام شده معمول است كه در قـرارداد

15- جعفري لنگرودي ، دكترمحمدجعفر، ترمينولوژي حقوق ، ص 739 شماره 5934 .

تشكيل بيع قيدمي شودكه درصورت امتناع هريك ازطرفين ازانجام تعهدوتشكيل بيع طرف ممتنع متعهداست مبلغ معلومي به طرف ديگربپردازد .

به عنوان مثال درقولنامه اي كه براي فروش يك اتومبيل تنظيم مي شودطرفين شرط مي كنندكه هرگاه يكي ازدوحاضربه انجام معامله نشودموظف است كه پانصدهزارريال به ديگري بدهدواين سؤال پيش مي آيدكه آياقيدوجه التزام بدين معني است كه متخلف ، به پرداختن آن ديگرالتزامي به انجام معامله نداردياهدف اصلي اينست كه مشروط له درخواستن اين وجه يادرخواست اجبارطرف خودبه انجام بيع آزادباشدوبتواندالزام متعهدرابه بستن عقد از دادگاه بخواهد ؟ 

شعبه اي ازديوان مقررداشته كه بجزوجه التزام حق ندارد (16) و برعكس    شعبه اي ديگرمقررداشته كه تعيين اين وجه التزام مانع الزام به اجراي قرارداد وتنظيم سندمعامله نخواهدبود (17)  تااين كه هيأت عمومي ديوان عالي كشوردررأي (18) اصراري كه دراين زمينه صادرنموده رأي دادگاه استان راكه

اظهاركرده بودضمانت اجراي عدم انجام معامله مطالبه وجه التزام است نـــه

16- رأي شماره 2907 – 15/9/1321 شعبة‌6 ديوان كشور، رأي شماره 495/23 – 3/11/1364 شعبه 25 ديوان كشور .

17- رأي اصراري شماره 96 – 7/9/1368 ، هيأت عمومي ديوان كشور .

18- رأي اصراري شماره 11 – 3/3/1352 رديف 26 هيئت عمومي ديوان كشور .

درخواست الزام طرف به انجام معامله ، نقض كرده وبه پيروي ازقصدمشترك طرفين التزام متعهدبه انجام معامله رانيزبه اكثريت مجازشمرد .  جناب آقاي كاتوزيان اين نظرراپذيرفته اند (19) ومعتقدندكه وجه التزام چيزي جزخسارت عدم انجام تعهدنيست .  منتهي خسارتي است كه طرفين دربارة‌ميزان آن توافق كرده اند .  ودليل ديگرايشان اينست كه درقانون مدني م 230 شرط مربوط به تأديه « وجه التزام » رادرزيرعنوان خسارت حاصله ازعدم اجراي تعهدات آورده است ونمي توان اصولاً متعهدله رامجبورنمودكه درصورت عدم اجراي تعهد ، تنهابه گرفتن خسارت اكتفاكرده واصل تعهدراازمديون نخواهد و اگرچنين مي بودمتعهدله هم نمي توانست خسارت رابخواهدهم اجراي تعهداصلي را .

ودربارة ماهيت جرم وجه التزام هم سرانجام هيآت عمومي ديوانهاي كشورچنين تصميمي رابه اكثريت آراء گرفت كه آوردن وجه التزام درقولنامه مانع ازخواستن تعهداصلي درباب انتقال ملك نيست ومتعهدله مي تواند از درخواست اين وجه چشم بپوشدواجراي التزام اصلي راازدادگاه بخواهد .

ووجه التزام جزضمانت اجراهاي قراردادي نيست وعلاوه برمواردقانوني كه براي اجبارطرفين وجودداردبه انجام تعهد ، طرفين هم مي توانندآثارخودداري ازتسليم رادرقراردادشرط كنند .  چنانكه درمعامـلات رايـج اسـت ومي تـوان

19- كاتوزيان ، دكترناصر ، عقودمعين 1 ، ج 1 ، ص 62 .

وجه التزام راروزانه هم تعيين كرد .  درهرحال نمي توان هم خسارت عدم انجام تعهد وهم اجراي تعهدراباهم درخواست كردوجناب آقاي دكترشهيدي معتقدند (20) كه باتوجه به محوراصلي دراستنباط وضعيت واحكام قراردادها ، كه اراده مشترك طرفين آن قرارداداست ومقصودطرفين درهرقراردادفرق مي نمايداحكام واحدي رابه اين گونه قراردادهانسبت داد .  ودادرس بايد در هرموردباتوجه به قرائن وشواهدومدارك ، اراده دوطرف راكشف كندكه اين امررامي توان درچندفرض متصوركرد .  يك فرض اين است كه وجه التزام صرفاً براي تأخيردرانجام تعهداست كه واضح است درصورت تخلف علاوه بر الزام متخلف به پرداخت وجه التزام مزبور ،‌ الزام اوبه اجراي تعهدنيز براي متعهدله ممكن است كه اين در م 39 آئين نامه اجرامفاداسنادرسمي لازم الاجراوطرزرسيدگي به شكايت ازعمليات اجرائي مصوب سال 1355 (21) پيش بيني شده است وماده مقررمي دارد : « هرگاه درسندبراي تأخيرانجام تعهدوجه التزام معين شده باشدمطالبه وجه التزام مانع مطالبه اجراي تعهد  نمي باشد .  ولي اگروجه التزام براي عدم انجام تعهدمقررشده باشدمتعهدله فقط مي توانديكي ازآن دورامطالبه كند » .  فرض دوم اين است كه وجه التزام دربرابر عدم انجام تعهدبوده وباتخلف متعهد ، متعهدله حق انتخاب داردكـــه

20- شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوقي ، شماره 10 ، ص 86

21- مندرج درروزنامه رسمي شماره 9193 – 28/4/1355 شماره 275/33 .

هدف اصلي تشكيل بيع است ولي چون تخلف صورت گرفته متعدله حق داردياوجه التزام راانتخاب كنديااجراي تعهدراودرقراردادهم به اين صورت قيدشود : « درصورت خودداري متعهدازفروش مواردقرارداد ، متعهدله       مي تواندمتعهدراملزم سازدكه به جاي تشكيل معامله مبلغ يك ميليون ريال بپردازد » .  كه درج چنين وجه التزامي دراين گونه قراردادبه هدف تأمين بيشتراطمينان براي اجراي قرارداددرزماني مقرراست كه حق مطالبه وجه التزام رادراختيارمتعهدله قرارمي دهدبي آن كه امكان درخواست اجراي اصلي تعهدراازاوسلب كند .  واين قراردادازنظرحقوقي مشمول ماده 10 ق.م قرارگرفته ، ومعتبرمي باشد .  وفرض سوم اينست كه وجه التزام دربرابرعدم انجام تعهداست ومتعهدحق انتخاب داردكه دراين فرض حق اختياربامتعهداست ، برعكس فرض قبلي ، مثلاً درقراردادبدين صورت قيدشود : « هرگاه متعهدنخواهدمالي موردقراردادرابفروشدملزم است مبلغ يك ميليون ريال به متعهدله بپردازد » .   به نظرجناب آقاي شهيدي ، چنين قراردادي باطل است زيرافرض اين است كه موردتعهدازبدوتشكيل قرارداددرحقيقت معين نبوده ومرددبين يكي ازاين اوامراست (22) .  واجراي عمل موردتعهدياپرداخت مبلغي معين وچنين تعهدي فاقدشرايط صحت معامله دربند 3 م 190 ق.م ، يعني معين بودن موردمعامله است : زيراشرايط م 190 ق.

22- شهيدي ، دكترمهدي ، مجله تحقيقات حقوقي ، ص 88

اختصاص به عقودمعين نداردوجمع آنهادرقراردادهايي كه مشمول م 10 ق.م قرارمي گيرد ضروري است .  حال سؤالي كه مطرح مي شوداين است كه اگر درقراردادي وجه التزامي پيش بيني شده باشدويكي ازآنهاتخلف ورزد و بايد وجه التزام مقررشده رابپردازدآيادادگاه مي تواندآن رابه بيشترياكمترازآنچه كه معين شده است محكوم نمايد ؟  به استناد از م230 ق.م كه مقررمي دارد : « اگردرضمن معامله شرط شده باشدكه درصورت تخلف ،‌متخلف مبلغي به عنوان خسارت تأديه نمايدحاكم نمي توانداورابه بيشترياكمترازآنچه كه ملزم شده است محكوم نمايد » .  جواب منفي است ودادگاه نمي تواند متعهدرابه بيشترياكمترازآنچه كه درقراردادپيش بيني شده است محكوم نمايد .

بنابراين وجه التزام يكي ازضمانت اجراهاي قراردادي است كه به نظرمي رسد مانمي باشد وراه جلوگيري ازپيمان شكني وطرفين راوادارمي كند ، تاهريك تعهدخودراانجام دهند

 ونتيجتاً ، چنانچه متعهدازانجام تعهدامتناع نمايد ووجه التزامي درقراردادپيش بيني شده باشدنمي توان اورابه پرداخت وجه التزام مقررشده درقراردادوهم اجراي تعهداصلي رانمود .  

« منابع ومؤاخذه »

1 – كتب

–         امامي ، دكترسيدحسن – حقوق مدني – جلد 1 – انتشارات كتاب فروشي اسلاميه – چاپ سيزدهم – تهران 1373 .

–         امامي ، دكترسيدحسن – حقوق مدني – جلد 3 – انتشارات كتاب فروشي اسلاميه – چاپ دوازدهم – تهران – خرداد1375 .

–         جعفري لنگرودي ، دكترمحمدجعفر – ترمينولوژي حقوق – انتشارات كتابخانه گنج دانش – چاپ هشتم – تهران 1374 .

–         كاتوزيان – دكترناصر – حقوق مدني ( اموال ومالكيت ) – نشريلدا – چاپ اول – تهران – تابستان 1374

–         كاتوزيان ، دكترناصر – حقوق مدني – عقود معين (1) ( معاملات معوض ، عقودتمليكي ) – انتشارات بهمن برنا – چاپ ششم – تهران 1374 .

–          كاتوزيان ، دكترناصر – حقوق مدني – قواعدعمومي قراردادها – جلد 2– (انعقادواعتبارقرارداد) – انتشارات بهنشر – چاپ سوم – خرداد1371  .

2-جزوات

-صادقي –دكترمحمدهادي – جزوة حقوق مدني (6) انتشارات دانشگاه شيراز .

3-مقالات

–         شهيدي – دكترمهدي – قراردادتشكيل بيع – مجله تحقيقات حقوقي – شماره 10 – دانشگاه حقوقي دانشگاه شهيدبهشتي تهران تابستان 1371 .

–         شهيدي ، دكترمهدي – فروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سندرسمي – مجلة تحقيقات حقوقي شماره 12-11-دانشكده حقوق دانشگاه شهيدبهشتي تهران – پائيز-زمستان 1371 وبهار-تابستان 1372 .

4-مجموعه قوانين

–         مجموعه قوانين اساسي – مدني – انتشارات خورشيد – محمد امين .